Für Menschen, die alte Häuser lieben — und gerne daran arbeiten — kann die Idee, ein Fixer-Upper zu kaufen, unwiderstehlich sein. Denken Sie nur: Sie können sich einen heruntergekommenen Ort in einer guten Nachbarschaft für weit unter dem Marktpreis schnappen, etwas Zeit und Geld investieren, um ihn zu renovieren, und am Ende ein neuwertiges Haus haben, das mindestens das Doppelte wert ist, was Sie dafür bezahlt haben. Klingt gut, oder?
Oft ist es so. Aber der Kauf eines Fixer-Upper kann mit Gefahren verbunden sein. Bevor Sie also den Sprung wagen, lesen Sie unsere Tipps zur Restaurierung von Häusern, um sicherzustellen, dass Sie eine realistische Vorstellung davon haben, worauf Sie sich einlassen.
„Wenn die Leute im Voraus die Renovierungskosten, den Wert der Immobilie und der Nachbarschaft und wie viel Geld sie haben, unversöhnlich einschätzen, können sie mehr Häuser kaufen, als sie sich sonst jemals leisten könnten“, sagt Bradley Inman, CEO von HomeGain.com , eine Immobilienverkaufs- und Informationswebsite.
Dinge, die beim Kauf eines Fixer-Upper zu beachten sind
In diesem Sinne ist Folgendes erforderlich, damit sich der Kauf eines Fixer-Upper auszahlt.
Kostenanalyse: Rechnen Sie nach
Herauszufinden, was Sie beim Kauf eines Fixer-Upper bezahlen sollten, beginnt mit einer einfachen Gleichung. Addieren Sie zunächst die Kosten für die Renovierung der Immobilie auf der Grundlage einer gründlichen Beurteilung des Zustands des Hauses. Seien Sie hart mit dieser Schätzung, die Material und Arbeit enthalten sollte – Ihre und die anderer Menschen.Als nächstes subtrahieren Sie das vom wahrscheinlichen Marktwert des Hauses nach der Renovierung, gezogen von vergleichbaren Immobilienpreisen in der Nachbarschaft. Ziehen Sie dann mindestens weitere 5 bis 10 Prozent für Extras ab, die Sie hinzufügen möchten, unvorhergesehene Probleme und Pannen, die behoben werden müssen, und Inflation. Was übrig bleibt, sollte Ihr Angebot sein.
Es ist wichtig, dass der Immobilienvertrag eine Inspektionsklausel enthält. Im besten Fall wird die Inspektion Ihnen versichern, dass das Haus eine gute Investition ist; Im schlimmsten Fall wird es Ihnen helfen, wieder aus dem Geschäft herauszukommen.
Oft mit Fixer-Oberteil, es ist etwas dazwischen. Der Inspektor dokumentiert ein oder zwei schwerwiegende Probleme, und Sie können die Ergebnisse verwenden, um den Verkäufer dazu zu bringen, Reparaturen zu bezahlen oder den Verkaufspreis nach unten zu verhandeln.
Wenn das Haus erhebliche strukturelle Verbesserungen benötigt, empfehlen viele Immobilienexperten, es ganz zu vermeiden. Das liegt daran, dass größere Reparaturen – Sanitär- und Elektroanlagenüberholungen, Fundament—Upgrades und umfangreiche Dach- und Wandarbeiten – in der Regel „unsichtbar“ sind und den Wert des Hauses kaum genug erhöhen, um die Kosten der Renovierung auszugleichen.
Wie kaufe ich einen Fixer Upper: Pick-Projekte, die zahlen
Der ideale Fixierer-Oberteil sind diejenigen, die meist kosmetische Verbesserungen erfordern — Lack Ausbesserungen, Trockenbau Reparaturen, Boden Nacharbeiten — die in der Regel viel weniger kosten als das, was sie in Marktwert zurückgeben. Neue Beleuchtungskörper, Türen, Fensterläden und Abstellgleise sowie aktualisierte Küchen und Badezimmer sind ebenfalls lukrative Verbesserungen.
Zwischen strukturellen und kosmetischen Renovierungen liegen wichtige Ergänzungen, die erforderlich sind, um das Haus mit seinen Nachbarn in Einklang zu bringen, z. B. ein Familienzimmer oder ein drittes Schlafzimmer in einer Gemeinschaft von Häusern mit drei Schlafzimmern. Solche Projekte kosten in der Regel so viel oder mehr, als sie im Marktwert zurückgeben (die Ausnahme ist das Hinzufügen eines Badezimmers, das doppelt so viel wert sein kann wie seine Kosten).
Manchmal ist es möglich, kosmetische Verbesserungen in eine strukturelle Reparatur zu falten, um den Wert eines Fixer-Upper zu erhöhen. Wenn Sie beispielsweise das Dach ersetzen, können Sie gleichzeitig ein Oberlicht hinzufügen. Oder Sie könnten ein Erkerfenster installieren, wo in einer Wand Trockenfäule war.
Aber Sie wollen auch nicht zu viel verbessern: Für einen maximalen Wiederverkaufswert sollten Umbauinvestitionen den Wert Ihres Hauses nicht mehr als 10 bis 15 Prozent über dem mittleren Verkaufspreis anderer Häuser in Ihrer Nähe erhöhen, so die National Association of Home Builders.
An Orten, an denen die Wohnkosten deutlich gestiegen sind und sich einem Höchststand nähern, kann selbst der Kauf eines Fixer-Upper, der preiswert erscheint, zu teuer sein. Ein groß angelegter Renovierungsjob kann viele Monate, wenn nicht Jahre dauern, und wenn die Immobilienpreise in diesem Zeitraum fallen oder flach bleiben, ist es möglich, am Ende des Projekts mit einem Haus herauszukommen, das die Investition nicht annähernd wert ist.
„Sie können Ihren Weg aus einem Abwärtsmarkt nicht verbessern“, sagt HomeGain.com ist Inman.
DIY Wann immer möglich
Was auch immer eine Renovierung erforderlich ist, es ist normalerweise am kostengünstigsten, wenn Hausbesitzer einsteigen.“Ein Fixer-Upper ist für Leute, die bereit sind, Heimwerker zu sein, denn das kann ihnen viel Geld sparen und sie können den Anstieg des Eigenheimwerts für sich behalten“, sagt Fernando Semiao, ein Immobilienmakler bei Century 21 Semiao and Associates in Lyndhurst, New Jersey.Viele von Semiaos Kunden können sich kein Haus in gutem Zustand in den Vororten von New Jersey leisten, aber „haben die Fähigkeiten, Schränke aufzuhängen, zu malen, spachteln, trimmen zu installieren, Decks zu bauen, Fenster zu ersetzen und sogar Vinylverkleidungen anzubringen“, sagt er.
Wenn Sie nicht der praktische Typ sind, seien Sie bereit, eine beträchtliche Menge an Zeit – Monate oder sogar Jahre — der genauen Überwachung von Auftragnehmern zu widmen. Denken Sie jedoch daran, dass alle Ihre finanziellen Gewinne zunichte gemacht werden können, wenn das Projekt aufgrund von Fehlern oder unnötigen Verzögerungen das Budget überschreitet.
Finanzierung: Richten Sie das Geld aus
Einer der schwierigsten Aspekte beim Kauf eines Fixer-Upper ist die Bezahlung der Renovierung. Verständlicherweise haben die meisten Menschen nicht viel mehr Geld, nachdem sie die Anzahlung geleistet und die Abschlusskosten bezahlt haben, so dass es schwierig sein kann, zusätzliches Geld für Reparaturen oder Umbauten bereitzustellen.
Für kleine Projekte sind Kreditkartenschulden eine Option. Die Zinssätze sind hoch und die Zinsen sind nicht steuerlich absetzbar, aber es gibt keine Vorlaufkosten wie Beurteilungs- und Originierungsgebühren. Es ist auch möglich, gegen den Barwert in einem 401 (k) Pensionsplan, Lebensversicherung oder Aktienportfolio zu leihen. In jedem dieser Fälle gibt es keine Bonitätsprüfung und die Zinssätze sind relativ niedrig — auf dem Niveau einer typischen Hypothek — aber auch hier sind die Zinsen nicht steuerlich absetzbar.Die mit Abstand beliebteste Finanzierungsoption für einen Fixer-Upper ist ein Renovierungskredit, entweder über eine Home-Equity-Kreditlinie oder eine Hypothek. Home-Equity-Linien können in der Regel gegen 90 Prozent des Eigenkapitals geliehen werden, das der Hausbesitzer nach Abschluss der Reparaturen und Umbauten im Haus haben wird.
Zur Veranschaulichung: Wenn eine Person ein Fixer-Upper im Wert von 250.000 US-Dollar mit einer Anzahlung von 25.000 US-Dollar kauft und das Haus nach der Renovierung einen Wert von 425.000 US-Dollar hat, verfügt der Hausbesitzer über ein Eigenkapital von 200.000 US-Dollar. Noch bevor die Arbeit erledigt ist, hat der Kreditnehmer Anspruch auf ein Eigenheimdarlehen in Höhe von 180.000 USD. Der Zinssatz für ein Home-Equity-Darlehen ist ungefähr der gleiche wie für eine Hypothek, aber nur bis zu etwa 100.000 US-Dollar Zinsen sind steuerlich absetzbar.
Noch vorteilhafter ist ein an die erste Hypothek gebundener Renovierungskredit. Ähnlich wie bei Eigenkapitallinien können diese Kredite nach Abschluss der Arbeiten gegen den Wert des Hauses ausgeliehen werden, aber wie bei jeder Hypothek sind die Zinsen bis zu 1 Million US-Dollar steuerlich absetzbar.Renovierungsdarlehen werden von fast allen Hypothekenbanken sowie über Fannie Maes HomeStyle-Programm und Freddie Macs Home Works angeboten! Produkt. Weitere Informationen zur Finanzierung Ihrer Renovierung, einschließlich Details zu Darlehen, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert sind, finden Sie im Geldspiel.
Eine Fixer Upper Story: Vom Albtraum zum Traumhaus
Im Januar 2001 kauften Jesse und Marie Goff ein 1.400 Quadratmeter großes zeitgenössisches Haus mit Blick auf das Wasser in Sausalito, Kalifornien, für 535.000 US-Dollar – etwa zwei Drittel des Marktwerts. Der Preis war so niedrig, weil die Inspektion Probleme mit dem Fundament, den Rohrleitungen und der Elektrik ergab und das Haus innen und außen dringend gestrichen werden musste.Die Anzahlung erschöpfte den größten Teil des Budgets des Paares, also planten sie, zuerst kosmetische und gestalterische Arbeiten zu erledigen — Wände abzureißen, um den Wohnraum zu modernisieren, eine neue Küche einzubauen, Holzböden zu verlegen und zu streichen — bevor sie die großen strukturellen Aufgaben in Angriff nahmen.
„Wir haben uns entschieden, während der Renovierung dort zu wohnen und Geld zu sparen, um später die großen Verbesserungen wie das Fundament vorzunehmen“, sagt Marie Goff.
Aber viele der Probleme konnten nicht warten. Eine neue Küche zum Beispiel wäre beschädigt worden, als sie das Haus aufgebockt hätten, um später die Fundamentarbeiten zu erledigen. Und nicht nur die Rohre und Armaturen im ganzen Haus waren reparaturbedürftig, viele waren auch nicht in der Lage, genügend Druck auszuüben, um das Versorgungsnetz auszubauen.Als Ergebnis, Monate nachdem das Paar das Grundstück gekauft hatte, waren die Wände und Böden immer noch auseinandergerissen, die Sanitäranlagen wurden in Teilen des Hauses ausgeschaltet, das Gebäude wurde bis zur Reparatur des Fundaments gesichert, und sie hatten das ganze Geld gesprengt, das für die anfänglichen kosmetischen Arbeiten vorgesehen war. „Das war deprimierend“, sagt Goff. „Wir lebten in der Mitte von dem, was wie jedes erdenkliche Problem schien.“
Goff räumt ein, dass sie einige Fehler gemacht haben. „Wir haben nicht berechnet, wie viel Geld wir hatten und wie viel wir brauchen könnten, wenn die Dinge schlimmer wären als gedacht und früher als erhofft erledigt werden müssten.“In den Jahren seitdem haben sie es geschafft, die Renovierung zu reduzieren, indem sie das Geld zusammengekratzt haben, um die Dinge richtig zu machen, den größten Teil der Arbeit selbst übernommen und externe Auftragnehmer nur bei Bedarf eingestellt und eng mit ihnen zusammengearbeitet haben.
Trotz der Rückschläge bereut Goff nichts. „Es kostete mehr als wir erwartet hatten und nahm viel mehr Zeit und Arbeit in Anspruch, als wir erwartet hatten“, sagt sie. „Aber wenn wir fertig sind, wird dies bald ein Haus sein, das wir entworfen haben, in perfekter Form, im Wert von weit über 1 Million Dollar. Und es ist unser Traumhaus.“
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