March 26, 2021
IDX Resources for Brokers and Agents
Cos’è IDX:
Internet Data Display (IDX) è una politica che consente ai broker di scambiare il consenso per visualizzare gli elenchi di proprietà di un altro su Internet. Questo programma è conosciuto con diversi nomi, tra cui Internet Data Display (IDD) e Broker Reciprocità(sm), e diversi MLSS in tutto il paese lo hanno fatto per anni. Ma a partire da Jan. 1, 2002, NAR ha mandato che tutti MLS devono offrire ai loro partecipanti un modo per visualizzare gli elenchi di altri partecipanti sui propri siti Web. In altre parole, i broker possono ora pubblicare informazioni di quotazione direttamente dal loro MLS locale sul proprio sito Web senza dover inquadrare un altro altro sito di quotazione with con alcune limitazioni. Il mandato del NAR
Un’attenta considerazione dei problemi, della tecnologia e del mercato online competitivo in rapida evoluzione ha portato il Consiglio di amministrazione del NAR a creare questa politica IDX che alcuni hanno definito il prossimo passo evolutivo per gli MLSS nell’era elettronica. Leggi la politica completa qui.
Frequently Asked IDX Questions and Answers
D. Come si realizza lo scambio di dati su Internet?
A. Gli elenchi di altri broker possono essere visualizzati scaricando i dati dalla compilazione MLS e pubblicandoli sul tuo sito Web o incorniciando il sito Web accessibile al pubblico della MLS (se esiste un tale sito).
D. Devo consentire ad altri Partecipanti di visualizzare le mie inserzioni sui loro siti Web?
A. No, I partecipanti sono liberi di trattenere l’autorità per tale visualizzazione – sia su una coperta o su una base listing-by-listing.
D. Cosa succede se non permetto ad altri Partecipanti di visualizzare le mie inserzioni sui loro siti Web?
A. Se si proibisce la visualizzazione delle inserzioni da parte di altri Partecipanti, non è possibile visualizzare le loro inserzioni sul proprio sito Web in conformità al programma IDX. Altri partecipanti possono dare il permesso di visualizzare i loro elenchi, ma che il permesso dovrebbe essere cercato e ottenuto separatamente da ogni partecipante.
D. Cosa succede se un Partecipante non proibisce agli altri Partecipanti di visualizzare le sue inserzioni, ma indica invece, ogni volta che invia una nuova inserzione alla MLS, che la sua autorizzazione a visualizzare tale inserzione viene negata. Dal momento che non ha emesso un divieto “generale” contro la visualizzazione da parte di altri partecipanti (ma sta facendo in modo costruttivo solo in modo incrementale), ha il diritto di visualizzare gli elenchi di altri partecipanti?
A. n. Un Partecipante non può fare indirettamente ciò che non può fare direttamente. Poiché qualsiasi Partecipante può rinunciare a IDX su base generale, si può presumere che i Partecipanti che non rinunciano siano disposti a consentire ad altri Partecipanti di visualizzare le loro inserzioni, tranne in quei (probabili) casi rari in cui un venditore proibisce specificamente al broker di quotazione di consentire la visualizzazione della quotazione da parte di altri Partecipanti.
Questo è analogo alle regole e alle politiche di molti MLSS che riconoscono il diritto dei partecipanti ad accettare elenchi “office exclusive” nei casi in cui un venditore richiede che il loro elenco non sia incluso nella compilazione MLS.
Q. Un partecipante alla nostra MLS non ha vietato la visualizzazione delle sue inserzioni, ma oltre la metà delle sue nuove inserzioni non può essere visualizzata da altri Partecipanti. Possiamo stabilire una regola secondo cui un Partecipante non può visualizzare le inserzioni di altri Partecipanti ai sensi del programma IDX a meno che il Partecipante non autorizzi la visualizzazione, ad esempio, dell ‘ 80% o del 90% delle proprie inserzioni?
A. n. Ma se un Partecipante non opta per IDX (emettendo un divieto generale di visualizzazione da parte di altri partecipanti) si presume che autorizzi la visualizzazione delle sue inserzioni da parte di altri Partecipanti tranne nei casi in cui un venditore proibisce specificamente tale visualizzazione. Se un numero eccessivo di inserzioni non può essere visualizzato da altri Partecipanti, potrebbe essere stabilita una regola che impone ai broker di quotazione di certificare che i vantaggi di avere la loro proprietà visualizzata sui siti di altri partecipanti erano stati spiegati al venditore, ma che il venditore si era rifiutato di consentire tale visualizzazione.
Q. Se un Partecipante ha completamente vietato la visualizzazione delle sue inserzioni, possiamo richiederle di certificare che ha spiegato i vantaggi della visualizzazione da parte di altri partecipanti e il venditore ha comunque rifiutato di consentire tale visualizzazione?
A. n. Se un partecipante sceglie di non sfruttare la visualizzazione IDX, non può essere richiesto di spiegare i suoi vantaggi ai propri clienti. Tale regola si applicherebbe solo ai partecipanti che hanno optato per il programma per quegli elenchi per i quali la visualizzazione non è autorizzata.
Q. Se non partecipo a IDX ma concedo a un altro Partecipante il permesso di visualizzare le mie inserzioni sul proprio sito Web, la MLS (con il mio permesso) può trasferire le mie inserzioni a quel Partecipante?
A. Sì. MLS può, ma non sono tenuti a, trasmettere le informazioni del tuo annuncio a qualsiasi destinazione che autorizzi. La decisione se una MLS fornirà questo servizio e se addebitare un tale servizio, sono questioni di determinazione locale.
D. Se voglio autorizzare altri Partecipanti a visualizzare le mie inserzioni in IDX, come posso farlo?
A. Una volta che la MLS implementa il programma IDX non è necessario fare nulla. Il modo in cui il programma IDX è strutturato, il consenso di ogni partecipante per consentire la visualizzazione dei loro elenchi è assunto. Se scegli di non consentire la visualizzazione delle tue inserzioni da parte di altri Partecipanti, devi semplicemente notificare alla MLS che il tuo consenso viene negato. Va affermato che alcuni MLSs hanno scelto di utilizzare un approccio “opt-in” per IDX in base al quale i partecipanti devono indicare affermativamente la loro intenzione di partecipare a IDX. Determinare se utilizzare un approccio “opt-in” o “opt-out” è una questione di opzione locale.
Q. La MLS può rifiutare di accettare le mie inserzioni se non permetto ad altri Partecipanti di mostrarle sui loro siti Web?
A. n. Ai partecipanti non può essere richiesto il consenso alla visualizzazione delle loro inserzioni sui siti Web di altri Partecipanti come condizione di partecipazione alla MLS.
D. La MLS può rifiutarsi di trasferire le mie inserzioni a REALTOR.COM o a un altro aggregatore di annunci immobiliari se non permetto ad altri Partecipanti di visualizzarli sui loro siti Web?
A. Sì. In base alla politica IDX modificata, MLSs può, come una questione o opzione locale, richiedere la partecipazione a IDX come condizione di avere annunci trasmessi agli aggregatori/editori di annunci immobiliari.
D. IDX è in conflitto con la legge sulla licenza o il Codice etico?
A. L’implementazione di IDX deve essere coerente con la legge statale. La dichiarazione sulla politica IDX di NAR è coerente con il Codice Etico poiché nessuna visualizzazione delle inserzioni di altri partecipanti può avvenire senza il loro consenso. Il consenso, tuttavia, può essere assunto a meno che non venga negato affermativamente dal Partecipante alla quotazione.
Q. La nostra MLS non ha un sito Web accessibile al pubblico che mostra gli elenchi dei partecipanti. La politica IDX di NAR significa che dobbiamo stabilirne uno in modo che i partecipanti possano inquadrare gli elenchi degli altri?
A. n. Framing è un’opzione IDX disponibile per i partecipanti solo se un’associazione o MLS mantiene un sito Web accessibile al pubblico. La politica di NAR non richiede associazioni o MLSS per creare tali siti Web semplicemente per fornire questa opzione ai suoi Partecipanti.
D. Il nostro MLS è computerizzato ma non è basato su Internet. Dobbiamo stabilire un sistema basato su Internet per rispettare la politica IDX di NAR?
A. No, ma secondo la politica IDX, entro il 2002 la MLS dovrà consentire ai partecipanti di estrarre le informazioni di quotazione in modo che le informazioni di quotazione possano essere visualizzate sui siti Web degli altri partecipanti (a meno che, ovviamente, il consenso non venga negato dai broker di quotazione).
D. Posso autorizzare alcuni, ma non tutti, i Partecipanti a visualizzare le mie inserzioni su Internet?
A. Se acconsenti alla visualizzazione delle tue inserzioni da parte di altri Partecipanti nell’ambito del programma IDX, qualsiasi altro Partecipante alla MLS può visualizzare le tue inserzioni. Se si preferisce autorizzare alcuni, ma non tutti, i partecipanti a visualizzare i tuoi annunci, questo può essere realizzato – anche se non sotto il programma IDX. I consensi separati dovrebbero essere concessi a ciascun partecipante autorizzato a visualizzare le tue inserzioni. Come indicato in una domanda precedente, gli MLSS possono, ma non sono tenuti, a trasmettere i tuoi annunci a qualsiasi destinazione tu autorizzi. Le decisioni sul fatto che una MLS fornirà tale servizio e le relative spese (se presenti) sono questioni da determinare localmente.
D. MLSs può addebitare una tassa per il download di informazioni elenco ai partecipanti?
A. Sì, la politica IDX di NAR non pregiudica il diritto delle associazioni e degli MLSS di valutare le tariffe e gli oneri per i servizi forniti ai Partecipanti. Questa rimane una questione di determinazione locale, soggetta ai parametri della politica esistente (Vedere Dichiarazioni sulla politica di quotazione multipla 7.9, 7.45 e 7.57 nel Manuale sulla politica di quotazione multipla).
D. IDX significa che le informazioni riservate saranno ora disponibili al pubblico?
A. n. IDX consente agli MLSS di vietare la visualizzazione (scaricando o framing) di informazioni destinate esclusivamente ad altri professionisti del settore immobiliare e non ai consumatori.
D. La società di quotazione deve essere identificata quando visualizzo le inserzioni di altri partecipanti sul mio sito Web?
A. Questa è una questione lasciata alla discrezione dei MLSS locali. I partecipanti vorranno tenere a mente il requisito della legge sulla licenza e del Codice etico (in particolare l’articolo 12) quando si impegnano in tali esposizioni.
D. Le informazioni sull’elenco possono essere modificate quando vengono visualizzate sui siti Web degli altri partecipanti?
A. Anche questa è una questione di determinazione locale, anche se qualsiasi modifica autorizzata deve rispettare il mandato “true picture” dell’articolo 12 del Codice Etico.
D. Gli acquirenti (o gli individui che si presentano come acquirenti) non saranno in grado di estrarre l’intero database MLS e fare quello che vogliono con esso?
A. MLSs può, come una questione di determinazione locale, stabilire limiti ragionevoli sulla quantità di dati e/o il numero di annunci che i consumatori possono recuperare in una particolare query dei siti Web dei partecipanti.
Q. IDX non consentirà alle aziende nazionali e regionali di aggregare le informazioni di quotazione da molti MLSS e creare “super-MLSs”?
A. La capacità di aggregare le informazioni di quotazione da diversi MLSS rimane soggetta alle regole MLS locali. Secondo IDX, MLSs può limitare rigorosamente il diritto di visualizzare gli elenchi di altri partecipanti agli uffici che detengono diritti di partecipazione in tale MLS.
D. Perché dovremmo lasciare che i nostri annunci siano visualizzati sul sito Web dei nostri concorrenti?
A. Lasciare che altri partecipanti visualizzino annunci su Internet è una decisione aziendale che ogni partecipante deve prendere, tenendo conto del proprio dovere di promuovere i migliori interessi dei propri clienti; cooperare con altri agenti IMMOBILIARI; e l’opportunità di utilizzare Internet per servire meglio i propri clienti e clienti.
(Nota: Queste domande e risposte sono di natura consultiva, non sono stati esaminati o approvati dal Consiglio di amministrazione della National Association of REALTORS, e saranno aggiornati di volta in volta.)
Articoli recentemente scritti su IDX (Broker Reciprocità) e più risorse. Più risorse per agenti immobiliari
I dettagli nelle risorse di seguito non si applicano ad ogni MLS dal momento che le leggi statali e in alcuni casi, mandati di associazione, differiscono. Contatta la tua associazione locale o MLS per i suoi regolamenti IDX. I membri dell’AGENTE IMMOBILIARE hanno la possibilità di partecipare al programma IDX della loro MLS o meno.
Broker Reciprocità& Voi: Quello che c’è da sapere sulla nuova politica di NAR, da Richard Westlund. Dalla California Association of REALTORS® ‘ Real Estate Technology magazine.
Broker Reciprocità mette il traffico in gioco: politica NAR buono per i broker, male per aggregatori? Dalla California Association of REALTORS® ‘ Real Estate Technology magazine.
Brokers Prendere il controllo di Internet porta: Sistemi aiutano a mantenere conduce di cadere attraverso le fessure. Da Realty Times.
Che cosa è lo scambio di dati Internet. Da REALTOR Association Executive magazine, Autunno 2000.
Reciproco Internet Informazioni Elenco da MLS regionali di Minn.
Broker Reciprocità, che è stato uno dei modelli utilizzati da NAR per sviluppare la visualizzazione dei dati Internet, è in realtà il nome di un termine di marca presso la MLS regionale del Minnesota.