Mike et Tracy Voegtle ne reviennent pas de sitôt sur le marché immobilier de Dallas. Qui peut les blâmer? Il a fallu des mois de recherche constante pour que le couple retrouve sa maison de l’Extrême Nord de Dallas en 2013. Cette année-là, le marché immobilier résidentiel local était le plus chaud qu’il ait jamais été. Des offres en espèces étaient faites pour des maisons dans toute la région. Les prix ont augmenté de jour en jour. L’offre était limitée. La demande semblait infinie.
Cela signifiait que les Voegtles ont dû traîner leurs trois garçons à plusieurs portes ouvertes le week-end et faire face à la déception car ils ont perdu les six premières maisons sur lesquelles ils ont enchéri. Enfin, ils ont atterri dans un endroit de quatre chambres et quatre salles de bain près de Brentfield Elementary.
Comme le marché immobilier de Dallas est resté chaud depuis, la maison des Voegtles s’est considérablement appréciée, même si le seul changement majeur qu’ils ont apporté a été de mettre une piscine. Mais quelque chose d’autre a changé dans le quartier de Voegtles. Les panneaux « À vendre » sont debout sur les pelouses beaucoup plus longtemps qu’auparavant.
« Le marché du logement qui nous entoure semble ralentir un peu”, explique Mike, architecte du studio 5G de Dallas. « Nous voyons des maisons sur le marché depuis longtemps, depuis des mois, même. Cela ne s’est pas produit il y a quelques années. »
En fait, le nombre moyen de jours sur le marché pour une maison dans le nord du Texas est maintenant de 53 — le plus élevé depuis que les Voegtles ont acheté la leur. Ce n’est que l’un des nombreux signes que le marché du logement autrefois chaud à Dallas a enfin commencé à se refroidir.
Force dans les nombres
Ne paniquez pas. Ce n’est pas un buste. Ce n’est pas un accident. Si vous êtes propriétaire dans la région de Dallas, vous n’aurez pas à commencer à fabriquer votre ceinture en carton. Dans l’ensemble, les prix continuent d’augmenter. Les prix des maisons au premier trimestre dans le nord du Texas ont augmenté de 1,4% par rapport à leur niveau de 2018, selon la National Association of Realtors.
Il s’agit du gain de prix le plus faible dans la région depuis 2011. En 2011, le prix médian des maisons dans le nord du Texas était de 150 000 $. Aujourd’hui, c’est 254 300 $. Donc, si les hausses de prix de la zone ont ralenti, cela signifie-t-il que 254 300 is est quelque chose comme le sommet de ce qui a été un énorme marché des ventes à la hausse ici?
Pas selon Zillow. Il est surnommé le marché de Dallas « cool », mais il appelle également à une hausse de 7,5% du prix médian des maisons cette année. Ce n’est que la moitié de la hausse de 14,2% de l’année dernière. Mais cela signifie toujours que le marché est sur une trajectoire ascendante.
La raison en est simple. Il y a des emplois ici, et des dizaines de milliers de personnes continuent de s’installer dans cette région à la recherche de ces emplois. Le Bureau des statistiques du travail indique que 102 500 nouveaux emplois ont été créés ici en 2018. Cela a permis de réduire le taux de chômage local à 3,3%, car cette histoire allait s’imprimer — inférieur à la moyenne nationale de 3,9%. Il y a 3,7 millions de personnes dans cette région qui vont travailler chaque jour maintenant.
Certaines de ces personnes sont nouvelles. Environ 130 000 personnes se sont installées dans la région de Dallas et de Fort Worth rien que l’année dernière. Certains experts estiment qu’environ un tiers de ces personnes souhaitent acheter une maison. C’est beaucoup de nouvelle demande en plus de la demande qui existait déjà avant que ces 40 000 personnes ne tombent sur ce marché.
La ligne de fond? « Les prix des maisons cette année vont encore probablement augmenter à Dallas-Fort Worth”, explique Jim Gaines, économiste en chef au Centre immobilier de l’Université Texas A &M. » Mais ils ne montent pas aussi vite. En termes économiques, nous appelons ce qui se passe un « retour à la norme ».’ Le marché retrouve son rythme d’activité normal. Au lieu d’être dans un état d’exubérance où les prix augmentent de 10% par an, ils reviendront à augmenter de 3 ou 4%.”
Pour les propriétaires, cela semble être une bonne nouvelle que la demande soit toujours là et que les prix continuent de grimper. Mais, alors, quel est le problème avec ces panneaux « À vendre » persistants dans le quartier de Mike Voegtle?
Fatigue des prix
Comme chaque étudiant d’Econ 101 le sait (ou devrait le savoir), lorsque la demande est élevée et que l’offre est faible — les deux expressions décrivent l’ensemble du marché immobilier du nord du Texas — les prix augmentent. Et, bien sûr, que vous demandiez à Zillow ou à l’Association nationale des agents immobiliers ou à peu près n’importe qui d’autre, les prix continuent d’augmenter ici.
Ne paniquez pas. Ce n’est pas un buste. Ce n’est pas un accident.
Les ventes, cependant, ne sont pas vraiment en hausse. En janvier, il y avait environ 15 254 maisons à vendre dans une partie de la région de Dallas qui comprend Plano et de nombreuses autres communautés du Nord et Irving et d’autres villes de l’Ouest. En avril, il y avait environ 18 012 maisons répertoriées. Cela, en parlant d’agent immobilier, représente environ trois mois d’inventaire, ce qui signifie que, si aucune nouvelle maison n’était mise en vente pour les trois prochains mois, le niveau de demande actuel consommerait toutes les annonces actuelles et il n’y aurait plus de maisons à acheter ici. Il y a, bien sûr, de nouvelles annonces en ligne tout le temps — à la fois pour les maisons neuves et les maisons existantes. Dallas mène la nation en nombre de nouvelles maisons en construction. En 2018, la construction de 34 523 nouvelles maisons a commencé ici, soit une hausse de près de 3% par rapport à l’année précédente. Houston se classe deuxième derrière Dallas avec 30 206. Aucune autre ville n’a atteint 30 000 » mises en chantier « , comme on les appelle.
Malgré cela, Dallas ne dispose encore que d’environ trois mois d’inventaire, bien en baisse par rapport aux niveaux observés au début de cette décennie. Dit en moins de mots: l’offre est serrée. La demande est élevée. Alors, pourquoi les ventes sont-elles stables et pourquoi les hausses de prix ralentissent-elles? De nombreux experts offrent la même explication: les prix sont trop élevés.
« Il y a eu une certaine fatigue des prix”, explique Gaines. « Les gens regardent ce qu’on leur demande de payer et il y a un peu plus de résistance de la part des acheteurs. S’ils n’obtiennent pas exactement ce qu’ils veulent, ils ne l’achètent pas du tout. »
Il n’est donc pas étonnant que 61% des résidents de la région de Dallas (dont un nombre croissant de jeunes en début de carrière) soient maintenant locataires et non propriétaires.
Jeff Duffey, qui dirige Jeff Duffey&Associates, une société immobilière qui gère les ventes de maisons existantes et neuves à Dallas, pense que trop de vendeurs pensent que Dallas connaît un marché en plein essor qui leur donne un contrôle total sur les prix. « Par exemple, » dit-il, « il y a deux ou trois ans, il était difficile de trouver de nombreuses maisons dans le nord de Dallas qui étaient répertoriées entre 400 000 $ et 600 000 $. Maintenant, je peux montrer à quelqu’un des maisons pendant cinq week-ends consécutifs et ne pas parcourir toutes les listes actives dans cette gamme de prix. Les vendeurs qui ont trop cher leurs maisons ou qui pensent qu’ils n’ont pas besoin de prendre la peine de réparer leurs maisons à vendre regardent leurs propriétés sur le marché. Les acheteurs ne veulent pas de ces maisons et ils n’en ont pas besoin. »
Mais certains acheteurs potentiels ne peuvent tout simplement pas se permettre ce qui est sur le marché dans de nombreux quartiers. Depuis 2012, les prix sur le marché de Dallas ont augmenté de plus de 60%. Fitch Ratings, une société d’analyse de crédit, affirme que le marché de Dallas est l’un des plus surévalués du pays et que les prix sont 15% plus élevés que ce qu’ils devraient être en fonction de la croissance de la population, du revenu et des prix de location moyens de la région. Le revenu médian dans le nord du Texas a beaucoup augmenté au cours des 10 dernières années, passant de 58 025 $ à 67 382 to. C’est 16%. Les prix médians des maisons au cours de la même période ont augmenté de 70%.
« Il y a maintenant tout un tas de maisons dont le prix est plus élevé — des prix que beaucoup de gens ne peuvent pas se permettre”, explique Paige Shipp, directrice régionale à Dallas-Fort Worth pour Metrostudy, une société de recherche immobilière.
L’Association nationale des constructeurs de maisons a croqué des chiffres qui racontent la même histoire sur l’abordabilité ici. La NAHB établit un Indice trimestriel des possibilités de logement — un classement du pourcentage du total des maisons à vendre qui sont considérées comme abordables pour la famille type. À Dallas il y a dix ans, l’indice NAHB a révélé que 75,7% des maisons étaient abordables. Cette cote a augmenté un an plus tard, atteignant un sommet de 79,9% au premier trimestre de 2010. Mais il a fortement diminué ces dernières années, tombant à seulement 45, 2% au deuxième trimestre de 2018, puis rebondissant légèrement à 52, 4% au premier trimestre de cette année.
L’abordabilité n’est pas seulement un problème à Dallas. C’est un problème majeur dans de nombreux grands marchés aujourd’hui, comme San Francisco. Pourtant, la moyenne de l’indice national d’abordabilité est de 61% — plus élevée que l’abordabilité globale à Dallas.
Les constructeurs ont commencé à répondre aux préoccupations des acheteurs concernant l’abordabilité en accrochant des cloisons sèches sur des milliers de maisons neuves dont le prix varie entre 250 000 $ et 350 000 $. Metrostudy indique qu’un quart de toutes les constructions de maisons neuves dans la région se situent dans cette fourchette de prix. Une poignée de ces maisons sont des maisons de ville situées à Dallas. Mais la plupart sont des maisons unifamiliales plus traditionnelles dans des communautés éloignées du centre-ville, avec des prix compris entre 250 000 $ et 350 000 range.
Les exemples incluent Sandbrock Ranch à Aubrey et Union Park à Little Elm — de nouveaux développements apparaissent autour des États-Unis 380 dans le comté de Denton. ” L’autoroute 380 est chaude comme un pétard « , explique Bill Shaddock, partenaire de Shaddock Development Co. et PDG / propriétaire du titre Capital du Texas.
Pour ceux qui ne sont pas intéressés à voir la pop de ce pétard exurbain abordable — et tous les problèmes d’étalement qui vont avec — la région de Dallas a encore beaucoup à offrir aux acheteurs et aux vendeurs, même si le marché revient à certaines de ses anciennes normes. « C’est la première fois de ma carrière que je peux dire à mes vendeurs que s’ils font certaines choses chez eux et qu’ils font attention à la façon dont ils les évaluent, ils vendront absolument la maison en une semaine”, explique Duffey. « Ce n’est pas une garantie que les agents immobiliers sont normalement prêts à faire, mais je sais que les acheteurs sont toujours là-bas et qu’ils sont prêts à conclure une affaire. »
VENDU!
Voici les endroits les plus chauds et les moins chauds du nord du Texas, en fonction de la variation des prix médians.