Mike y Tracy Voegtle no volverán al mercado inmobiliario de Dallas en el corto plazo. ¿Quién puede culparlos? Tomó meses de búsqueda constante para que la pareja encontrara su hogar en el Extremo Norte de Dallas en 2013. Ese año, el mercado local de propiedades residenciales fue el más caliente que jamás había sido. Se estaban haciendo ofertas en efectivo para viviendas de toda la zona. Los precios subían cada día más. La oferta era limitada. La demanda parecía interminable.
Eso significaba que los Voegtles tenían que arrastrar a sus tres hijos a múltiples casas abiertas los fines de semana y enfrentar la decepción al perder las primeras seis casas por las que pujaron. Finalmente, aterrizaron en un lugar de cuatro dormitorios y cuatro baños cerca de la primaria Brentfield.
Como el mercado inmobiliario de Dallas se ha mantenido caliente en los años posteriores, la casa de los Voegtles se ha apreciado significativamente, a pesar de que el único cambio importante que han hecho fue poner una piscina. Pero algo más ha cambiado en el vecindario de los Voegtles. Los letreros de» En venta » están en el césped mucho más tiempo de lo que solían.
«El mercado de la vivienda que nos rodea parece que se está desacelerando un poco», dice Mike, arquitecto del estudio 5G de Dallas. «Estamos viendo casas en el mercado desde hace mucho tiempo, incluso durante meses. Eso no sucedió hace unos años.»
De hecho, el promedio de días en el mercado para una casa en el norte de Texas es ahora de 53—el más alto desde que los Voegtles compraron la suya. Esa es solo una de las muchas señales de que el otrora candente mercado inmobiliario de Dallas finalmente ha comenzado a enfriarse.
Fuerza en los Números
no entre en pánico. Esto no es un arresto. No es un accidente. Si usted es propietario de una casa en el área de Dallas, no tendrá que comenzar a hacer su cinturón de cartón. Los precios en general siguen aumentando. Los precios de las viviendas del primer trimestre en el norte de Texas aumentaron un 1.4 por ciento por encima de su nivel en 2018, según la Asociación Nacional de Realtors.
Esa fue la menor ganancia de precio en el área desde 2011. En 2011, el precio medio de la vivienda en el norte de Texas fue de 1 150,000. Hoy, son 254.300 dólares. Entonces, si los aumentos de precios en el área se han desacelerado, ¿significa eso que $254,300 es algo así como la cima de lo que ha sido un enorme mercado de ventas al alza aquí?
No de acuerdo con Zillow. Se llama el mercado de Dallas «cool», pero también pide un aumento del 7.5 por ciento en el precio medio de la vivienda este año. Eso es solo la mitad del aumento del 14,2 por ciento del año pasado. Pero todavía significa que el mercado está en una trayectoria ascendente.
La razón de esto es simple. Hay empleos aquí, y decenas de miles de personas todavía se están mudando a esta área buscando conseguir esos empleos. La Oficina de Estadísticas Laborales dice que se crearon 102,500 nuevos empleos aquí en 2018. Eso ayudó a reducir la tasa de desempleo local al 3,3 por ciento cuando se iba a publicar esta historia, por debajo del promedio nacional del 3,9 por ciento. Hay 3,7 millones de personas en esta zona que van a trabajar todos los días.
Algunas de esas personas son nuevas. Cerca de 130,000 personas se mudaron al área de Dallas y Fort Worth solo el año pasado. Algunos expertos calculan que alrededor de un tercio de esas personas quieren comprar una casa. Eso es mucha demanda nueva además de la que ya existía antes de que esas 40.000 personas entraran en este mercado.
¿El resultado final? «Los precios de las casas este año probablemente subirán en Dallas-Fort Worth», dice Jim Gaines, economista jefe del Centro de Bienes Raíces de Texas A&M University. «Pero no están subiendo tan rápido. En términos económicos, llamamos a lo que está sucediendo una ‘reversión a la norma.»El mercado está volviendo a su ritmo normal de actividad. En lugar de estar en un estado de exuberancia donde los precios suben un 10 por ciento al año, volverán a subir un 3 o 4 por ciento.»
Para los propietarios de viviendas, parece una buena noticia que la demanda todavía está ahí fuera y los precios siguen subiendo. Pero, entonces, ¿cuál es el problema con esos carteles persistentes de «En venta» en el vecindario de Mike Voegtle?
Fatiga de precios
Como todos los estudiantes de Econ 101 saben (o deberían saber), cuando la demanda es alta y la oferta es baja, ambas frases describen el mercado inmobiliario general del norte de Texas, los precios suben. Y, por supuesto, ya sea que le preguntes a Zillow o a la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces o a cualquier otra persona, los precios aquí siguen subiendo.
No se asuste. Esto no es un arresto. No es un accidente.
Las ventas, sin embargo, no están aumentando realmente. En enero había alrededor de 15,254 casas en venta en una parte del área de Dallas que incluye Plano y muchas otras comunidades del norte e Irving y otras ciudades del oeste. En abril había alrededor de 18,012 casas listadas. Eso, en términos de agentes de bienes raíces, es aproximadamente tres meses de inventario, lo que significa que, si no se listaran nuevas casas para la venta durante los próximos tres meses, el nivel de demanda existente consumiría todos los listados actuales y no habría más casas para comprar aquí. Por supuesto, hay nuevos anuncios en línea todo el tiempo, tanto para casas nuevas como para casas existentes. Dallas lidera el país en número de casas nuevas en construcción. En 2018, la construcción comenzó en 34,523 casas nuevas aquí, casi un 3 por ciento más que el año anterior. Houston ocupó el segundo lugar después de Dallas con 30.206. Ninguna otra ciudad alcanzó los 30.000 «inicios de hogar», como se les llama.
Aún así, Dallas todavía tiene solo unos tres meses de inventario a mano, muy por debajo de los niveles vistos a principios de esta década. Dicho en pocas palabras: la oferta es escasa. La demanda es alta. Entonces, ¿por qué las ventas son planas y por qué los aumentos de precios se están desacelerando? Muchos expertos ofrecen la misma explicación: los precios son demasiado altos.
«Ha habido cierta fatiga de precios», dice Gaines. «La gente está mirando lo que se les pide que paguen y hay un poco más de resistencia por parte de los compradores. Si no están obteniendo exactamente lo que quieren, no lo están comprando en absoluto.»
No es de extrañar, entonces, que el 61 por ciento de los residentes del área de Dallas (un número creciente de los cuales son jóvenes en las primeras fases de sus carreras) ahora sean inquilinos y no propietarios.
Jeff Duffey, que dirige Jeff Duffey & Associates, una firma de bienes raíces que maneja las ventas de casas existentes y nuevas en Dallas, cree que demasiados vendedores creen que Dallas está experimentando un mercado en auge que les da control total sobre los precios. «Por ejemplo», dice, » hace dos o tres años, era difícil encontrar muchas casas en el norte de Dallas que figuraban entre 4 400,000 y 6 600,000. Ahora puedo mostrarle casas a alguien durante cinco fines de semana seguidos y aún no revisar todos los listados activos en ese rango de precios. Los vendedores que han sobrevalorado sus casas o que piensan que no necesitan pasar por la molestia de arreglar sus casas para la venta están viendo sus propiedades en el mercado. Los compradores no quieren esas casas y no las necesitan.»
Pero es posible que algunos compradores potenciales simplemente no puedan pagar lo que hay en el mercado en muchos vecindarios. Desde 2012, los precios en el mercado de Dallas han subido más del 60 por ciento. Fitch Ratings, una firma de análisis de crédito, dice que el mercado de Dallas es uno de los más sobrevalorados del país y que los precios son un 15 por ciento más altos de lo que deberían basarse en el crecimiento de la población, los ingresos y los precios promedio de alquiler de la zona. El ingreso medio en el norte de Texas ha aumentado mucho en los últimos 10 años, saltando de 5 58,025 a 6 67,382. Eso es el 16 por ciento. Los precios medios de las casas en el mismo período de tiempo aumentaron un 70 por ciento.
«Ahora hay un montón de casas que tienen precios más altos, precios que mucha gente no puede pagar», dice Paige Shipp, directora regional en Dallas-Fort Worth de Metrostudy, una firma de investigación de bienes raíces.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas ha calculado números que cuentan la misma historia sobre la asequibilidad aquí. La NAHB elabora un Índice trimestral de Oportunidades de Vivienda, una clasificación del porcentaje del total de viviendas en venta que se consideran asequibles para la familia típica. En Dallas hace una década, el Índice de NAHB encontró que el 75.7 por ciento de las casas eran asequibles. Esa calificación aumentó un año después, alcanzando un máximo del 79,9 por ciento en el primer trimestre de 2010. Pero ha caído bruscamente en los últimos años, cayendo a solo 45.2 por ciento en el segundo trimestre de 2018, y luego repuntando ligeramente a 52.4 por ciento en el primer trimestre de este año.
La asequibilidad no es solo un problema en Dallas. Es un problema importante en muchos mercados grandes hoy en día, como San Francisco. Sin embargo, el promedio del índice nacional de asequibilidad es 61 por ciento, más alto que la asequibilidad general en Dallas.
Los constructores han comenzado a abordar las preocupaciones de los compradores sobre la asequibilidad colgando paneles de yeso en miles de casas nuevas con precios entre $250,000 y 3 350,000. Metrostudy dice que una cuarta parte de toda la construcción de casas nuevas en el área está en ese rango de precios. Un puñado de esas casas son casas adosadas ubicadas en Dallas. Pero la mayoría son casas unifamiliares más tradicionales en comunidades lejos del centro de la ciudad, con precios en el rango de 2 250,000 a 3 350,000.
Los ejemplos incluyen Sandbrock Ranch en Aubrey y Union Park en Little Elm, nuevos desarrollos que aparecen alrededor de U. S. 380 en el condado de Denton. «La autopista 380 es tan caliente como un petardo», dice Bill Shaddock, socio de Shaddock Development Co. y CEO / propietario de Capital Title of Texas.
Para aquellos que no están interesados en ver el estallido de ese petardo asequible y exurbano, y todos los problemas de expansión que lo acompañan, el área de Dallas todavía tiene mucho que ofrecer a compradores y vendedores, incluso cuando el mercado vuelve a algunas de sus normas anteriores. «Esta es la primera vez en mi carrera que puedo decirles a mis vendedores que si hacen ciertas cosas a sus casas y tienen cuidado con el precio, venderán la casa en una semana», dice Duffey. «Eso no es una garantía que los agentes de bienes raíces normalmente estén dispuestos a hacer, pero sé que los compradores todavía están ahí fuera, y están listos para hacer un trato.»
¡VENDIDO!
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