Was sind Legionellen?
Die Legionärskrankheit ist eine potenziell tödliche Form der Lungenentzündung, die durch das Einatmen kleiner Tröpfchen mit Legionellen kontaminierten Wassers verursacht wird. Alle künstlichen Warm- und Kaltwassersysteme bieten wahrscheinlich eine Umgebung, in der Legionellen wachsen können. Wo die Bedingungen günstig sind (d. h. geeigneter Wachstumstemperaturbereich; erzeugte und dispergierte Wassertröpfchen (Aerosole); gespeichertes und/oder umgewälztes Wasser; einige ‚Nahrung‘ für den Organismus zu wachsen, wie Rost, Schlamm, Zunder, Biofilm usw.), dann können sich die Bakterien vermehren, wodurch das Expositionsrisiko erhöht wird. Es ist eine einfache Tatsache, dass der Organismus sowohl große als auch kleine Systeme besiedeln wird, so dass beide Risiken erfordern, um effektiv verwaltet zu werden.
Was ist ein Vermieter?
Ein Vermieter ist jeder, der eine Immobilie vermietet, die er im Rahmen eines Mietvertrags oder einer Lizenz besitzt, die kürzer als sieben Jahre ist. Die Pflichten des Vermieters gelten für eine breite Palette von Unterkünften, die im Rahmen eines Mietvertrags oder einer Lizenz bewohnt werden, einschließlich, aber nicht ausschließlich, von:
- lokale Behörden
- Wohnungsbaugesellschaften
- Vermieter des privaten Sektors
- Wohnungsgenossenschaften
- Herbergen
Das Gesetz und Sie
Das Gesetz ist klar, dass Sie, wenn Sie Vermieter sind und Ihre Immobilie (oder sogar ein Zimmer in Ihrem eigenen Haus) vermieten, die rechtliche Verantwortung haben, die Gesundheit und Sicherheit Ihres Mieters zu gewährleisten, indem Sie die Immobilie sicher und frei von Gesundheitsgefahren halten. Abschnitt 3 (2) des Health and Safety at Work Act 1974 (HSWA) sieht vor, dass für Vermieter relevante Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften gelten, um sicherzustellen, dass ihren Mietern eine Sorgfaltspflicht in Bezug auf ihre Gesundheit und Sicherheit auferlegt wird. Die allgemeinen Pflichten verlangen nach Abschnitt 3 (2), dass „Es die Pflicht eines jeden Selbständigen ist, sein Unternehmen so zu führen, dass er und andere Personen (nicht seine Angestellten), die davon betroffen sein können, soweit dies vernünftigerweise praktikabel ist, keinen Risiken für ihre Gesundheit oder Sicherheit ausgesetzt sind.“. Vermieter gelten nach Abschnitt 53 des HSWA als selbständig und Mieter fallen in die Klasse der „anderen Personen (nicht seine Angestellten)“. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, haben Sie die rechtliche Verantwortung, sicherzustellen, dass Sie Ihr Unternehmen so führen, dass Ihre Mieter keinen Gesundheits- und Sicherheitsrisiken ausgesetzt sind.Die Control of Substances Hazardous to Health Regulations 2002 (COSHH) bietet einen Aktionsrahmen zur Kontrolle des Risikos durch eine Reihe gefährlicher Stoffe, einschließlich biologischer Arbeitsstoffe (z. B. Legionellen), um das Risiko zu identifizieren und zu bewerten und alle erforderlichen Maßnahmen zur Kontrolle eines Risikos zu ergreifen.
Die britische Gesetzgebung hat sich nicht geändert. Seit der L8 Approved Code of Practice (3. Auflage) (ACOP) wurde im Jahr 2001 veröffentlicht, gibt es eine Anforderung für Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen, um die Risiken aus der Exposition gegenüber Legionellato ihre Mieter zu bewerten. Der L8 Approved Code of Practice (ACOP) wurde im November 2013 überarbeitet und neu veröffentlicht und behielt die Leitlinien zu den Anforderungen von HSWA und COSHH für Arbeitgeber UND diejenigen bei, die für die Kontrolle von Räumlichkeiten einschließlich Vermietern verantwortlich sind (L8 ACOP, Absätze 1 und 2). Sie gilt für die Bekämpfung von Legionellen in Betrieben, in denen eine Arbeitstätigkeit ausgeübt wird, UND für Räumlichkeiten, die in Verbindung mit einem Gewerbe, einem Unternehmen oder einem anderen Unternehmen kontrolliert werden, in denen Wasser verwendet oder gelagert wird und in denen ein vernünftigerweise vorhersehbares Risiko einer Exposition gegenüber Legionellen besteht (L8 ACOP, Absatz 22).
Was Sie tun müssen
Die praktische und verhältnismäßige Anwendung des Gesundheits- und Sicherheitsrechts auf Vermieter von inländischen Mietobjekten besteht darin, dass zwar die Pflicht besteht, das Risiko einer Legionellenexposition zu bewerten, um die Sicherheit ihrer Mieter zu gewährleisten, Dies erfordert jedoch keine eingehende, detaillierte Bewertung. Die Risiken von Warm- und Kaltwassersystemen in den meisten Wohngebieten werden aufgrund des regelmäßigen Wasserverbrauchs und -umsatzes im Allgemeinen als gering angesehen. Ein typisches Beispiel für ein geringes Risiko kann in einem kleinen Gebäude (z. B. einer Wohneinheit) mit kleinen häuslichen Wassersystemen gefunden werden, in denen der tägliche Wasserverbrauch unvermeidlich ist und ausreicht, um das gesamte System umzudrehen. wo kaltes Wasser direkt aus einer gesunden Netzversorgung stammt (keine gespeicherten Wassertanks); wo heißes Wasser aus Durchlauferhitzern oder Warmwasserbereitern mit geringem Volumen gespeist wird (Versorgung mit Auslässen bei 50 ° C); und wo die einzigen Auslässe Toiletten und Waschbecken sind.
Eine einfache Bewertung kann zeigen, dass keine wirklichen Risiken bestehen und ordnungsgemäß verwaltet werden und keine weiteren Maßnahmen erforderlich sind. Es ist wichtig, die Bewertung zu überprüfen, falls sich etwas am System ändert.Durch einfache, verhältnismäßige und angemessene Kontrollmaßnahmen wird sichergestellt, dass das Risiko gering bleibt. Für die meisten Warm- und Kaltwassersysteme ist die Temperatur der zuverlässigste Weg, um sicherzustellen, dass das Risiko einer Legionellenexposition minimiert wird, dh das Warmwasser heiß, kaltes Wasser kalt und in Bewegung bleibt. Andere einfache Kontrollmaßnahmen zur Kontrolle des Risikos einer Legionellenexposition umfassen:
- Spülen des Systems vor der Vermietung des Grundstücks
- Vermeidung des Eindringens von Schmutz in das System (z. B. Sicherstellen, dass die Kaltwassertanks, sofern vorhanden, einen dicht schließenden Deckel haben)
- Einstellen der Steuerparameter (z. B. Einstellen der Temperatur der Warmwasserflasche (Kalorifikator), um sicherzustellen, dass das Wasser bei 60 ° C gelagert wird)
- Stellen Sie sicher, dass alle identifizierten redundanten Rohrleitungen entfernt werden.
Das Risiko wird weiter gesenkt, wenn Durchlauferhitzer (z. B. Kombikessel und elektrische Duschen) installiert werden, da kein Wasserspeicher vorhanden ist.
Was Ihr Mieter wissen muss
Mieter sollten auf Kontrollmaßnahmen hingewiesen werden, die eingehalten werden sollten, z. B. um die Temperatureinstellung des Heizgeräts nicht anzupassen, Duschköpfe regelmäßig zu reinigen, und Mieter sollten den Vermieter informieren, wenn das Warmwasser nicht richtig erwärmt wird oder andere Probleme mit dem System auftreten, damit geeignete Maßnahmen ergriffen werden können.
Wo Duschen installiert sind, haben diese die Möglichkeit, Wassertröpfchen (Aerosole) zu erzeugen und zu verteilen, die eingeatmet werden können und ein vorhersehbares Risiko einer Legionellenexposition verursachen. Bei regelmäßiger Anwendung (wie in den meisten häuslichen Umgebungen) werden die Risiken verringert, aber in jedem Fall sollten die Mieter angewiesen werden, die Duschköpfe regelmäßig zu reinigen und zu desinfizieren. Momentane elektrische Duschen stellen ein geringeres Risiko dar, da sie im Allgemeinen mit kaltem Wasser gespeist werden und während des Betriebs nur kleine Wassermengen erwärmen.
Zusätzliche Maßnahmen für leerstehende Immobilien
Es ist wichtig, dass das Wasser im Wassersystem nicht stagnieren darf, und daher sollten Immobilien, die über einen längeren Zeitraum leer stehen, sorgfältig verwaltet werden (z. B. Studentenunterkünfte, die während der Sommerferien leer stehen). Grundsätzlich sollten Auslässe an Warm- und Kaltwassersystemen mindestens einmal pro Woche verwendet werden, um einen gewissen Wasserfluss aufrechtzuerhalten und die Wahrscheinlichkeit einer Stagnation zu minimieren. Um die Risiken bei Nichtbelegung zu bewältigen, sollte die Einführung eines geeigneten Spülregimes oder anderer Maßnahmen wie das Entleeren des Systems in Betracht gezogen werden, wenn es längere Zeit leer bleiben soll.
Wer kann das Risiko einschätzen?
In den meisten Fällen sind die Maßnahmen, die Vermieter ergreifen müssen, einfach und unkompliziert, so dass die Einhaltung nicht aufwändig oder kostspielig sein muss. Die meisten Vermieter können das Risiko selbst einschätzen und müssen nicht professionell geschult oder akkreditiert sein; aber wenn sie sich nicht kompetent fühlen, oder geneigt, dies zu tun, Sie können jemanden arrangieren, der es in ihrem Namen tun soll. Die meisten Vermieter sind in der Lage, die Risiken des Betriebs eines Warm- und Kaltwassersystems so zu verstehen, dass die oben genannten Bedingungen erfüllt sind; und wäre auch in der Lage, billige, einfache und wirksame physikalische Kontrollmaßnahmen zu implementieren, die erforderlich sind, um das Risiko einer Besiedlung des Systems mit Legionellen und anderen Mikroorganismen zu minimieren.
Prüfung (oder Probenahme) des Wassersystems auf Legionellen
Eine Prüfung oder Probenahme auf Legionellen (manchmal auch als mikrobiologische Überwachung bezeichnet) ist für Warm- und Kaltwassersysteme in der Regel nicht erforderlich, sondern nur unter ganz bestimmten Umständen (HSG274 Teil 2, Absatz 2.120). Legionellentests sollten nicht mit der Temperaturüberwachung verwechselt werden, die eine zuverlässige Methode zur Bestätigung der Kontrolle des Wassersystems darstellt. Das Gesundheits- und Sicherheitsgesetz verlangt von Vermietern NICHT, ein Legionellen-Testzertifikat zu erhalten, zu erstellen oder anzuerkennen.
Aufzeichnung der Bewertung
Vermieter sind nicht unbedingt verpflichtet, die Ergebnisse der Bewertung aufzuzeichnen (dies ist nur eine gesetzliche Pflicht für Arbeitgeber, bei denen fünf oder mehr Arbeitnehmer beschäftigt sind), aber sie können es für ratsam halten, Aufzeichnungen darüber zu führen, was für ihre eigenen Zwecke getan wurde.
Überprüfung Ihrer Risikobewertung
Das Gesetz schreibt nicht vor, dass die Risikobewertung jährlich oder alle zwei Jahre überprüft wird. Es ist wichtig, die Bewertung regelmäßig zu überprüfen, falls sich etwas ändert, aber wenn es Schwierigkeiten gibt, Zugang zu besetzten Wohneinheiten zu erhalten, können geeignete Kontrollen durchgeführt werden, indem Inspektionen des Wassersystems durchgeführt werden, beispielsweise bei obligatorischen Besuchen wie Gassicherheitskontrollen oder routinemäßigen Wartungsbesuchen.
Werden Wohnimmobilien proaktiv inspiziert?
Inspektoren von HSE und lokalen Behörden inspizieren keine Wohnräume proaktiv und verlangen keine Nachweise dafür, dass Vermieter eine Risikobewertung durchgeführt haben. Wenn jedoch ein Mieter Legionärskrankheit aus dem Wassersystem in ihrem Haus kontrahieren würde, kann der Vermieter unter HSWA strafrechtlich verfolgt werden und müsste einem Gericht nachweisen, dass er seine gesetzliche Pflicht erfüllt hat, daher ist es wichtig, dass sie die Risiken bewerten und kontrollieren (siehe www.hse.gov.uk/press/2010/coi-e-05.htm ).