Qu’est-ce que la Légionelle?
La maladie du légionnaire est une forme potentiellement mortelle de pneumonie causée par l’inhalation de petites gouttelettes d’eau contaminée contenant des légionelles. Tous les systèmes d’eau chaude et froide fabriqués par l’homme sont susceptibles de fournir un environnement où les légionelles peuvent se développer. Lorsque les conditions sont favorables (c.-à-d. plage de température de croissance appropriée; gouttelettes d’eau (aérosols) produites et dispersées; eau stockée et/ou recirculée; certains « aliments » pour que l’organisme se développe tels que la rouille, les boues, le tartre, le biofilm, etc.), puis les bactéries peuvent se multiplier, augmentant ainsi le risque d’exposition. C’est un simple fait que l’organisme colonisera les grands et les petits systèmes, de sorte que les deux nécessitent une gestion efficace des risques.
Qu’est-ce qu’un propriétaire ?
Un propriétaire est toute personne qui loue un bien qu’elle possède en vertu d’un bail ou d’une licence d’une durée inférieure à sept ans. Les obligations des propriétaires s’appliquent à un large éventail de logements, occupés en vertu d’un bail ou d’une licence, ce qui comprend, mais non exclusivement, les locaux d’habitation mis à la location par:
- autorités locales
- associations de logement
- propriétaires du secteur privé
- coopératives d’habitation
- auberges de jeunesse
La loi et vous
La loi est claire que si vous êtes propriétaire et louez votre propriété (ou même une pièce dans votre propre maison), vous avez la responsabilité légale d’assurer la santé et la sécurité de votre locataire en gardant la propriété en sécurité et à l’abri des risques pour la santé.
L’article 3(2) de la Loi de 1974 sur la santé et la sécurité au travail (HSWA) prévoit que la législation pertinente en matière de santé et de sécurité s’applique aux propriétaires pour garantir qu’un devoir de diligence est démontré envers leurs locataires en ce qui concerne leur santé et leur sécurité. Les obligations générales stipulent, en vertu de l’article 3(2), qu' » Il incombe à tout travailleur indépendant de mener son entreprise de manière à s’assurer, dans la mesure du possible, que lui-même et les autres personnes (qui ne sont pas ses employés) qui peuvent en être affectées ne sont pas ainsi exposés à des risques pour leur santé ou leur sécurité. ». Les propriétaires, en vertu de l’article 53 de la HSWA, sont considérés comme des travailleurs indépendants et les locataires entrent dans la catégorie des « autres personnes (n’étant pas ses employés)”. Si vous louez une propriété, vous avez la responsabilité légale de vous assurer de mener votre engagement de manière à ce que vos locataires ne soient pas exposés à des risques pour la santé et la sécurité.
Le Règlement de 2002 sur le contrôle des substances dangereuses pour la santé (COSHH) fournit un cadre d’actions pour contrôler le risque lié à une gamme de substances dangereuses, y compris les agents biologiques (par exemple Legionella) – pour identifier et évaluer le risque, et mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires pour contrôler tout risque.
Aucune modification n’a été apportée à la législation britannique. Depuis la publication du Code de bonnes pratiques (3e édition) approuvé par la L8 (ACOP) en 2001, les propriétaires de locaux domestiques et commerciaux sont tenus d’évaluer les risques liés à l’exposition au Legionellato de leurs locataires.
Le Code de bonnes pratiques approuvé par L8 a été révisé et republié en novembre 2013 et a conservé les directives sur les exigences de la HSWA et de la COSHH pour les employeurs ET ceux qui ont des responsabilités en matière de contrôle des locaux, y compris les propriétaires (paragraphes 1 et 2 de la L8 ACOP). Elle s’applique à la lutte contre la bactérie Legionella dans toute entreprise impliquant une activité de travail ET s’applique aux locaux contrôlés dans le cadre d’un commerce, d’une entreprise ou d’une autre entreprise où de l’eau est utilisée ou stockée et où il existe un risque raisonnablement prévisible d’exposition à la bactérie Legionella (L8 ACOP, point 22).
Ce que vous devez faire
L’application pratique et proportionnée du droit de la santé et de la sécurité aux propriétaires d’immeubles locatifs domestiques est que, bien qu’il soit obligatoire d’évaluer le risque d’exposition à la légionelle pour assurer la sécurité de leurs locataires, cela ne nécessite pas une évaluation approfondie et détaillée. Les risques liés aux systèmes d’eau chaude et froide dans la plupart des milieux résidentiels sont généralement considérés comme faibles en raison de la consommation et du renouvellement réguliers de l’eau. Un exemple typique de « faible risque » peut être trouvé dans un petit bâtiment (par exemple une unité d’habitation) avec de petits systèmes d’eau de type domestique, où la consommation quotidienne d’eau est inévitable et suffisante pour retourner l’ensemble du système; où l’eau froide provient directement d’une alimentation saine (pas de réservoirs d’eau stockés); où l’eau chaude est alimentée par des chauffe-eau instantanés ou à faible volume (sorties d’alimentation à 50 ° C); et où les seules sorties sont des toilettes et des lavabos.
Une simple évaluation peut montrer qu’il n’y a pas de risques réels et qu’ils sont correctement gérés et qu’aucune autre action n’est nécessaire. Il est important de revoir l’évaluation au cas où quelque chose changerait dans le système.
La mise en œuvre de mesures de contrôle simples, proportionnées et appropriées garantira que le risque reste faible. Pour la plupart des systèmes d’eau chaude et froide domestiques, la température est le moyen le plus fiable de minimiser le risque d’exposition à la bactérie Legionella, c’est-à-dire de garder l’eau chaude chaude, l’eau froide froide et de la maintenir en mouvement. D’autres mesures de contrôle simples pour aider à contrôler le risque d’exposition à la légionelle comprennent:
- rincer le système avant de laisser la propriété
- éviter que des débris ne pénètrent dans le système (par exemple, s’assurer que les réservoirs d’eau froide, lorsqu’ils sont installés, ont un couvercle hermétique)
- réglage des paramètres de contrôle (par exemple, réglage de la température de la bouteille d’eau chaude (calorificateur) pour s’assurer que l’eau est stockée à 60 ° C)
- assurez-vous que toute tuyauterie redondante identifiée est enlevée.
Le risque est encore réduit lorsque des chauffe-eau instantanés (par exemple des chaudières mixtes et des douches électriques) sont installés car il n’y a pas de stockage d’eau.
Ce que votre locataire doit savoir
Les locataires doivent être informés des mesures de contrôle mises en place qui doivent être maintenues, par exemple pour ne pas ajuster le réglage de la température du calorificateur, pour nettoyer régulièrement les pommes de douche et les locataires doivent informer le propriétaire si l’eau chaude ne chauffe pas correctement ou s’il y a d’autres problèmes avec le système afin que des mesures appropriées puissent être prises.
Lorsque des douches sont installées, celles-ci ont le moyen de créer et de disperser des gouttelettes d’eau (aérosols) qui peuvent être inhalées, entraînant un risque prévisible d’exposition à la légionellose. En cas d’utilisation régulière (comme dans la majorité de la plupart des environnements domestiques), les risques sont réduits mais dans tous les cas, il est conseillé aux locataires de nettoyer et de désinfecter régulièrement les pommes de douche. Les douches électriques instantanées présentent moins de risques car elles sont généralement alimentées en eau froide et ne chauffent que de petits volumes d’eau pendant le fonctionnement.
Actions supplémentaires pour les propriétés laissées vacantes
Il est important que l’eau ne stagne pas dans le système d’eau et qu’il y ait donc une gestion prudente des propriétés laissées vacantes pendant de longues périodes (par exemple, les logements étudiants laissés vides pendant les vacances d’été). En principe, les sorties des systèmes d’eau chaude et froide doivent être utilisées au moins une fois par semaine pour maintenir un certain débit d’eau et minimiser les risques de stagnation. Pour gérer les risques en cas de non-occupation, il faudrait envisager de mettre en œuvre un régime de rinçage approprié ou d’autres mesures telles que la vidange du système si celui-ci doit rester vacant pendant de longues périodes.
Qui peut évaluer le risque?
Dans la plupart des cas, les mesures que les propriétaires doivent prendre sont simples et directes, de sorte que la conformité n’a pas besoin d’être lourde ou coûteuse. La plupart des propriétaires peuvent évaluer eux-mêmes le risque et n’ont pas besoin d’être formés ou accrédités par des professionnels; mais s’ils ne se sentent pas compétents ou enclins à le faire, ils peuvent prendre des dispositions pour quelqu’un qui le fera en leur nom. La plupart des propriétaires sont en mesure de comprendre l’ensemble des risques liés à l’exploitation d’un système d’eau chaude et froide de manière à fournir les conditions ci-dessus; et seraient également en mesure de mettre en œuvre des mesures de contrôle physique peu coûteuses, simples et efficaces nécessaires pour minimiser le risque de colonisation du système par des légionelles et d’autres microorganismes.
Analyse (ou échantillonnage)le système d’alimentation en eau pour les Légionelles
L’analyse ou l’échantillonnage pour les Légionelles (parfois appelé surveillance microbiologique) n’est généralement pas nécessaire pour les systèmes d’eau chaude et froide domestiques, mais seulement dans des circonstances très spécifiques (HSG274 Partie 2, par. 2.120). Les tests de détection des légionelles ne doivent pas être confondus avec la surveillance de la température, qui est une méthode fiable pour confirmer que le système d’eau est sous contrôle. La législation sur la santé et la sécurité n’oblige PAS les propriétaires à obtenir, à produire et à reconnaître un » certificat de test de légionellose ».
Tenir un registre de l’évaluation
Les propriétaires ne sont pas nécessairement tenus de consigner les conclusions de l’évaluation (ce n’est qu’une obligation légale pour les employeurs où il y a cinq employés ou plus), mais ils peuvent trouver prudent de tenir un registre de ce qui a été fait à leurs propres fins.
Révision de votre évaluation des risques
La loi ne prescrit pas que l’évaluation des risques soit réexaminée sur une base annuelle ou biennale. Il est important de revoir périodiquement l’évaluation en cas de changement, mais lorsqu’il y a des difficultés à accéder aux logements occupés, des contrôles appropriés peuvent être effectués en effectuant des inspections du système d’alimentation en eau, par exemple lors de visites obligatoires telles que des contrôles de sécurité du gaz ou des visites d’entretien de routine.
Les propriétés domestiques sont-elles inspectées de manière proactive?
Les inspecteurs de la SSE et des autorités locales n’inspectent pas de manière proactive les locaux domestiques et ne demandent pas de preuve que les propriétaires ont entrepris une évaluation des risques. Cependant, si un locataire contractait la maladie du légionnaire à partir du réseau d’eau de sa maison, le propriétaire pourrait être passible de poursuites en vertu de la loi HSWA et devrait démontrer à un tribunal qu’il avait rempli son obligation légale, il est donc important qu’il évalue et contrôle les risques (voir www.hse.gov.uk/press/2010/coi-e-05.htm ).