Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, vous devez choisir entre les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) et les prêts à taux fixe. Le choix que vous faites pourrait avoir un effet significatif sur votre coût d’emprunt, il est donc essentiel de peser le pour et le contre.
Choisir entre un BRAS et un prêt hypothécaire à taux fixe se résume à ces caractéristiques essentielles:
- Les bras ont généralement des paiements mensuels initiaux plus faibles. Mais les paiements peuvent changer, et s’ils augmentent, ils peuvent devenir inabordables.
- Les prêts hypothécaires à taux fixe commencent par un taux plus élevé, mais le taux d’intérêt et le paiement mensuel ne changent pas au cours de la durée du prêt.
Explorons comment ces prêts fonctionnent et comment déterminer lequel vous convient le mieux.
Prêts hypothécaires à taux fixe: Faciles à comprendre
Il est plus facile de commencer avec des prêts à taux fixe standard, puis d’examiner comment les prêts ajustables fonctionnent différemment.
- Avantages: Les prêts hypothécaires à taux fixe sont sûrs. Vous savez combien vous allez payer, et vous ne risquez pas de choc de paiement.
- Inconvénients potentiels: Votre taux est généralement plus élevé que le taux de départ d’un BRAS, de sorte que votre paiement mensuel est également plus élevé. Si les taux ne changent jamais (ou s’ils baissent), vous payez plus avec un prêt à taux fixe.
Prévisibilité : Les prêts à taux fixe conservent le même taux d’intérêt pendant toute la durée du prêt. Par conséquent, vous conservez également le même paiement mensuel (voir comment calculer les paiements pour plus de détails). Si vous savez que vous pouvez vous permettre le paiement d’un prêt à taux fixe, il n’y aura pas de surprises, peu importe les taux d’intérêt.
Taux d’intérêt: Vous payez un prix pour cette prévisibilité. Les bras commencent par un taux légèrement inférieur à un prêt à taux fixe, toutes choses étant égales par ailleurs. En utilisant les taux de la Mortgage Bankers Association (MBA), le taux de départ pour une branche à 5 ans était de 4%, contre 4,81% pour les prêts hypothécaires à taux fixe moyens sur 30 ans et 4,25% pour les prêts sur 15 ans.
Bras:Partagez le risque Avec Votre prêteur
Personne ne sait précisément ce qui se passera avec les taux d’intérêt. Même si vous devinez correctement dans quelle direction les taux se déplaceront (plus ou moins élevés), il est difficile de prédire le moment et la vitesse des changements de taux d’intérêt. Les prêts hypothécaires à taux variable vous permettent de partager le risque de cette incertitude avec votre prêteur. En retour, vous payez moins — du moins dans les premières années.
- Avantages: Les BRAS commencent généralement avec un taux d’intérêt inférieur aux prêts à taux fixe. Un taux plus bas se traduit par un paiement mensuel plus bas, ce qui rend les flux de trésorerie plus gérables. Si les taux baissent, votre taux peut même diminuer.
- Inconvénients potentiels: Si les taux d’intérêt augmentent, votre paiement mensuel peut augmenter. Si cela se produit, vous pourriez ne pas être en mesure de payer les paiements requis, ou vous pourriez finir par payer plus que ce que vous auriez payé avec un prêt hypothécaire à taux fixe.
- Un taux qui change: Les ARMES comportent un taux d’intérêt qui peut changer à mesure que les taux de l’économie changent.
- Lorsque les taux changent : Votre taux peut être fixé pour un an, trois ans, cinq ans, sept ans ou plus. Après cela, des changements sont possibles. Par exemple, avec un BRAS 5/1, le taux est fixé pour cinq ans (le premier numéro répertorié) et peut changer chaque année (le deuxième numéro) après cela.
- Combien? Les prêteurs basent généralement votre taux sur un indice de référence populaire comme le LIBOR. Au fur et à mesure que ce taux évolue, votre prêt suit. Dans la plupart des cas, votre taux est le taux de référence plus un écart (ou un montant supplémentaire en plus de l’indice de référence). Si le LIBOR est actuellement de 2,5% et que l’écart sur votre prêt est de 2,25%, votre nouveau taux d’intérêt s’ajustera à 2,75%. La suppression progressive du LIBOR commencera à la fin de 2021. Ajustements de limites de plafonds : Les taux peuvent ne pas changer autant que l’indice de référence sous-jacent si votre prêt a des plafonds. Par exemple, si votre prêt a un plafond de 2%, mais que l’indice augmente de 3%, vous ne connaîtrez qu’une augmentation de 2% de votre taux d’intérêt. Les prêts peuvent utiliser des plafonds initiaux pour les premières années, des plafonds périodiques (pour chaque ajustement annuel) et des maximums à vie.
ARM vs Taux Fixe : Quel Est Le Meilleur ?
Évaluez vos besoins et choisissez le prêt qui correspond le mieux à vos besoins. Les deux types de prêts ont des avantages et des inconvénients, mais selon votre situation, le choix peut être clair.
Besoin de certitude: Si vous avez un budget serré et que tout changement serait désastreux, un prêt à taux fixe est un choix plus sûr. Bien que vous payiez plus qu’un paiement initial de BRAS, vous ne serez pas pris par surprise.
Prévisions de taux d’intérêt: Encore une fois, il est difficile de prédire la direction, le moment et la vitesse des mouvements de taux (mais vous pouvez deviner un ou deux de ces trois correctement). Cela dit, si vous pensez que les taux sont bas et qu’ils sont susceptibles d’augmenter, il peut être logique de s’enfermer dans un taux bas avec un prêt à taux fixe. Si les taux sont élevés et prêts à baisser, un BRAS permet à votre taux de baisser sans avoir besoin de se refinancer.Paiement anticipé agressif: À moins d’une forte augmentation des taux d’intérêt, vous pouvez utiliser le paiement mensuel relativement bas d’un BRAS pour rembourser par anticipation votre prêt hypothécaire et réduire le solde de votre prêt. Des paiements anticipés importants pourraient gérer le risque d’augmentation du taux d’intérêt futur — avec un solde de prêt plus petit, le taux pourrait ne pas avoir autant d’importance.
Combien de temps allez-vous emprunter? Un court laps de temps peut également rendre les bras plus attrayants. Par exemple, si vous savez que vous ne conserverez votre prêt que pendant six ans, vous pourriez être à l’aise d’utiliser un BRAS qui s’ajuste après cinq ou sept ans.
Exemple d’hypothèque à taux fixe par rapport à ARM
Les taux peuvent augmenter ou baisser, mais il est essentiel de comprendre le risque potentiel d’utiliser un ARM. La baisse du paiement est attrayante, mais la stratégie peut se retourner contre elle si les taux augmentent suffisamment.
Supposons que vous empruntez 200 000 $ et que vous choisissez entre un BRAS 5/1 ou un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans. Dans cet exemple, nous supposons que les taux augmentent et que votre taux de BRAS augmente de 2% lors de votre premier ajustement (en 5e année). Les taux continuent d’augmenter de 1 % par an pour les deux prochaines années.