Per le persone che amano le vecchie case — e amano lavorare su di loro — la nozione di acquistare un fissatore-superiore può essere irresistibile. Basti pensare: Si può intoppo un posto fatiscente in un buon quartiere per il modo al di sotto del prezzo di mercato, investire un po ‘ di tempo e denaro ristrutturarlo, e finire con una casa come nuova che vale almeno il doppio di quello che hai pagato per questo. Suona bene, giusto?
Spesso, lo è. Ma l’acquisto di un fissatore-superiore può essere irto di pericoli. Quindi, prima di fare il grande passo, leggi i nostri suggerimenti per il restauro della casa per assicurarti di avere un’idea realistica di ciò in cui stai entrando.
“Se le persone sono implacabili in anticipo sulla valutazione dei costi di ristrutturazione, il valore della proprietà e del quartiere, e quanti soldi hanno, possono uscire in anticipo e comprare più casa di quanto altrimenti potrebbero mai permettersi”, afferma Bradley Inman, CEO di HomeGain.com, una vendita di beni immobili e sito Web di informazione.
Cose da considerare quando si acquista un Fixer Upper
Con questo in mente, ecco cosa serve per rendere l’acquisto di un fixer-upper pay off.
Analisi dei costi: Fare la matematica
Capire che cosa si dovrebbe pagare quando si acquista un fixer-superiore inizia con una semplice equazione. In primo luogo, aggiungere i costi per ristrutturare la proprietà sulla base di una valutazione approfondita delle condizioni della casa. Sii duro con questa stima, che dovrebbe includere materiali e manodopera — tua e di altre persone.
Quindi, sottrarre che dal probabile valore di mercato della casa dopo la ristrutturazione, tratto da prezzi immobiliari comparabili nel quartiere. Poi detrarre almeno un altro 5 al 10 per cento per gli extra si decide di aggiungere, problemi imprevisti e contrattempi che devono essere affrontati, e l’inflazione. Quello che resta dovrebbe essere la tua offerta.
È essenziale che il contratto immobiliare includa una clausola di ispezione. Nel migliore dei casi, l’ispezione vi assicurerà che la casa è un buon investimento; nel peggiore dei casi, vi aiuterà a tornare fuori l’affare.
Spesso con i fissatori, è una via di mezzo. L’ispettore documenterà un problema serio o due, ed è possibile utilizzare i risultati per ottenere il venditore a pagare per le riparazioni o negoziare il prezzo di vendita verso il basso.
Se la casa ha bisogno di significativi miglioramenti strutturali, molti esperti immobiliari raccomandano di evitarlo del tutto. Questo perché grandi riparazioni-idraulico e sistema elettrico revisioni, aggiornamenti di fondazione, e ampio tetto e parete di lavoro-sono di solito “invisibile” e quasi mai aumentare il valore della casa abbastanza per compensare il costo della ristrutturazione.
Come acquistare un fissatore superiore: Scegli progetti che pagano
I fissatori-tomaie ideali sono quelli che richiedono principalmente miglioramenti cosmetici-ritocchi di vernice, riparazioni di cartongesso, rifiniture di pavimenti — che generalmente costano molto meno di quello che restituiscono in valore di mercato. Nuovi apparecchi di illuminazione, porte, persiane e rivestimenti, oltre a cucine e bagni aggiornati, sono anche miglioramenti redditizi.
Cadere tra ristrutturazioni strutturali e cosmetici sono importanti aggiunte necessarie per portare la casa in linea con i suoi vicini, come ad esempio una camera familiare o terza camera da letto in una comunità di tre camere da letto case. Tali progetti di solito costano tanto quanto o più di quanto restituiscono in valore di mercato (l’eccezione a questo è l’aggiunta di un bagno, che può valere il doppio del suo costo).
A volte è possibile piegare miglioramenti cosmetici in una riparazione strutturale per aumentare il valore di un fissatore-superiore. Se si sta sostituendo il tetto, ad esempio, è possibile aggiungere un lucernario allo stesso tempo. Oppure si potrebbe installare una vetrata dove c’era marciume secco in un muro.
Ma anche tu non vuoi migliorare eccessivamente: Per il massimo valore di rivendita, rimodellamento investimenti non dovrebbero aumentare il valore della vostra casa più di 10 a 15 per cento al di sopra del prezzo medio di vendita di altre case nella vostra zona, secondo la National Association of Home Builders.
Nei luoghi in cui i costi degli alloggi sono aumentati in modo significativo e si stanno avvicinando a un picco, anche l’acquisto di un fixer-upper che sembra a prezzi ragionevoli potrebbe essere troppo costoso. Un lavoro di ristrutturazione su larga scala può richiedere molti mesi, se non anni, per completare, e se i prezzi delle case cadono o rimangono piatti durante quel periodo, è possibile uscire alla fine del progetto con una casa che non vale quasi l’investimento.
” Non puoi migliorare la tua via d’uscita da un mercato in calo”, afferma HomeGain.com e ‘ Inman.
Fai da te Quando possibile
Qualunque sia la ristrutturazione è necessaria, di solito è più conveniente quando i proprietari di abitazione passo in.
“Un fixer-upper è per le persone che sono disposte ad essere fai-da-te, perché questo può far risparmiare loro un sacco di soldi e possono mantenere l’aumento del valore della casa per se stessi”, dice Fernando Semiao, un agente immobiliare presso Century 21 Semiao and Associates a Lyndhurst, New Jersey.
Molti dei clienti di Semiao non possono permettersi una casa in buone condizioni nei sobborghi del New Jersey, ma “hanno le capacità di appendere armadi, dipingere, spackle, installare trim, costruire ponti, sostituire finestre e persino indossare rivestimenti in vinile”, dice.
Se non sei il tipo pratico, preparati a dedicare una notevole quantità di tempo-mesi o addirittura anni — a supervisionare da vicino gli appaltatori. Ma ricorda che tutti i tuoi guadagni finanziari potrebbero essere spazzati via se il progetto supera il budget a causa di errori o ritardi inutili.
Finanziamento: Allineare i soldi
Uno degli aspetti più impegnativi di acquistare un fixer-superiore è pagare per la ristrutturazione. Comprensibilmente, la maggior parte delle persone non hanno molto denaro extra dopo aver effettuato l’acconto e pagando i costi di chiusura, in modo da venire con soldi aggiuntivi per coprire le riparazioni o rimodellamento può essere difficile.
Per i piccoli progetti, il debito della carta di credito è un’opzione. I tassi di interesse sono alti e l’interesse non è deducibile dalle tasse, ma non ci sono costi iniziali, come le tasse di valutazione e di origine. È anche possibile prendere in prestito contro il valore in contanti in un piano di pensionamento 401(k), polizza di assicurazione sulla vita o portafoglio azionario. In ciascuno di questi casi, non c’è controllo del credito e i tassi di interesse sono relativamente bassi — alla pari con quello di un mutuo tipico — ma ancora una volta, l’interesse non è deducibile dalle tasse.
Di gran lunga la scelta di finanziamento più popolare per un fixer-superiore è un prestito ristrutturazione, sia attraverso una linea di equità domestica di credito o un mutuo. Linee di equità domestica possono generalmente essere presi in prestito contro il 90 per cento del patrimonio netto che il proprietario della casa avrà in casa dopo le riparazioni e rimodellamento sono stati completati.
Per illustrare: Se una persona acquista un fix 250.000 fixer-superiore con un acconto di $25.000, e la casa sarà un valore di post 425.000 post-ristrutturazione, il proprietario della casa avrà equity 200.000 in equità. Anche prima che il lavoro è fatto, il mutuatario può beneficiare di un prestito di equity 180.000 home equity. Il tasso di interesse su un prestito di equità domestica è circa lo stesso come per un mutuo, ma solo fino a circa $100.000 di interesse è deducibile dalle tasse.
Ancora più vantaggioso è un prestito di ristrutturazione legato al primo mutuo. Simile a linee di equità, questi prestiti possono essere presi in prestito contro il valore della casa dopo che il lavoro è finito, ma come qualsiasi mutuo, l’interesse è deducibile dalle tasse fino a million 1 milione.
Prestiti ristrutturazione sono offerti da quasi tutti i creditori ipotecari, nonché attraverso il programma HomeStyle di Fannie Mae e Freddie Mac Home Works! prodotto. Per ulteriori informazioni sul finanziamento della ristrutturazione, compresi i dettagli sui prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA), vedere Il gioco dei soldi.
Una storia superiore del fissatore: From Nightmare to Dream House
Nel gennaio 2001, Jesse e Marie Goff hanno acquistato una casa contemporanea di 1.400 piedi quadrati con vista sull’acqua a Sausalito, in California, per $535.000-circa due terzi del valore di mercato. Il prezzo era così basso perché l’ispezione ha trovato problemi con le fondamenta, l’impianto idraulico e l’impianto elettrico, e la casa aveva bisogno di dipingere dentro e fuori.
L’acconto ha esaurito la maggior parte del budget della coppia, quindi hanno pianificato di fare prima lavori cosmetici e di design — abbattere i muri per modernizzare lo spazio abitativo, mettere in una nuova cucina, installare pavimenti in legno e dipingere — prima di affrontare i principali compiti strutturali.
“Abbiamo deciso di vivere lì durante la ristrutturazione e di risparmiare denaro per fare i grandi miglioramenti come la fondazione in seguito”, dice Marie Goff.
Ma molti dei problemi non potevano aspettare. Una nuova cucina, per esempio, sarebbe stato danneggiato quando hanno jacked la casa per fare il lavoro di fondazione in seguito. E non solo i tubi e i raccordi in tutta la casa avevano bisogno di riparazioni, ma molti non erano in grado di fornire una pressione sufficiente per espandere la rete di approvvigionamento.
Di conseguenza, mesi dopo che la coppia ha acquistato la proprietà, le pareti e i pavimenti erano ancora fatti a pezzi, l’impianto idraulico era spento in alcune parti della casa, l’edificio era puntellato in attesa della riparazione della fondazione, e avevano soffiato tutti i soldi stanziati per il lavoro cosmetico iniziale. “È stato deprimente”, dice Goff. “Vivevamo nel bel mezzo di quello che sembrava ogni problema immaginabile.”
Goff riconosce di aver commesso alcuni errori. “Non abbiamo calcolato quanti soldi avevamo, e quanto potremmo aver bisogno se le cose fossero peggiori di quanto pensassimo e dovessero essere affrontate prima di quanto sperassimo.”
Negli anni successivi, sono riusciti a distruggere la ristrutturazione raschiando insieme il denaro per fare le cose per bene, assumendo la maggior parte del lavoro da soli e assumendo appaltatori esterni solo quando necessario e lavorando a stretto contatto con loro.
Nonostante le battute d’arresto, Goff non ha rimpianti. “È costato più di quanto ci aspettassimo e ha richiesto molto più tempo e lavoro di quanto avevamo previsto”, afferma. “Ma quando avremo finito, presto, questa sarà una casa che abbiamo progettato, in perfetta forma, del valore di oltre $1 milione. Ed è la casa dei nostri sogni.”
In cerca di aiuto con le riparazioni intorno alla vostra casa? Una garanzia di casa da un fornitore come American Home Shield può aiutare. Dai un’occhiata a queste guide approfondite da Questa vecchia casa Recensioni Squadra:
- Le migliori aziende di garanzia per la casa
- American Home Shield recensioni
- AFC Home Club recensioni
- Seleziona le recensioni di garanzia per la casa
- Scegli le recensioni di garanzia per la casa