La condena inversa es un término utilizado en la ley para describir una situación en la que el gobierno toma propiedad privada pero no paga la compensación requerida por la 5ta Enmienda de la Constitución, por lo que el propietario de la propiedad tiene que demandar para obtener la compensación justa requerida. En algunos estados, el término también incluye el daño a la propiedad, así como su apropiación. En los casos de condena inversa, el propietario es el demandante y es por eso que la acción se llama inversa: el orden de las partes se invierte, en comparación con el procedimiento habitual en la condena directa, donde el gobierno es el demandante que demanda a un propietario demandado para que tome su propiedad.
La toma puede ser física (p. ej. ej., confiscación de tierras, inundaciones, retención de la posesión después de que expire un contrato de arrendamiento al gobierno, privación de acceso, remoción de apoyo terrestre) o puede ser una toma reglamentaria (cuando las regulaciones son tan onerosas que hacen que la propiedad reglamentada sea inutilizable por su propietario para cualquier propósito razonable o económicamente viable). Esta última es la forma más controvertida de condena inversa. Puede ocurrir cuando la regulación del uso de la propiedad es tan severa que va «demasiado lejos», como dijo el juez Holmes en Pennsylvania Coal Co. v. Mahon, 260 U. S. 393 (1922), y priva al propietario del valor, utilidad o comerciabilidad de la propiedad, negándole los beneficios de la propiedad, logrando así una toma de facto prohibida constitucionalmente sin compensación.
La Corte Suprema de los Estados unidos no ha elaborado sobre lo «demasiado lejos», y la base doctrinal de su jurisprudencia ha sido ampliamente criticado como confusa e inconsistente. Pero la corte ha articulado tres situaciones en las que se produce una condena inversa. Se trata de (a) la incautación u ocupación física, (b) la reducción de la utilidad o el valor de la propiedad regulada hasta tal punto que ya no sea capaz de un uso económicamente viable, y (c) cuando, como condición previa para la emisión de un permiso de construcción, el gobierno exija que el propietario regulado transmita la propiedad al gobierno aunque no exista un nexo racional entre el impacto de la actividad del propietario en los recursos públicos y el uso regulado propuesto por el propietario, o cuando el alcance de la imposición no sea proporcional al efecto de las actividades del propietario (Nollan v. Comisión Costera de California y Dolan c. Ciudad de Tigard).
Aparte de estas tres situaciones conocidas como tomas regulatorias per se, la decisión de si se ha producido o no una toma se toma por consideración judicial de tres factores: (a) la naturaleza de la regulación gubernamental, (b) el impacto económico de la regulación en la propiedad en cuestión, y (c) la medida en que la regulación interfiere con las expectativas razonables y respaldadas por la inversión del propietario. Esto se conoce como la prueba de tres factores Penn Central (por Penn Central Transportation Co. v. Ciudad de Nueva York, donde se articuló). La decisión central de Penn ha sido severamente criticada por comentaristas de ambos lados de la controversia de «tomar el asunto», porque su enfoque de «tres factores» es tan vago que permite a los jueces alcanzar el resultado que prefieran. También hace que sea extremadamente difícil para los abogados decir antes de presentar una demanda qué hechos serán considerados decisivos por el tribunal y cómo aplicarlos. El problema es que los estados UNIDOS La Corte Suprema no ha logrado articular los elementos de una causa de acción en los casos de toma reglamentaria, ofreciendo su supuesta incapacidad para hacerlo como la razón, y ha ofrecido solo esos «factores», sin indicar qué importancia asignar a cada uno, y cómo determinar si se han establecido.
Los ferrocarriles y otros servicios públicos a los que se les otorga el poder de condena (o expropiación) por ley estatal, pueden ser responsables de la toma inversa o, cuando corresponda, cuando toman o dañan propiedad privada cuando actúan en el desempeño de sus actividades reguladas.
Una toma inversa no tiene por qué ser una toma de tierras o derechos sobre la tierra (como servidumbres). Puede ser una toma de propiedad personal (por ejemplo, suministros para el ejército en tiempo de guerra), propiedad intelectual (patentes y derechos de autor), así como contratos.
El ensayo de una acción de condena inversa típica está bifurcado. En primer lugar, hay un juicio de tribunal para determinar la responsabilidad, y si el juez determina que se ha producido una toma, hay un segundo juicio (generalmente con jurado) para determinar la compensación. Algunos estados (por ejemplo, Nueva York, Connecticut y Rhode Island) no ofrecen juicios con jurado en tales casos. La medida de la indemnización es la misma que en las acciones de condena directa en las que el gobierno admite que se ha producido una toma, y la única cuestión es la cuantía de la indemnización.
Por ley, muchos estados también prevén la recuperación de honorarios de abogados y tasadores en acciones de condena inversa exitosas.