Pour les personnes qui aiment les vieilles maisons — et qui aiment y travailler — l’idée d’acheter une tige de fixation peut être irrésistible. Pensez simplement: Vous pouvez vous procurer un endroit délabré dans un bon quartier pour un prix bien inférieur au prix du marché, investir du temps et de l’argent pour le rénover et vous retrouver avec une maison comme neuve qui vaut au moins le double de ce que vous avez payé. Ça sonne bien, non?
Souvent, c’est le cas. Mais l’achat d’un fixateur supérieur peut être lourd de dangers. Donc, avant de vous lancer, lisez nos conseils de restauration pour vous assurer d’avoir une idée réaliste de ce dans quoi vous vous embarquez.
« Si les gens sont impitoyables à l’avance pour évaluer les coûts de rénovation, la valeur de la propriété et du quartier, et combien d’argent ils ont, ils peuvent aller de l’avant et acheter plus de maison qu’ils ne pourraient jamais se permettre autrement », explique Bradley Inman, PDG de HomeGain.com , un site Web de vente et d’information immobilière.
Choses à considérer Lors de l’achat d’un Fixateur Supérieur
Dans cet esprit, voici ce qu’il faut pour que l’achat d’un fixateur supérieur soit rentable.
Analyse des coûts: Faites le calcul
Déterminer ce que vous devez payer lors de l’achat d’un fixateur-upper commence par une équation simple. Tout d’abord, additionnez les coûts de rénovation de la propriété sur la base d’une évaluation approfondie de l’état de la maison. Soyez dur avec cette estimation, qui devrait inclure les matériaux et la main-d’œuvre – la vôtre et celle des autres.
Ensuite, soustrayez cela de la valeur marchande probable de la maison après rénovation, tirée des prix de l’immobilier comparables dans le quartier. Ensuite, déduisez au moins 5 à 10% supplémentaires pour les extras que vous décidez d’ajouter, les problèmes et les mésaventures imprévus qui doivent être traités et l’inflation. Ce qui reste devrait être votre offre.
Il est essentiel que le contrat immobilier comporte une clause d’inspection. Au mieux, l’inspection vous assurera que la maison est un bon investissement; au pire, cela vous aidera à sortir de l’affaire.
Souvent avec des fixateurs, c’est quelque chose entre les deux. L’inspecteur documentera un problème grave ou deux, et vous pouvez utiliser les conclusions pour amener le vendeur à payer les réparations ou à négocier le prix de vente à la baisse.
Si la maison a besoin d’améliorations structurelles importantes, de nombreux experts immobiliers recommandent de l’éviter complètement. En effet, les réparations majeures — révisions de la plomberie et du système électrique, améliorations des fondations et travaux de toiture et de murs importants — sont généralement « invisibles » et n’augmentent presque jamais la valeur de la maison suffisamment pour compenser le coût de la rénovation.
Comment acheter une tige de fixation: Choisissez des projets payants
Les fixateurs idéaux sont ceux qui nécessitent principalement des améliorations cosmétiques – retouches de peinture, réparations de cloisons sèches, retouche de plancher — qui coûtent généralement beaucoup moins cher que ce qu’ils rapportent en valeur marchande. De nouveaux appareils d’éclairage, portes, volets et parements, ainsi que des cuisines et des salles de bains mises à jour, sont également des améliorations lucratives.
Les rénovations structurelles et esthétiques sont des ajouts majeurs nécessaires pour aligner la maison sur ses voisins, comme une salle familiale ou une troisième chambre dans une communauté de maisons de trois chambres. De tels projets coûtent généralement autant ou plus que leur valeur marchande (l’exception à cela est l’ajout d’une salle de bain, qui peut valoir deux fois plus que son coût).
Il est parfois possible de plier des améliorations cosmétiques dans une réparation structurelle pour augmenter la valeur d’une tige de fixation. Si vous remplacez le toit, par exemple, vous pouvez ajouter un puits de lumière en même temps. Ou vous pouvez installer une baie vitrée où il y avait de la pourriture sèche dans un mur.
Mais vous ne voulez pas non plus trop améliorer: Pour une valeur de revente maximale, les investissements de rénovation ne devraient pas augmenter la valeur de votre maison de plus de 10 à 15% au-dessus du prix de vente médian des autres maisons de votre région, selon la National Association of Home Builders.
Dans les endroits où les coûts du logement ont considérablement augmenté et approchent d’un pic, même acheter un fixateur supérieur qui semble à un prix raisonnable peut être trop cher. Un travail de rénovation à grande échelle peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années, et si les prix des maisons baissent ou restent stables pendant cette période, il est possible de sortir à la fin du projet avec une maison qui ne vaut presque pas l’investissement.
« Vous ne pouvez pas améliorer votre façon de sortir d’un marché en baisse », dit HomeGain.com c’est Inman.
BRICOLAGE Dans la mesure du possible
Quelle que soit la rénovation requise, elle est généralement plus rentable lorsque les propriétaires se lancent.
« Un fixateur supérieur est destiné aux personnes qui sont prêtes à être bricoleuses, car cela peut leur faire économiser beaucoup d’argent et elles peuvent garder l’augmentation de la valeur de la maison pour elles-mêmes », explique Fernando Semiao, agent immobilier chez Century 21 Semiao and Associates à Lyndhurst, New Jersey.
Beaucoup de clients de Semiao ne peuvent pas se permettre une maison en bon état dans la banlieue du New Jersey, mais « ont les compétences pour accrocher des armoires, peindre, spackler, installer des garnitures, construire des terrasses, remplacer les fenêtres et même mettre un revêtement en vinyle », dit-il.
Si vous n’êtes pas du genre pratique, soyez prêt à consacrer beaucoup de temps – des mois, voire des années — à superviser étroitement les entrepreneurs. Mais rappelez-vous que tous vos gains financiers pourraient être anéantis si le projet dépasse le budget en raison d’erreurs ou de retards inutiles.
Financement: Alignez l’argent
L’un des aspects les plus difficiles de l’achat d’un fixateur-supérieur est de payer la rénovation. Naturellement, la plupart des gens n’ont pas beaucoup d’argent supplémentaire après avoir versé l’acompte et payé les frais de clôture, il peut donc être difficile de trouver de l’argent supplémentaire pour couvrir les réparations ou le remodelage.
Pour les petits projets, la dette par carte de crédit est une option. Les taux d’intérêt sont élevés et les intérêts ne sont pas déductibles d’impôt, mais il n’y a pas de coûts initiaux, tels que les frais d’évaluation et de création. Il est également possible d’emprunter sur la valeur monétaire d’un plan de retraite 401 (k), d’une police d’assurance-vie ou d’un portefeuille d’actions. Dans chacun de ces cas, il n’y a pas de vérification de crédit et les taux d’intérêt sont relativement bas — à égalité avec ceux d’une hypothèque typique — mais encore une fois, les intérêts ne sont pas déductibles d’impôt.
De loin, le choix de financement le plus populaire pour un fixateur supérieur est un prêt à la rénovation, que ce soit par le biais d’une marge de crédit sur la valeur nette d’une maison ou d’un prêt hypothécaire. Les lignes d’équité de la maison peuvent généralement être empruntées contre 90% de l’équité que le propriétaire aura dans la maison une fois les réparations et le remodelage terminés.
Pour illustrer: Si une personne achète un fixateur supérieur de 250 000 with avec un acompte de 25 000 $, et que la maison vaudra 425 000 post après la rénovation, le propriétaire aura 200 000 equity en capitaux propres. Avant même que les travaux ne soient terminés, l’emprunteur est admissible à un prêt immobilier de 180 000 home. Le taux d’intérêt sur un prêt immobilier est à peu près le même que pour un prêt hypothécaire, mais seulement jusqu’à environ 100 000 interest d’intérêts est déductible d’impôt.
Encore plus avantageux est un prêt à la rénovation lié à la première hypothèque. Comme pour les lignes de capitaux propres, ces prêts peuvent être empruntés contre la valeur de la maison une fois les travaux terminés, mais comme pour toute hypothèque, les intérêts sont déductibles d’impôt jusqu’à concurrence de 1 million de dollars.
Les prêts à la rénovation sont offerts par presque tous les prêteurs hypothécaires ainsi que par le programme HomeStyle de Fannie Mae et Home Works de Freddie Mac! produit. Pour plus d’informations sur le financement de votre rénovation, y compris des détails sur les prêts assurés par la Federal Housing Administration (FHA), consultez le jeu d’argent.
Un Fixateur Étage supérieur: From Nightmare to Dream House
En janvier 2001, Jesse et Marie Goff ont acheté une maison contemporaine de 1 400 pieds carrés avec vue sur l’eau à Sausalito, en Californie, pour 535 000 $, soit environ les deux tiers de la valeur marchande. Le prix était si bas parce que l’inspection a révélé des problèmes avec les fondations, la plomberie et le système électrique, et la maison avait cruellement besoin de peinture à l’intérieur et à l’extérieur.
L’acompte a épuisé la majeure partie du budget du couple, ils ont donc prévu de faire d’abord des travaux cosmétiques et de conception — démolir les murs pour moderniser l’espace de vie, installer une nouvelle cuisine, installer du parquet et peindre — avant de s’attaquer aux principales tâches structurelles.
« Nous avons décidé d’y vivre pendant la rénovation et d’économiser de l’argent pour faire les grandes améliorations comme la fondation plus tard », explique Marie Goff.
Mais beaucoup de problèmes ne pouvaient pas attendre. Une nouvelle cuisine, par exemple, aurait été endommagée lorsqu’ils ont soulevé la maison pour faire les travaux de fondation plus tard. Et non seulement les tuyaux et les raccords de toute la maison avaient besoin d’être réparés, mais beaucoup n’étaient pas à la hauteur pour fournir une pression suffisante pour étendre le réseau d’alimentation.
En conséquence, des mois après que le couple a acheté la propriété, les murs et les sols étaient toujours déchirés, la plomberie a été coupée dans certaines parties de la maison, le bâtiment a été étayé en attendant la réparation des fondations, et ils avaient soufflé tout l’argent destiné aux travaux cosmétiques initiaux. « C’était déprimant », dit Goff. « Nous vivions au milieu de ce qui semblait être tous les problèmes imaginables. »
Goff reconnaît qu’ils ont commis quelques erreurs. « Nous n’avons pas calculé combien d’argent nous avions et combien nous pourrions avoir besoin si les choses étaient pires que ce que nous pensions et devaient être traitées plus tôt que nous l’espérions. »
Dans les années qui ont suivi, ils ont réussi à réduire la rénovation en récupérant l’argent pour bien faire les choses, en prenant eux-mêmes la plupart des travaux et en n’embauchant des entrepreneurs externes que lorsque cela était nécessaire et en travaillant en étroite collaboration avec eux.
Malgré les revers, Goff n’a aucun regret. « Cela a coûté plus cher que prévu et nous a demandé beaucoup plus de temps et de travail que ce que nous avions prévu », dit-elle. « Mais quand nous aurons terminé, bientôt, ce sera une maison que nous avons conçue, en parfait état, d’une valeur de plus de 1 million de dollars. Et c’est notre maison de rêve. »
Vous cherchez de l’aide pour les réparations autour de votre maison? Une garantie habitation d’un fournisseur tel que American Home Shield peut vous aider. Consultez ces guides détaillés de l’équipe des critiques de Cette vieille maison:
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