Wenn Sie eine Hypothek erhalten, müssen Sie zwischen variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) und festverzinslichen Darlehen wählen. Die Wahl, die Sie treffen, könnte erhebliche Auswirkungen auf Ihre Kreditkosten haben, daher ist es wichtig, die Vor- und Nachteile abzuwägen.
Die Wahl zwischen einer ARM- und einer Festhypothek hängt von diesen wesentlichen Merkmalen ab:
- Arme haben in der Regel niedrigere monatliche Anfangszahlungen. Aber die Zahlungen können sich ändern, und wenn sie steigen, können sie unerschwinglich werden.Festhypotheken beginnen mit einem höheren Zinssatz, aber der Zinssatz und die monatliche Zahlung ändern sich nicht über die Laufzeit des Darlehens.
Lassen Sie uns untersuchen, wie diese Kredite funktionieren und wie Sie feststellen können, welches für Sie am besten geeignet ist.
Festhypotheken: Leicht zu verstehen
Es ist am einfachsten, mit Standard-Festhypotheken zu beginnen und dann zu untersuchen, wie diese Kredite anders funktionieren.
- Vorteile: Festhypotheken sind sicher. Sie wissen, wie viel Sie bezahlen werden, und Sie riskieren keinen Zahlungsschock.
- Mögliche Nachteile: Ihre Rate ist in der Regel höher als die Startrate auf einem ARM, so dass Ihre monatliche Zahlung ist auch höher. Wenn sich die Zinssätze nie ändern (oder fallen), zahlen Sie mit einem festverzinslichen Darlehen mehr.
Berechenbarkeit: Festverzinsliche Kredite behalten den gleichen Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Darlehens. Infolgedessen behalten Sie auch die gleiche monatliche Zahlung (weitere Informationen finden Sie unter Berechnen von Zahlungen). Wenn Sie wissen, dass Sie sich die Zahlung eines festverzinslichen Darlehens leisten können, wird es keine Überraschungen geben, unabhängig von den Zinssätzen.
Zinssatz: Sie zahlen einen Preis für diese Vorhersagbarkeit. Sie beginnen mit einem etwas niedrigeren Zinssatz als ein festverzinsliches Darlehen, wenn alle anderen Dinge gleich sind. Unter Verwendung der Zinssätze der Mortgage Bankers Association (MBA) betrug der Startsatz für einen 5-jährigen ARM 4% gegenüber 4,81% für durchschnittliche 30-jährige Festhypotheken und 4,25% für 15-jährige Kredite.
Waffen: Teilen Sie das Risiko mit Ihrem Kreditgeber
Niemand weiß genau, was mit den Zinssätzen passieren wird. Selbst wenn Sie richtig erraten, in welche Richtung sich die Zinssätze bewegen (höher oder niedriger), ist es schwierig, den Zeitpunkt und die Geschwindigkeit der Zinsänderungen vorherzusagen. Mit variabel verzinslichen Hypotheken können Sie das Risiko dieser Unsicherheit mit Ihrem Kreditgeber teilen. Im Gegenzug zahlen Sie weniger – zumindest in den ersten Jahren.
- Vorteile: ARMs beginnen in der Regel mit einem niedrigeren Zinssatz als festverzinsliche Kredite. Eine niedrigere Rate führt zu einer niedrigeren monatlichen Zahlung, wodurch der Cashflow überschaubarer wird. Wenn die Preise fallen, kann Ihre Rate sogar sinken.
- Mögliche Nachteile: Wenn die Zinsen steigen, kann sich Ihre monatliche Zahlung erhöhen. In diesem Fall können Sie sich die erforderlichen Zahlungen möglicherweise nicht leisten, oder Sie zahlen insgesamt mehr, als Sie mit einer Festhypothek gezahlt hätten.
- Ein Zinssatz, der sich ändert: Arme verfügen über einen Zinssatz, der sich ändern kann, wenn sich die Zinssätze in der Wirtschaft ändern.
- Wenn sich die Tarife ändern: Ihr Tarif kann für ein Jahr, drei Jahre, fünf Jahre, sieben Jahre oder länger festgelegt werden. Danach sind Änderungen möglich. Bei einem 5/1-ARM ist die Rate beispielsweise für fünf Jahre festgelegt (die erste aufgelistete Zahl) und kann sich danach jährlich ändern (die zweite Zahl).
- Wie viel? Kreditgeber basieren Ihren Zinssatz normalerweise auf einer beliebten Benchmark wie dem LIBOR. Wenn sich dieser Zinssatz bewegt, folgt Ihr Darlehen. In den meisten Fällen ist Ihr Kurs der Benchmark-Kurs zuzüglich eines Spreads (oder eines zusätzlichen Betrags zusätzlich zum Benchmark). Wenn der LIBOR derzeit 2,5% beträgt und der Spread für Ihr Darlehen 2,25% beträgt, würde sich Ihr neuer Zinssatz auf 2,75% anpassen. Der LIBOR läuft Ende 2021 aus.
- Anpassungen der Obergrenzen: Die Zinssätze ändern sich möglicherweise nicht so stark wie die zugrunde liegende Benchmark, wenn Ihr Darlehen Obergrenzen aufweist. Wenn Ihr Darlehen beispielsweise eine Obergrenze von 2% hat, der Index jedoch um 3% steigt, steigt Ihr Zinssatz nur um 2%. Kredite können anfängliche Obergrenzen für die ersten Jahre, periodische Obergrenzen (für jede jährliche Anpassung) und Lebensdauermaxima verwenden.
ARM vs. Fixed-Rate: Welches ist das Beste?
Bewerten Sie Ihre Bedürfnisse und wählen Sie das Darlehen aus, das Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Beide Arten von Darlehen haben Vor- und Nachteile, aber abhängig von Ihrer Situation kann die Wahl klar sein.
Notwendigkeit von Sicherheit: Wenn Sie ein knappes Budget haben und Änderungen katastrophal wären, ist ein festverzinslicher Kredit die sicherere Wahl. Obwohl Sie mehr als eine anfängliche Armzahlung zahlen, werden Sie nicht überrascht sein.Zinsvorhersagen: Auch hier ist es schwierig, die Richtung, den Zeitpunkt und die Geschwindigkeit der Zinsbewegungen vorherzusagen (aber Sie könnten ein oder zwei dieser drei richtig erraten). Das heißt, wenn Sie glauben, dass die Zinsen niedrig sind und wahrscheinlich steigen, kann es sinnvoll sein, einen niedrigen Zinssatz mit einem festverzinslichen Darlehen zu sperren. Wenn die Zinssätze hoch sind und fallen sollen, kann Ihre Rate mit einem ARM sinken, ohne dass eine Refinanzierung erforderlich ist.Aggressive Vorauszahlung: Wenn die Zinssätze nicht stark ansteigen, können Sie die relativ niedrige monatliche Zahlung eines Arms verwenden, um Ihre Hypothek im Voraus zu bezahlen und Ihren Kreditsaldo zu reduzieren. Erhebliche Vorauszahlungen könnten das Risiko einer Erhöhung des zukünftigen Zinssatzes bewältigen – bei einem kleineren Kreditsaldo spielt der Zinssatz möglicherweise keine so große Rolle.
Wie lange werden Sie leihen? Ein kurzer Zeitrahmen kann Waffen auch attraktiver machen. Wenn Sie beispielsweise wissen, dass Sie Ihr Darlehen nur sechs Jahre lang behalten, können Sie möglicherweise einen ARM verwenden, der sich nach fünf oder sieben Jahren anpasst.
Fixed-Rate Mortgage vs. ARM Example
Die Zinsen können steigen oder fallen, aber es ist wichtig, das potenzielle Risiko der Verwendung eines ARM zu verstehen. Die niedrigere Zahlung ist ansprechend, aber die Strategie kann nach hinten losgehen, wenn die Zinsen genug steigen.Angenommen, Sie leihen sich 200.000 US-Dollar und wählen zwischen einer 5/10- oder einer 30-jährigen Festhypothek. In diesem Beispiel gehen wir davon aus, dass die Zinssätze steigen und Ihre ARM-Rate bei Ihrer ersten Anpassung (in Jahr 5) um 2% steigt. Die Zinssätze steigen in den nächsten zwei Jahren weiterhin um 1% pro Jahr.