Quando si ottiene un mutuo, è necessario scegliere tra mutui a tasso variabile (ARMs) e prestiti a tasso fisso. La scelta che fai potrebbe avere un effetto significativo sul costo del prestito, quindi è fondamentale valutare i pro ei contro.
La scelta tra un braccio vs. un mutuo a tasso fisso si riduce a queste caratteristiche essenziali:
- braccia in genere hanno pagamenti mensili iniziali inferiori. Ma i pagamenti possono cambiare, e se aumentano, possono diventare insostenibili.
- Mutui a tasso fisso iniziano con un tasso più alto, ma il tasso di interesse e il pagamento mensile non cambiano nel corso della vita del prestito.
Esploriamo come funzionano questi prestiti e come determinare quale è meglio per te.
Mutui a tasso fisso: Facile da capire
E ‘ più facile iniziare con prestiti a tasso fisso standard, e quindi esaminare come i prestiti regolabili funzionano in modo diverso.
- Pro: I mutui a tasso fisso sono sicuri. Sai quanto pagherai, e non rischi di pagare-shock.
- Potenziali svantaggi: Il tuo tasso è in genere superiore al tasso di partenza su un BRACCIO, quindi anche il tuo pagamento mensile è più alto. Se i tassi non cambiano mai (o se cadono), si paga di più con un prestito a tasso fisso.
Prevedibilità: i prestiti a tasso fisso mantengono lo stesso tasso di interesse per tutta la durata del prestito. Di conseguenza, si mantiene anche lo stesso pagamento mensile (vedere come calcolare i pagamenti per maggiori dettagli). Se sai che puoi permetterti il pagamento su un prestito a tasso fisso, non ci saranno sorprese, indipendentemente dai tassi di interesse.
Tasso di interesse: Si paga un prezzo per tale prevedibilità. Le armi iniziano con un tasso leggermente inferiore rispetto a un prestito a tasso fisso, a parità di altre condizioni. Utilizzando i tassi della Mortgage Bankers Association (MBA), il tasso iniziale per un braccio a 5 anni era del 4%, contro il 4,81% per i mutui a tasso fisso a 30 anni e il 4,25% per i prestiti a 15 anni.
ARMs: Condividi il rischio con il tuo creditore
Nessuno sa esattamente cosa accadrà con i tassi di interesse. Anche se indovini correttamente in quale direzione si muoveranno i tassi (più alti o più bassi), è difficile prevedere i tempi e la velocità delle variazioni dei tassi di interesse. Mutui a tasso variabile consentono di condividere il rischio di tale incertezza con il creditore. In cambio, si paga di meno-almeno nei primi anni.
- Pro: le armi in genere iniziano con un tasso di interesse inferiore rispetto ai prestiti a tasso fisso. Un tasso più basso si traduce in un pagamento mensile inferiore, rendendo il flusso di cassa più gestibile. Se i tassi di caduta, il tasso può anche diminuire.
- Potenziali svantaggi: se i tassi di interesse aumentano, il pagamento mensile potrebbe aumentare. Se ciò accade, si potrebbe non essere in grado di permettersi i pagamenti richiesti, o si può finire per pagare più in generale di quanto si sarebbe pagato con un mutuo a tasso fisso.
- Un tasso che cambia: le armi presentano un tasso di interesse che può cambiare al variare dei tassi nell’economia.
- Quando i tassi cambiano: Il tasso può essere fissato per un anno, tre anni, cinque anni, sette anni, o più. Dopo ciò, i cambiamenti sono possibili. Ad esempio, con un braccio 5/1, il tasso è fisso per cinque anni (il primo numero elencato) e può cambiare annualmente (il secondo numero) dopo di che.
- Quanto? Istituti di credito in genere basare il tasso su un benchmark popolare come LIBOR. Come tale tasso si muove, il prestito segue. Nella maggior parte dei casi, il tasso è il tasso di riferimento più uno spread (o un importo aggiuntivo in cima al benchmark). Se il LIBOR è attualmente del 2,5% e lo spread sul tuo prestito è del 2,25%, il tuo nuovo tasso di interesse si adeguerebbe al 2,75%. Il LIBOR inizia a scomparire gradualmente alla fine del 2021.
- Aggiustamenti con limite massimo: i tassi potrebbero non cambiare tanto quanto il benchmark sottostante se il tuo prestito ha limiti massimi. Ad esempio, se il prestito ha un limite del 2%, ma l’indice aumenta del 3%, si verificherebbe solo un aumento del 2% del tasso di interesse. I prestiti possono utilizzare tappi iniziali per i primi anni, tappi periodici (per ogni aggiustamento annuale) e massimi di vita.
ARM vs. a tasso fisso: quale è il migliore?
Valuta le tue esigenze e scegli il prestito più adatto alle tue esigenze. Entrambi i tipi di prestiti hanno pro e contro, ma a seconda della situazione, la scelta può essere chiara.
Necessità di certezza: Se si dispone di un budget limitato e le eventuali modifiche sarebbero disastrose, un prestito a tasso fisso è una scelta più sicura. Anche se si paga più di un pagamento BRACCIO iniziale, non sarete colti di sorpresa.
Previsioni sui tassi di interesse: ancora una volta, è difficile prevedere la direzione, i tempi e la velocità dei movimenti dei tassi (ma potresti indovinare uno o due di questi tre correttamente). Detto questo, se ritieni che i tassi siano bassi e che aumentino, potrebbe avere senso bloccare un tasso basso con un prestito a tasso fisso. Se i tassi sono alti e impostati a cadere, un braccio permette il tasso di cadere senza la necessità di rifinanziare.
Prepagamento aggressivo: A meno che non ci sia un forte aumento dei tassi di interesse, è possibile utilizzare il pagamento mensile relativamente basso di un BRACCIO per pagare in anticipo il mutuo e ridurre il saldo del prestito. Pagamenti anticipati significativi potrebbero gestire il rischio di un aumento del tasso di interesse futuro—con un saldo del prestito più piccolo, il tasso potrebbe non importa tanto.
Per quanto tempo prenderai in prestito? Un breve lasso di tempo può anche rendere le braccia più attraenti. Ad esempio, se sai che terrai solo il tuo prestito per sei anni, potresti sentirti a tuo agio usando un BRACCIO che si regola dopo cinque o sette anni.
Mutuo a tasso fisso vs. ARM Esempio
I tassi possono salire o scendere, ma è fondamentale per capire il potenziale rischio di utilizzare un BRACCIO. Il pagamento più basso è attraente, ma la strategia può ritorcersi contro se i tassi aumentano abbastanza.
Si supponga di prendere in prestito $200.000, e si sta scegliendo tra un braccio 5/1 o un mutuo a tasso fisso di 30 anni. In questo esempio, supponiamo che i tassi aumentino e che il tasso di braccio aumenti del 2% al primo aggiustamento (nell’anno 5). I tassi continuano a salire dell ‘ 1% all’anno per i prossimi due anni.