Cuando obtiene una hipoteca, debe elegir entre hipotecas de tasa ajustable (ARM) y préstamos de tasa fija. La decisión que tomes podría tener un efecto significativo en el costo de tus préstamos, por lo que es fundamental sopesar los pros y los contras.
Elegir entre una hipoteca ARM vs. una hipoteca de tasa fija se reduce a estas características esenciales:
- Las ARM suelen tener pagos mensuales iniciales más bajos. Pero los pagos pueden cambiar, y si aumentan, pueden volverse inasequibles.
- Las hipotecas de tasa fija comienzan con una tasa más alta, pero la tasa de interés y el pago mensual no cambian a lo largo de la vida del préstamo.
Exploremos cómo funcionan estos préstamos y cómo determinar cuál es el mejor para usted.
Hipotecas de tasa fija: Fáciles de entender
Es más fácil comenzar con préstamos de tasa fija estándar y luego examinar cómo funcionan de manera diferente los préstamos ajustables.
- Pros: Las hipotecas de tasa fija son seguras. Sabes cuánto pagarás, y no te arriesgas a sufrir un shock de pago.
- Contras potenciales: Su tarifa suele ser más alta que la tarifa inicial de un ARM, por lo que su pago mensual también es más alto. Si las tasas nunca cambian (o bajan), usted paga más con un préstamo de tasa fija.
Previsibilidad: Los préstamos a tasa fija mantienen la misma tasa de interés durante toda la vida del préstamo. Como resultado, también conservas el mismo pago mensual (consulta cómo calcular pagos para obtener más detalles). Si sabe que puede pagar el pago de un préstamo de tasa fija, no habrá sorpresas, sin importar lo que hagan las tasas de interés.
Tasa de interés: pagas un precio por esa previsibilidad. Los ARMs comienzan con una tasa ligeramente más baja que un préstamo de tasa fija, todas las demás cosas son iguales. Utilizando las tasas de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés), la tasa inicial para una ARM a 5 años fue del 4%, frente al 4,81% para hipotecas de tasa fija a 30 años promedio y el 4,25% para préstamos a 15 años.
ARMs: Comparta el Riesgo con Su Prestamista
Nadie sabe con precisión qué pasará con las tasas de interés. Incluso si adivinas correctamente en qué dirección se moverán las tasas (más altas o más bajas), es difícil predecir el momento y la velocidad de los cambios en las tasas de interés. Las hipotecas de tasa ajustable le permiten compartir el riesgo de esa incertidumbre con su prestamista. A cambio, pagas menos, al menos en los primeros años.
- Pros: Los ARMs suelen comenzar con una tasa de interés más baja que los préstamos a tasa fija. Una tasa más baja resulta en un pago mensual más bajo, lo que hace que el flujo de efectivo sea más manejable. Si las tarifas caen, su tarifa puede incluso disminuir.
- Contras potenciales: Si las tasas de interés aumentan, su pago mensual puede aumentar. Si eso sucede, es posible que no pueda pagar sus pagos requeridos, o que termine pagando más de lo que habría pagado con una hipoteca de tasa fija.
- Una tasa que cambia: los ARMs presentan una tasa de interés que puede cambiar a medida que cambian las tasas en la economía.
- Cuando las tarifas cambian: Su tarifa puede ser fija por un año, tres años, cinco años, siete años o más. Después de eso, los cambios son posibles. Por ejemplo, con un ARM de 5/1, la tasa se fija por cinco años (el primer número de la lista) y puede cambiar anualmente (el segundo número) después de eso.
- ¿cuánto? Los prestamistas suelen basar su tasa en un punto de referencia popular como LIBOR. A medida que la tasa se mueve, su préstamo sigue. En la mayoría de los casos, su tasa es la tasa de referencia más un diferencial (o una cantidad adicional por encima de la tasa de referencia). Si el LIBOR es actualmente del 2,5% y el diferencial de su préstamo es del 2,25%, su nueva tasa de interés se ajustaría al 2,75%. LIBOR comienza a retirarse a finales de 2021. Ajustes de límite de límites: Es posible que las tasas no cambien tanto como el punto de referencia subyacente si su préstamo tiene límites. Por ejemplo, si su préstamo tiene un límite del 2%, pero el índice aumenta un 3%, solo experimentará un aumento del 2% en su tasa de interés. Los préstamos pueden usar límites iniciales para los primeros años, límites periódicos (para cada ajuste anual) y máximos de por vida.
BRAZO versus Tasa Fija: Cual Es el Mejor?
Evalúe sus necesidades y elija el préstamo que mejor se adapte a sus necesidades. Ambos tipos de préstamos tienen pros y contras, pero dependiendo de su situación, la elección puede ser clara.
Necesidad de seguridad: Si tiene un presupuesto ajustado y cualquier cambio sería desastroso, un préstamo de tasa fija es una opción más segura. Aunque pagues más de un pago ARM inicial, no te pillará por sorpresa.
Predicciones de tasas de interés: De nuevo, es difícil predecir la dirección, el momento y la velocidad de los movimientos de las tasas (pero puede adivinar uno o dos de esos tres correctamente). Dicho esto, si cree que las tasas son bajas y es probable que aumenten, puede tener sentido fijar una tasa baja con un préstamo de tasa fija. Si las tasas son altas y están programadas para caer, un ARM permite que su tasa caiga sin la necesidad de refinanciar.Pago anticipado agresivo: A menos que haya un fuerte aumento en las tasas de interés, puede usar el pago mensual relativamente bajo de un ARM para pagar por adelantado su hipoteca y reducir el saldo de su préstamo. Los pagos anticipados significativos podrían manejar el riesgo de un aumento en la tasa de interés futura; con un saldo de préstamo más pequeño, la tasa podría no importar tanto.
¿Cuánto tiempo tomará prestado? Un corto período de tiempo también puede hacer que los brazos sean más atractivos. Por ejemplo, si sabe que solo conservará su préstamo por seis años, es posible que se sienta cómodo usando un BRAZO que se ajuste después de cinco o siete años.
Ejemplo de hipoteca de tasa fija vs. ARM
Las tasas pueden subir o bajar, pero es fundamental comprender el riesgo potencial de usar un ARM. El pago más bajo es atractivo, pero la estrategia puede ser contraproducente si las tasas aumentan lo suficiente.
Suponga que pide prestado 2 200,000 y está eligiendo entre una hipoteca ARM de 5/1 o una hipoteca de tasa fija a 30 años. En este ejemplo, asumimos que las tasas aumentan y su tasa de BRAZO aumenta un 2% en su primer ajuste (en el año 5). Las tasas continúan aumentando un 1% por año durante los próximos dos años.