Il settore immobiliare è un business che — come i viaggi e l’ospitalità e la sanità — offre diversi modelli e opzioni per i consumatori tra cui scegliere. Come si guardarsi intorno per un potenziale di intermediazione e agente di collaborare con, si potrebbe imbattersi in aziende che offriranno di vendere la vostra casa per una commissione ridotta (a partire da 1% -1.5%) o tariffa forfettaria.
L’opportunità di risparmiare denaro è a dir poco allettante. Ma la National Association of Realtors (NAR) stima che le tasse forfettarie sono pagate agli agenti in appena il 2% di tutte le vendite di case, mentre il tasso di commissione media nazionale è pari al 5,8% a livello nazionale e si è aggirato intorno al 6% per decenni.
Si dovrebbe buck la norma e la lista con qualcuno che venderà la vostra casa per una commissione più piccola o imposta tassa, se tale accordo è disponibile nella vostra zona? Qui esploreremo cosa ci si può aspettare dalla firma con un agente immobiliare a bassa commissione in modo da poter decidere se è giusto per te.
La tua esperienza di vendita a casa
Quando decidi se assumere un agente a bassa commissione, devi pensare a come immagina la tua esperienza di vendita a casa. Vuoi il pacchetto completo, il servizio white glove Ritz Carlton dalla lista alla chiusura, o preferisci un approccio ala carte con solo le basi?
Un agente a bassa commissione può impegnare un servizio eccellente e persino scattare foto di qualità, ma le loro offerte e risorse complessive possono essere piuttosto limitate rispetto a quelle di un’agenzia tradizionale che opera con un budget maggiore.
Semplicemente non puoi aspettarti lo stesso livello di attenzione indivisa da un agente che sta facendo meno con ogni transazione — se ci pensi, un agente di sconto probabilmente avrà bisogno di vendere molte più case per fare ciò che farebbe un agente di commissione completo.
“La commissione bassa per me significa davvero ‘nessun servizio’”, dice Chiquita Pittman, un agente più venduto a Brunswick, nel New Jersey. “Come agenti di commissione completi, abbiamo una rete. Abbiamo una rete di ispettori, avvocati, appaltatori-possiamo aiutare quando c’è un problema. Abbiamo le soluzioni, e che va un lungo cammino nella navigazione e la gestione della transazione.”
Un agente immobiliare completamente dedicato alle vostre esigenze andrà al di là, e si può consegnare loro le redini del tutto. Prendere Ryan Lidholm, un top agente immobiliare a Columbia, Missouri, che ha venduto la casa di coppia in pensione Debbie e Carl Kindle — il tutto mentre hanno viaggiato il paese in un camper.
Lidholm prenotato riparazioni e miglioramenti, impostare un prezzo di listino competitivo, e ha tenuto case aperte per conto dei suoi clienti. La casa era sul mercato per soli 8 giorni, e venduto entro $4.000 del prezzo di listino.
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Rischio di doppia agenzia
Con agenti di commissione bassi, devi fare attenzione a un aumento del rischio di quella che viene chiamata doppia agenzia. Ecco un esempio da dimostrare.
Diciamo agente bassa commissione agente John Doe ha accettato di elencare la vostra proprietà per $300.000 per una commissione dell ‘ 1,5%. Quello che potrebbe anche dirti è che oltre alla sua commissione, sarai responsabile della copertura della commissione dell’agente di un acquirente compresa tra il 2,5% e il 3%.
Se la casa vende, John raccoglierà $4.500 se ti rappresenta come venditore. Ma a causa della commissione scontata, John potrebbe essere tentato di provare a rappresentare anche l’acquirente della vendita, portando la sua commissione totale tra il 4% -4,5% — o $12.000 o $13.500.
Questo tipo di configurazione, in cui l’agente immobiliare rappresenta sia il venditore che l’acquirente, è chiamato doppia agenzia ed è illegale in sei stati. Doppia agenzia è un rischio anche con un agente full-commissione; tuttavia, quando l’agente sta raccogliendo così poco sulla vendita, in primo luogo, l’incentivo a double-end l’affare cresce.
Vale la pena notare che gli Stati Uniti sono uno dei pochi paesi in cui la maggior parte degli acquirenti è rappresentata dal proprio agente indipendente. Nella maggior parte dei casi altrove, l’agente di quotazione è responsabile dell’intera transazione, inclusa la consulenza all’acquirente, che è intrinsecamente un conflitto di interessi.
Perché gli Stati Uniti ha agenti dell’acquirente, la struttura delle commissioni è impostata in modo che un agente di quotazione divida la propria commissione del 6% con l’agente dell’acquirente 50/50. Il Multiple Listing Service (MLS) è progettato per incoraggiare la cooperazione competitiva, che è un modo unico di fare affari in quanto gli agenti sono incentivati a condividere e rivedere frequentemente i dati, il che significa una maggiore esposizione per la tua proprietà.
Quando un agente di quotazione agisce come unico fiduciario — e non è alla ricerca di modi per fare più soldi sull’affare sostenendo la commissione agente del compratore — saranno motivati e obbligati a ottenere il miglior prezzo sulla vostra casa e negoziare per vostro conto.
Possibilità di underselling
Un altro rischio di lavorare con un agente di sconto è che la tua casa finisce per vendere per meno di quanto avresti potuto comandare con l’esperienza di top agent.
Non ci sono prezzi fissi nel settore immobiliare. Non troverete un Kelley Blue Book per la vostra proprietà. L’importo che la vostra casa in ultima analisi vende per può essere influenzato apportando miglioramenti strategici, prezzi nel punto debole, e sfruttando la rete di un agente ben collegato.
Un agente competente porta molto sul tavolo per quanto riguarda consigli su dove investire e come garantire la vostra casa riceve più visibilità possibile nella vostra comunità e sul web. Qualunque cosa tu abbia salvato in commissione potrebbe benissimo finire con un prezzo inferiore al mercato.
“Immobiliare è più di un semplice scrivere un contratto,” dice Pittman. “Devi essere in grado di negoziare e dare una guida per mantenere l’affare in movimento in avanti. Ogni affare oggi è carta sottile e se non hai l’abilità per assicurarti che tutti siano felici e creare quella situazione win-win, non otterrai il miglior dollaro e lascerai i soldi sul tavolo.”
Prima di firmare con un agente a bassa commissione Do
Fai la tua ricerca:
- Chiedere di rivedere l’accordo di quotazione in dettaglio prima di firmare qualsiasi cosa.
- Non essere timido per chiedere al tuo aspirante agente circa il loro track record. La reputazione è tutto per un agente tradizionale, quindi non c’è motivo per cui un agente a bassa commissione dovrebbe cercare di evitare il controllo.
- Prendere a Google e la ricerca di recensioni della mediazione. Mentre anche gli uffici più rinomati avranno l’occasionale commentatore scontroso, se ci sono più lamentele sulla società a bassa commissione che stai guardando, ascolta i segnali di pericolo e guarda altrove.
Valutare il tuo investimento fino alla fine
Quando vai da qualcuno per ricevere cure, servizi o competenze specializzate, il prezzo è un fattore che consideri nella tua decisione e la qualità è un altro.
Potresti viaggiare un’ora in più per vedere un medico se sapevi che era al top del suo campo, sacrificando un breve viaggio per la pace della mente perché la tua salute è fondamentale. Forse saresti disposto ad assumere un avvocato con un track record impeccabile o reputazione, anche se costa un po ‘ di più all’ora.
E i professionisti esperti in entrambi i campi potrebbero accontentarsi di una vincita ridotta per le loro abilità e servizi unici? Probabilmente no.
La stessa logica si applica nel settore immobiliare. Gli agenti immobiliari che sono in cima al loro campo si aspettano di essere compensati di conseguenza.
È difficile immaginare che un modello di business a bassa commissione attirerebbe gli agenti di altissima qualità-un rapporto 2019 della Consumer Federation of America ha rilevato che il 73% degli agenti immobiliari non abbasserebbe la loro commissione standard.
“In ogni transazione avrai problemi e avrai problemi”, avverte Pittman. “Un agente deve essere un risolutore di problemi. Quando si dispone di un track record e risultati comprovati, che si distingue dalla concorrenza.”
Con una casa che probabilmente è la più grande risorsa del tuo bilancio personale, risparmiare sulle commissioni è un po ‘ come comprare un’auto di lusso ad alte prestazioni, ma poi scegliere pneumatici di classe B per allontanarlo dal lotto per risparmiare un dollaro.
Perché non dovresti trattare il tuo sostentamento finanziario — e questo investimento a lungo termine che hai fatto-con la massima cura, fino al traguardo?