Para las personas que aman las casas antiguas — y les encanta trabajar en ellas, la idea de comprar una parte superior de fijación puede ser irresistible. Solo piense: Puede enganchar un lugar deteriorado en un buen vecindario por debajo del precio del mercado, invertir algo de tiempo y dinero renovándolo y terminar con una casa como nueva que vale al menos el doble de lo que pagó por ella. Suena bien, ¿verdad?
A menudo, lo es. Pero comprar un fijador puede estar lleno de peligros. Por lo tanto, antes de dar el paso, lea nuestros consejos para la restauración del hogar para asegurarse de tener una idea realista de en qué se está metiendo.
«Si las personas no perdonan por adelantado la evaluación de los costos de renovación, el valor de la propiedad y el vecindario, y la cantidad de dinero que tienen, pueden salir adelante y comprar más casa de la que de otra manera podrían pagar», dice Bradley Inman, CEO de HomeGain.com, un sitio Web de información y ventas de bienes raíces.
Cosas a tener en cuenta Al Comprar un Fixer Upper
Con esto en mente, esto es lo que se necesita para que la compra de un fixer-upper pague.
Análisis de costos: Haga las matemáticas
Averiguar lo que debe pagar al comprar un fijador: la parte superior comienza con una ecuación simple. En primer lugar, suma los costos para renovar la propiedad en función de una evaluación exhaustiva del estado de la casa. Sea duro con esta estimación, que debe incluir materiales y mano de obra, suya y de otras personas.
A continuación, reste eso del valor de mercado probable de la casa después de la renovación, extraído de los precios de bienes raíces comparables en el vecindario. Luego, deduzca al menos otro 5 a 10 por ciento por los extras que decida agregar, los problemas imprevistos y los contratiempos que deben abordarse y la inflación. Lo que queda debería ser tu oferta.
Es esencial que el contrato de bienes raíces incluya una cláusula de inspección. En el mejor de los casos, la inspección le asegurará que la casa es una buena inversión; en el peor de los casos, le ayudará a salir del trato.
A menudo con fijadores superiores, es algo intermedio. El inspector documentará uno o dos problemas graves, y puede usar los hallazgos para que el vendedor pague las reparaciones o negocie el precio de venta a la baja.
Si la casa necesita mejoras estructurales significativas, muchos expertos en bienes raíces recomiendan evitarla por completo. Esto se debe a que las reparaciones mayores (revisiones de sistemas eléctricos y de plomería, mejoras de cimientos y trabajos extensos en techos y paredes) generalmente son «invisibles» y casi nunca aumentan el valor de la casa lo suficiente como para compensar el costo de la renovación.
Cómo comprar una Parte superior de Fijador: Elige proyectos que paguen
Los mejores fijadores ideales son aquellos que requieren principalmente mejoras cosméticas (retoques de pintura, reparaciones de paneles de yeso, repintado de pisos), que generalmente cuestan mucho menos de lo que devuelven en valor de mercado. Nuevos accesorios de iluminación, puertas, persianas y revestimientos, así como cocinas y baños actualizados, también son mejoras lucrativas.
Las renovaciones estructurales y cosméticas son adiciones importantes necesarias para alinear la casa con sus vecinos, como una habitación familiar o un tercer dormitorio en una comunidad de casas de tres dormitorios. Tales proyectos generalmente cuestan tanto o más de lo que devuelven en valor de mercado (la excepción a esto es agregar un baño, que puede valer el doble de su costo).
A veces es posible incorporar mejoras cosméticas en una reparación estructural para aumentar el valor de un fijador superior. Si está reemplazando el techo, por ejemplo, podría agregar un tragaluz al mismo tiempo. O podrías instalar un ventanal donde hubiera podredumbre seca en una pared.
Pero tampoco quieres mejorar en exceso: Para obtener el máximo valor de reventa, las inversiones en remodelación no deben elevar el valor de su casa más de un 10 a un 15 por ciento por encima del precio medio de venta de otras casas en su área, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
En lugares donde los costos de vivienda han aumentado significativamente y se están acercando a un pico, incluso comprar un fixer-upper que parece a un precio razonable puede ser demasiado caro. Un trabajo de renovación a gran escala puede tardar muchos meses, si no años, en completarse, y si los precios de las viviendas bajan o se mantienen estables durante ese período, es posible que al final del proyecto salga una casa que no vale la pena invertir.
«No puedes mejorar tu salida de un mercado en declive», dice HomeGain.com es Inman.
BRICOLAJE Siempre que sea posible
Cualquier renovación que se requiera, por lo general es más rentable cuando los propietarios colaboran.
«Un fixer-up es para las personas que están dispuestas a hacerlo por sí mismas, porque eso les puede ahorrar mucho dinero y pueden mantener el aumento en el valor de la vivienda para sí mismos», dice Fernando Semiao, agente de bienes raíces de Century 21 Semiao and Associates en Lyndhurst, Nueva Jersey.
Muchos de los clientes de Semiao no pueden permitirse una casa en buenas condiciones en los suburbios de Nueva Jersey, pero «tienen las habilidades para colgar gabinetes, pintar, matizar, instalar molduras, construir cubiertas, reemplazar ventanas e incluso colocar revestimientos de vinilo», dice.
Si no es del tipo práctico, prepárese para dedicar una cantidad considerable de tiempo, meses o incluso años, a supervisar de cerca a los contratistas. Pero recuerde que todas sus ganancias financieras podrían desaparecer si el proyecto supera el presupuesto debido a errores o retrasos innecesarios.
Financiación: Alinee el dinero
Uno de los aspectos más desafiantes de comprar un fixer-up es pagar por la renovación. Comprensiblemente, la mayoría de las personas no tienen mucho dinero extra después de hacer el pago inicial y pagar los costos de cierre, por lo que encontrar dinero adicional para cubrir reparaciones o remodelaciones puede ser difícil.
Para proyectos pequeños, la deuda con tarjeta de crédito es una opción. Las tasas de interés son altas y el interés no es deducible de impuestos, pero no hay costos iniciales, como tarifas de tasación y originación. También es posible pedir prestado contra el valor en efectivo de un plan de jubilación 401(k), una póliza de seguro de vida o una cartera de acciones. En cada uno de estos casos, no hay verificación de crédito y las tasas de interés son relativamente bajas, a la par con las de una hipoteca típica, pero de nuevo, el interés no es deducible de impuestos.
De lejos, la opción de financiación más popular para un fixer-upper es un préstamo para renovación, ya sea a través de una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda o una hipoteca. Las líneas de plusvalía de la vivienda generalmente se pueden pedir prestadas contra el 90 por ciento de la plusvalía que el propietario tendrá en la casa después de que se completen las reparaciones y la remodelación.
Para ilustrar: Si una persona compra un fixer-upper de 2 250,000 con un pago inicial de 2 25,000, y la casa tendrá un valor de post 425,000 después de la renovación, el propietario tendrá equity 200,000 en plusvalía. Incluso antes de terminar el trabajo, el prestatario es elegible para un préstamo con garantía hipotecaria de 1 180,000. La tasa de interés de un préstamo con garantía hipotecaria es aproximadamente la misma que para una hipoteca, pero solo hasta 1 100,000 en intereses es deducible de impuestos.
Aún más ventajoso es un préstamo de renovación vinculado a la primera hipoteca. Al igual que las líneas de capital, estos préstamos se pueden tomar prestados contra el valor de la casa después de que el trabajo haya terminado, pero como cualquier hipoteca, el interés es deducible de impuestos hasta 1 1 millón.
Los préstamos de renovación son ofrecidos por casi todos los prestamistas hipotecarios, así como a través del programa HomeStyle de Fannie Mae y Freddie Mac’s Home Works. producto. Para obtener más información sobre el financiamiento de su renovación, incluidos detalles sobre los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), consulte El Juego de dinero.
Un Piso superior de Fijador: From Nightmare to Dream House
En enero de 2001, Jesse y Marie Goff compraron una casa contemporánea de 1,400 pies cuadrados con vista al agua en Sausalito, California, por 5 535,000, aproximadamente dos tercios del valor de mercado. El precio era tan bajo porque la inspección encontró problemas con los cimientos, la plomería y el sistema eléctrico, y la casa necesitaba pintura por dentro y por fuera.
El pago inicial agotó la mayor parte del presupuesto de la pareja, por lo que planearon primero hacer trabajos cosméticos y de diseño, derribar paredes para modernizar el espacio habitable, instalar una cocina nueva, instalar pisos de madera y pintar, antes de abordar las principales tareas estructurales.
«Decidimos vivir allí durante la renovación y ahorrar dinero para hacer las grandes mejoras como la fundación más adelante», dice Marie Goff.
Pero muchos de los problemas no podían esperar. Una cocina nueva, por ejemplo, se habría dañado cuando levantaron la casa para hacer los trabajos de cimentación más adelante. Y no solo las tuberías y accesorios de toda la casa necesitaban reparación, sino que muchos no estaban a la altura de proporcionar la presión suficiente para expandir la red de suministro.
Como resultado, meses después de que la pareja compró la propiedad, las paredes y los pisos todavía estaban destrozadas, la tubería fue desactivado en las partes de la casa, el edificio fue apuntalados pendiente de reparación de los cimientos, y se había quemado todo el dinero destinado para la inicial de cosméticos de trabajo. «Eso fue deprimente», dice Goff. «Vivíamos en medio de lo que parecían todos los problemas imaginables.»
Goff reconoce que cometieron algunos errores. «No calculamos cuánto dinero teníamos, y cuánto podríamos necesitar si las cosas fueran peores de lo que pensábamos y tuvieran que ser tratadas antes de lo que esperábamos.»
En los años transcurridos desde entonces, lograron reducir la cantidad de dinero en efectivo para hacer las cosas bien, asumir la mayor parte del trabajo por sí mismos y contratar contratistas externos solo cuando era necesario y trabajar en estrecha colaboración con ellos.
A pesar de los contratiempos, Goff no se arrepiente. «Costó más de lo que esperábamos y nos llevó mucho más tiempo y trabajo de lo que habíamos anticipado», dice. «Pero cuando terminemos, pronto, esta será una casa que diseñamos, en perfecto estado, con un valor de más de 1 1 millón. Y es la casa de nuestros sueños.»
¿Busca ayuda con las reparaciones en su hogar? Una garantía de vivienda de un proveedor como American Home Shield puede ayudar. Echa un vistazo a estas guías en profundidad del equipo de Reseñas de This Old House:
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