26 mars 2021
Ressources IDX pour les courtiers et les agents
Qu’est-ce que l’IDX:
L’affichage des données Internet (IDX) est une politique qui permet aux courtiers d’échanger leur consentement pour afficher leurs listes de propriétés sur Internet. Ce programme est connu sous plusieurs noms, y compris l’affichage de données Internet (IDD) et la réciprocité des courtiers (sm), et plusieurs MLSS à travers le pays le font depuis des années. Mais à partir de janvier. 1, 2002, NAR a exigé que tous les MLS doivent offrir à leurs participants un moyen d’afficher les listes des autres participants sur leurs propres sites Web. En d’autres termes, les courtiers peuvent désormais publier des informations d’inscription directement à partir de leur MLS local sur leur propre site Web sans avoir à encadrer un autre site d’inscription with avec certaines limitations. Le mandat de la NAR
Un examen attentif des problèmes, de la technologie et du marché en ligne concurrentiel en évolution rapide a conduit le conseil d’administration de la NAR à créer cette politique IDX que certains ont appelée la prochaine étape évolutive pour les MLSS à l’ère électronique. Lisez la politique complète ici. Questions et Réponses IDX fréquemment posées
Q. Comment l’échange de données sur Internet est-il réalisé?
A. Les listes d’autres courtiers peuvent être affichées soit en téléchargeant les données de la compilation MLS et en les publiant sur votre site Web, soit en encadrant le site Web accessible au public de MLS (si un tel site existe).
Q. Dois-je permettre à d’autres Participants d’afficher mes annonces sur leurs sites Web?
R. Non, les participants sont libres de refuser l’autorisation pour un tel affichage – soit sur une base de couverture, soit sur une base d’inscription par inscription.
Q. Que se passe-t-il si je n’autorise pas les autres Participants à afficher mes annonces sur leurs sites Web?
A. Si vous interdisez l’affichage de vos annonces par d’autres Participants, vous ne pouvez pas afficher leurs annonces sur votre site Web conformément au programme IDX. D’autres Participants peuvent vous donner l’autorisation d’afficher leurs listes, mais cette autorisation devra être demandée et obtenue séparément de chaque Participant.
Q. Que se passe-t-il si un Participant n’interdit pas totalement aux autres Participants d’afficher ses listes, mais indique à la place, chaque fois qu’il soumet une nouvelle liste au MLS, que son autorisation d’afficher cette liste est refusée. Puisqu’elle n’a pas émis d’interdiction « générale » contre l’affichage par d’autres Participants (mais qu’elle le fait de manière constructive de manière progressive), a-t-elle le droit d’afficher les listes d’autres Participants?
A. Non. Une participante ne peut pas faire indirectement ce qu’elle ne peut pas faire directement. Étant donné que tout Participant peut se désinscrire d’IDX sur une base générale, on peut supposer que les Participants qui ne se désinscrivent pas sont prêts à permettre à d’autres Participants d’afficher leurs annonces – sauf dans les cas (probablement) rares où un vendeur interdit spécifiquement au courtier inscripteur de permettre à l’annonce d’être affichée par d’autres Participants.
Ceci est analogue aux règles et politiques de nombreux MLSS qui reconnaissent le droit des Participants d’accepter des listes « office exclusive » dans les cas où un vendeur demande que leur liste ne soit pas incluse dans la compilation MLS.
Q. Un Participant à notre MLS n’a pas totalement interdit l’affichage de ses annonces, mais plus de la moitié de ses nouvelles annonces ne peuvent pas être affichées par d’autres Participants. Pouvons-nous établir une règle selon laquelle un Participant ne peut pas afficher les listes d’autres Participants conformément au programme IDX à moins que ce Participant n’autorise l’affichage, par exemple, de 80% ou 90% de ses propres listes?
A. Non. Mais si un Participant ne se retire pas de l’IDX (en imposant une interdiction générale d’affichage par d’autres Participants), il est présumé autoriser l’affichage de ses annonces par d’autres Participants, sauf dans les cas où un vendeur interdit spécifiquement un tel affichage. Si un nombre excessif d’annonces ne peut pas être affiché par d’autres Participants, une règle pourrait être établie obligeant les courtiers inscripteurs à certifier que les avantages de voir leurs biens affichés sur les sites d’autres Participants ont été expliqués au vendeur mais que le vendeur a refusé d’autoriser une telle exposition.
Q. Si un Participant a totalement interdit l’affichage de ses annonces, pouvons-nous lui demander de certifier qu’il a expliqué les avantages de l’affichage par d’autres Participants et que le vendeur a néanmoins refusé d’autoriser un tel affichage?
A. Non. Si un participant choisit de ne pas profiter de l’affichage IDX, il ne peut pas être tenu d’expliquer ses avantages à ses clients. Une telle règle ne s’appliquerait qu’aux Participants qui ont opté pour le programme pour les listes pour lesquelles l’affichage n’est pas autorisé.
Q. Si je ne participe pas à IDX mais que j’autorise un autre Participant à afficher mes annonces sur son site Web, le MLS (avec ma permission) peut-il transférer mes annonces à ce Participant?
R. Oui. MLS peut, mais n’est pas tenu de le faire, transmettre vos informations d’inscription à toute destination que vous autorisez. Les décisions quant à savoir si un MLS fournira ce service et s’il faudra facturer un tel service relèvent de la détermination locale.
Q. Si je veux autoriser d’autres Participants à afficher mes listes sous IDX, comment puis-je le faire?
A. Une fois que votre MLS implémente le programme IDX, vous n’avez rien à faire. La façon dont le programme IDX est structuré, le consentement de chaque Participant pour permettre l’affichage de ses listes est supposé. Si vous choisissez de ne pas autoriser l’affichage de vos listes par d’autres Participants, vous informez simplement le MLS que votre consentement est refusé. Il convient de préciser que certains MLSS ont choisi d’utiliser une approche « opt-in » à l’IDX en vertu de laquelle les participants doivent signifier affirmativement leur intention de participer à l’IDX. Déterminer s’il faut utiliser une approche « opt-in » ou « opt-out » est une question d’option locale.
Q. La MLS peut-elle refuser d’accepter mes inscriptions si je ne permets pas aux autres Participants de les afficher sur leurs sites Web?
A. Non. Les participants ne peuvent être tenus de consentir à l’affichage de leurs listes sur les sites Web d’autres Participants comme condition de participation au MLS.
Q. La MLS peut-elle refuser de transférer mes annonces à REALTOR.COM ou à un autre agrégateur d’annonces immobilières si je ne permets pas aux autres Participants de les afficher sur leurs sites Web?
R. Oui. En vertu de la politique IDX modifiée, les MLSS peuvent, en tant que question ou option locale, exiger la participation à IDX comme condition pour que les listes soient transmises aux agrégateurs / éditeurs d’annonces immobilières.
Q. IDX entre-t-il en conflit avec la loi sur les licences ou le Code d’éthique ?
A. La mise en œuvre de l’IDX doit être conforme à la loi de l’État. La déclaration de politique IDX de NAR est conforme au Code d’éthique, car aucun affichage des listes d’autres Participants ne peut avoir lieu sans leur consentement. Le consentement, cependant, peut être supposé à moins que le participant à l’inscription ne le refuse par affirmative.
Q. Notre MLS n’a pas de site Web accessible au public affichant les listes des participants. La politique IDX de NAR signifie-t-elle que nous devons en établir une afin que les Participants puissent encadrer les listes des autres?
A. Non. Le cadrage est une option IDX disponible pour les participants uniquement si une association ou un MLS maintient un site Web accessible au public. La politique de NAR n’oblige pas les associations ou les MLSS à créer de tels sites Web simplement pour offrir cette option à ses Participants.
Q. Notre MLS est informatisé mais n’est pas basé sur Internet. Devons-nous établir un système basé sur Internet pour nous conformer à la politique IDX de NAR?
A. Non, mais en vertu de la politique IDX, d’ici 2002, votre MLS devra permettre aux Participants d’extraire les informations d’inscription afin que les informations d’inscription puissent être affichées sur les sites Web des autres Participants (à moins, bien sûr, que le consentement ne soit refusé par les courtiers inscripteurs).
Q. Puis-je autoriser certains Participants, mais pas tous, à afficher mes annonces sur Internet?
A. Si vous consentez à l’affichage de vos annonces par d’autres Participants dans le cadre du programme IDX, tout autre Participant au MLS peut afficher vos annonces. Si vous préférez autoriser certains Participants, mais pas tous, à afficher vos listes, cela peut être accompli – mais pas dans le cadre du programme IDX. Des consentements distincts devraient être accordés à chaque Participant autorisé à afficher vos annonces. Comme indiqué dans une question précédente, MLSs peut, mais n’est pas obligé, de transmettre vos listes à n’importe quelle destination que vous autorisez. Les décisions quant à savoir si un MLS fournira un tel service et les frais connexes (le cas échéant) doivent être déterminés localement.
Q. MLSs peut-il facturer des frais pour le téléchargement des informations de liste aux Participants?
A. Oui, la politique IDX de NAR n’affecte pas le droit des associations et des MLSs d’évaluer les frais et les frais pour les services fournis aux Participants. Cela reste une question de détermination locale, sous réserve des paramètres de la politique existante (Voir les Énoncés de politique d’inscription multiple 7.9, 7.45 et 7.57 du Manuel sur la Politique d’inscription multiple).
Q. L’IDX signifie-t-il que des informations confidentielles seront désormais accessibles au public?
A. Non. IDX permet à MLSs d’interdire l’affichage (par téléchargement ou par cadrage) d’informations destinées exclusivement à d’autres professionnels de l’immobilier et non à des consommateurs.
Q. Est-ce que l’entreprise inscriptrice doit être identifiée lorsque j’affiche les listes des autres Participants sur mon site Web?
R. C’est une question laissée à la discrétion des MLSS locaux. Les participants voudront garder à l’esprit les exigences de la loi sur les licences et du Code de déontologie (en particulier l’article 12) lors de ces démonstrations.
Q. Les informations sur les listes peuvent-elles être modifiées lorsqu’elles sont affichées sur les sites Web des autres Participants?
A. Il s’agit là aussi d’une question de détermination locale, même si toute modification autorisée doit respecter le mandat » image fidèle » de l’article 12 du Code de déontologie.
Q. Les acheteurs (ou les personnes se faisant passer pour des acheteurs) ne pourront-ils pas extraire l’ensemble de la base de données MLS et en faire ce qu’ils veulent?
A. MLSs peut, en fonction de la détermination locale, établir des limites raisonnables sur la quantité de données et / ou le nombre d’annonces que les consommateurs peuvent récupérer dans une requête particulière des sites Web des Participants.
Q. IDX ne permettra-t-il pas aux entreprises nationales et régionales d’agréger les informations de cotation de nombreux MLSS et de créer des « super-MLSs »?
A. La possibilité d’agréger les informations d’inscription de plusieurs MLSS reste soumise aux règles locales du MLS. En vertu de l’IDX, les MLSS peuvent limiter strictement le droit d’afficher les listes d’autres Participants aux bureaux détenant des droits de participation dans ce MLS.
Q. Pourquoi devrions-nous laisser nos annonces s’afficher sur le site Web de nos concurrents?
A. Laisser d’autres Participants afficher des annonces sur Internet est une décision commerciale que chaque Participant doit prendre, en tenant compte de son devoir de promouvoir les meilleurs intérêts de ses clients; de coopérer avec d’autres AGENTS IMMOBILIERS; et la possibilité d’utiliser Internet pour mieux servir leurs clients et leurs clients.
(Note: Ces questions et réponses sont de nature consultative, n’ont pas été examinées ou approuvées par le Conseil d’administration de l’Association Nationale des AGENTS IMMOBILIERS et seront mises à jour de temps à autre.) Articles récemment écrits sur IDX (Réciprocité du courtier) et plus de ressources. Plus de ressources pour les agents IMMOBILIERS
Les détails dans les ressources ci-dessous ne s’appliquent pas à toutes les MLS, car les lois des États et, dans certains cas, les mandats des associations diffèrent. Contactez votre association locale ou MLS pour connaître ses règlements IDX. Les membres agents immobiliers ont la possibilité de participer ou non au programme IDX de leur MLS.
Réciprocité du courtier & Vous: Ce que vous devez savoir sur la nouvelle politique de NAR, par Richard Westlund. Du magazine de technologie immobilière de l’Association Californienne des AGENTS immobiliers®.
La réciprocité des courtiers Met le trafic en jeu: La politique NAR est bonne pour les courtiers, mauvaise pour les agrégateurs? Du magazine de technologie immobilière de l’Association Californienne des AGENTS immobiliers®.
Les courtiers prennent le contrôle des prospects Internet: Les systèmes aident à empêcher les prospects de tomber entre les mailles du filet. De Temps Réel.
Qu’est-ce que l’échange de données sur Internet. Tiré du magazine Exécutif de l’Association des agents immobiliers, automne 2000.
Informations de liste Internet réciproques de la MLS régionale du Minn.
La réciprocité des courtiers, qui était l’un des modèles utilisés par la NAR pour développer l’affichage des données sur Internet, est en fait le nom d’un terme de marque au MLS régional du Minnesota.