La industria de bienes raíces es un negocio que, al igual que los viajes, la hospitalidad y la atención médica, ofrece diferentes modelos y opciones para que los consumidores elijan. A medida que busca un agente de corretaje y un agente potencial con el que asociarse, puede encontrar firmas que le ofrecerán vender su casa por una comisión reducida (tan baja como 1% -1.5%) o una tarifa plana.
La oportunidad de ahorrar dinero es tentadora, por decir lo menos. Pero la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR, por sus siglas en inglés) estima que las tarifas fijas se pagan a los agentes en solo el 2% de todas las ventas de viviendas, mientras que la tasa de comisión promedio nacional se sitúa en el 5.8% en todo el país y se ha mantenido alrededor del 6% durante décadas.
¿Debe saltarse la norma y hacer una lista con alguien que venderá su casa por una comisión más pequeña o una tarifa fija, si tal acuerdo está disponible en su área? Aquí exploraremos lo que puede esperar de registrarse con un agente de bienes raíces de baja comisión para que pueda decidir si es adecuado para usted.
Su experiencia de venta de viviendas
Al decidir si contrata a un agente de baja comisión, debe pensar en cómo imagina que va su experiencia de venta de viviendas. ¿Desea el paquete completo, el servicio Ritz Carlton de guante blanco de la lista al cierre, o prefiere un enfoque ala carte con solo lo básico?
Un agente de baja comisión puede prometer un servicio excelente e incluso tomar fotos de calidad, pero sus ofertas y recursos generales pueden ser bastante limitados en comparación con los de una agencia tradicional que opera con un presupuesto más grande.
Simplemente no puede esperar el mismo nivel de atención total de un agente que gana menos con cada transacción — si lo piensa, es probable que un agente de descuentos necesite vender muchas más casas para hacer lo que haría un agente de comisiones completo.
«Para mí, la baja comisión realmente significa ‘sin servicio'», dice Chiquita Pittman, una agente de mayor venta en Brunswick, Nueva Jersey. «Como agentes de comisiones completas, tenemos una red. Tenemos una red de inspectores, abogados, contratistas, podemos ayudar cuando hay un problema. Tenemos las soluciones, y eso ayuda mucho a navegar y administrar la transacción.»
Un agente de bienes raíces totalmente dedicado a sus necesidades irá más allá, y puede entregarles las riendas por completo. Tomemos a Ryan Lidholm, un importante agente de bienes raíces en Columbia, Missouri, que vendió la casa de la pareja jubilada Debbie y Carl Kindle, todo mientras viajaban por el país en una autocaravana.
Lidholm reservó reparaciones y mejoras, estableció un precio de lista competitivo y celebró jornadas de puertas abiertas en nombre de sus clientes. La casa estuvo en el mercado por solo 8 días, y se vendió a menos de 4 4,000 del precio de lista.
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Riesgo de agencia dual
Con agentes de baja comisión, debe tener cuidado con un mayor riesgo de lo que se llama agencia dual. Aquí hay un ejemplo para demostrar.
Digamos que el agente de baja comisión el agente John Doe ha acordado listar su propiedad por $300,000 por una comisión del 1.5%. Lo que también puede decirte es que, además de su comisión, serás responsable de cubrir una comisión de agente de comprador de entre el 2,5% y el 3%.
Si la casa se vende, John cobrará 4 4,500 si lo representa como vendedor. Pero debido a la comisión con descuento, John puede verse tentado a tratar de representar al comprador de la venta también, lo que lleva su comisión total a entre 4% -4.5% — o 1 12,000 o 1 13,500.
Este tipo de configuración, donde el agente de bienes raíces representa tanto al vendedor como al comprador, se llama agencia dual y es ilegal en seis estados. La doble agencia es un riesgo incluso con un agente de comisión completa; sin embargo, cuando el agente está recaudando tan poco en la venta en primer lugar, el incentivo para terminar el acuerdo por partida doble crece.
Vale la pena señalar que Estados Unidos es uno de los pocos países donde la mayoría de los compradores están representados por su propio agente independiente. En la mayoría de los casos, el agente de venta es responsable de toda la transacción, incluida la asesoría al comprador, que es inherentemente un conflicto de intereses.
Porque los EE.UU. tiene agentes del comprador, la estructura de comisiones está configurada para que un agente de listado divida su comisión del 6% con el agente del comprador 50/50. El Servicio de Listado Múltiple (MLS) está diseñado para fomentar la cooperación competitiva, que es una forma única de hacer negocios, ya que se incentiva a los agentes a compartir y revisar con frecuencia los datos, lo que significa una mayor exposición para su propiedad.
Cuando un agente de listado actúa como su único fiduciario, y no está buscando formas de ganar más dinero en el acuerdo reclamando la comisión de agente del comprador, estará motivado y obligado a obtener el mejor precio por su casa y negociar en su nombre.
Posibilidad de infravalorar
Otro riesgo de trabajar con un agente de descuento es que su casa termina vendiendo por menos de lo que podría haber ordenado con la experiencia de top agent.
no Hay precios fijos en bienes raíces. No encontrará un Libro Azul Kelley para su propiedad. La cantidad por la que se vende su casa en última instancia puede verse influenciada por la realización de mejoras estratégicas, la fijación de precios en el punto óptimo y el aprovechamiento de la red de un agente bien conectado.
Un agente competente aporta mucho a la mesa en cuanto a aconsejarle sobre dónde invertir y cómo garantizar que su hogar reciba la mayor visibilidad posible en su comunidad y en la web. Lo que haya ahorrado en comisión podría muy bien terminar resultando en un precio por debajo del mercado.
«Los bienes raíces son más que solo redactar un contrato», dice Pittman. «Tienes que ser capaz de negociar y dar orientación para mantener el negocio adelante. Todos los acuerdos de hoy son papel fino y si no tienes el conjunto de habilidades para asegurarte de que todos estén felices y crear esa situación de ganar-ganar, no vas a obtener el mejor dólar y vas a dejar dinero sobre la mesa.»
Antes de firmar con un agente de baja comisión Do
Haga su investigación:
- Solicite revisar el acuerdo de listado en detalle antes de firmar nada.
- No sea tímido al preguntarle a su posible agente sobre su historial. La reputación lo es todo para un agente tradicional, por lo que no hay razón para que un agente de baja comisión intente evitar el escrutinio.
- Vaya a Google y busque reseñas de la correduría. Si bien incluso las oficinas más reputadas tendrán comentarios ocasionales gruñones, si hay múltiples quejas sobre la compañía de baja comisión que está mirando, preste atención a las señales de advertencia y busque en otro lugar.
Valorar su inversión hasta el final
Cuando acude a alguien para recibir atención especializada, servicios o experiencia, el precio es un factor que considera en su decisión y la calidad es otro.
Es posible que viaje una hora más para ver a un médico si sabía que estaba en la cima de su campo, sacrificando un corto viaje para estar tranquilo porque su salud es primordial. Tal vez esté dispuesto a contratar a un abogado con un historial o reputación impecables, incluso si cuesta un poco más por hora.
¿Y es probable que los profesionales experimentados en cualquiera de los campos se conformen con un pago reducido por sus habilidades y servicios únicos? Probablemente no.
La misma lógica se aplica en la industria de bienes raíces. Los agentes de bienes raíces que están en la parte superior de su campo van a esperar ser compensados en consecuencia.
Es difícil imaginar que un modelo de negocio de comisiones bajas atraería a los agentes de la más alta calidad: un informe de 2019 de la Consumer Federation of America encontró que el 73% de los agentes de bienes raíces no reducirían su comisión estándar.
«En cada transacción vas a tener problemas y vas a tener problemas», advierte Pittman. «Un agente tiene que ser un solucionador de problemas. Cuando tienes un historial y resultados comprobados, eso te diferencia de la competencia.»
Con una casa que probablemente sea el activo más grande en su balance personal, ahorrar en comisiones es como comprar un automóvil de lujo de alto rendimiento, pero luego elegir neumáticos de grado B para sacarlo del lote con el fin de ahorrar dinero.
¿Por qué no trataría su sustento financiero, y esta inversión a largo plazo que ha hecho, con el máximo cuidado, hasta la línea de meta?