26. März 2021
IDX-Ressourcen für Makler und Agenten Was ist IDX:
Internet Data Display (IDX) ist eine Richtlinie, mit der Makler ihre Zustimmung zur Anzeige der Immobilienanzeigen im Internet austauschen können. Dieses Programm ist unter mehreren Namen bekannt, darunter Internet Data Display (IDD) und Broker Reciprocity (sm), und mehrere MLSs im ganzen Land tun dies seit Jahren. Aber ab Jan. 1, 2002, NAR hat vorgeschrieben, dass alle MLS ihren Teilnehmern die Möglichkeit bieten müssen, die Angebote anderer Teilnehmer auf ihren eigenen Websites anzuzeigen. Mit anderen Worten, Broker können jetzt Listing-Informationen direkt von ihrem lokalen MLS auf ihrer eigenen Website veröffentlichen, ohne eine andere Listing-Site erstellen zu müssen – mit einigen Einschränkungen. Das Mandat von NAR
Eine sorgfältige Abwägung der Probleme, der Technologie und des sich schnell entwickelnden wettbewerbsfähigen Online-Marktes veranlasste den Verwaltungsrat von NAR, diese IDX-Richtlinie zu erstellen, die einige als nächsten Evolutionsschritt für MLSs im elektronischen Zeitalter bezeichnet haben. Lesen Sie die vollständige Richtlinie hier. Häufig gestellte IDX-Fragen und Antworten
F. Wie erfolgt der Datenaustausch über das Internet?
A. Die Angebote anderer Broker können entweder durch Herunterladen von Daten aus der MLS-Zusammenstellung und Veröffentlichen auf Ihrer Website oder durch Framing der öffentlich zugänglichen Website der MLS (falls eine solche Website vorhanden ist) angezeigt werden. F. Muss ich anderen Teilnehmern erlauben, meine Einträge auf ihren Websites anzuzeigen? A. Nein, es steht den Teilnehmern frei, die Autorität für eine solche Anzeige zurückzuhalten – entweder pauschal oder auf Listing-by-Listing-Basis. F. Was passiert, wenn ich anderen Teilnehmern nicht erlaube, meine Einträge auf ihren Websites anzuzeigen?
A. Wenn Sie die Anzeige Ihrer Angebote durch andere Teilnehmer verbieten, dürfen Sie deren Angebote gemäß dem IDX-Programm nicht auf Ihrer Website anzeigen. Andere Teilnehmer können Ihnen die Erlaubnis geben, ihre Angebote anzuzeigen, aber diese Erlaubnis müsste separat von jedem Teilnehmer eingeholt und eingeholt werden. F. Was passiert, wenn ein Teilnehmer anderen Teilnehmern nicht ausdrücklich verbietet, ihre Einträge anzuzeigen, sondern jedes Mal, wenn er ein neues Angebot an die MLS sendet, angibt, dass seine Berechtigung zum Anzeigen dieses Eintrags zurückgehalten wird. Da sie kein „pauschales“ Verbot der Anzeige durch andere Teilnehmer erlassen hat (aber konstruktiv genau das schrittweise tut), ist sie berechtigt, die Einträge anderer Teilnehmer anzuzeigen?
A. Nein. Ein Teilnehmer kann nicht indirekt tun, was er nicht direkt tun kann. Da sich jeder Teilnehmer pauschal von IDX abmelden kann, kann davon ausgegangen werden, dass diejenigen Teilnehmer, die sich nicht abmelden, bereit sind, anderen Teilnehmern die Anzeige ihrer Angebote zu gestatten – außer in den (wahrscheinlichen) seltenen Fällen, in denen ein Verkäufer dem Listing-Broker ausdrücklich verbietet, die Anzeige des Angebots durch andere Teilnehmer zuzulassen. Dies ist analog zu den Regeln und Richtlinien vieler MLSS, die das Recht der Teilnehmer anerkennen, „Office Exclusive“ -Angebote zu akzeptieren, wenn ein Verkäufer verlangt, dass sein Angebot nicht in die MLS-Zusammenstellung aufgenommen wird.
F. Ein Teilnehmer unserer MLS hat die Anzeige seiner Einträge nicht ausdrücklich verboten, aber über die Hälfte seiner neuen Einträge kann von anderen Teilnehmern nicht angezeigt werden. Können wir eine Regel festlegen, dass ein Teilnehmer die Listings anderer Teilnehmer gemäß dem IDX-Programm nicht anzeigen kann, es sei denn, dieser Teilnehmer autorisiert die Anzeige von beispielsweise 80% oder 90% seiner eigenen Listings?
A. Nein. Wenn ein Teilnehmer IDX jedoch nicht ablehnt (indem er ein pauschales Verbot der Anzeige durch andere Teilnehmer verhängt), wird davon ausgegangen, dass er die Anzeige seiner Angebote durch andere Teilnehmer autorisiert, es sei denn, ein Verkäufer verbietet dies ausdrücklich Anzeige. Wenn eine übermäßige Anzahl von Inseraten von anderen Teilnehmern nicht angezeigt werden kann, könnte eine Regel festgelegt werden, nach der die Makler bescheinigen müssen, dass die Vorteile der Anzeige ihrer Immobilie auf den Websites anderer Teilnehmer dem Verkäufer erklärt wurden, der Verkäufer dies jedoch abgelehnt hatte Erlauben Sie eine solche Anzeige.
F. Wenn ein Teilnehmer die Anzeige seiner Angebote ausdrücklich untersagt hat, können wir von ihm verlangen, dass er bestätigt, dass er die Vorteile der Anzeige durch andere Teilnehmer erklärt hat und der Verkäufer sich dennoch geweigert hat, eine solche Anzeige zuzulassen?
A. Nein. Wenn sich ein Teilnehmer dafür entscheidet, IDX Display nicht zu nutzen, kann er nicht verpflichtet werden, seinen Kunden die Vorteile zu erklären. Eine solche Regel würde nur für Teilnehmer gelten, die sich für das Programm für diejenigen Angebote entschieden haben, für die die Anzeige nicht autorisiert ist.
F. Wenn ich nicht an IDX teilnehme, aber einem anderen Teilnehmer die Erlaubnis gebe, meine Angebote auf seiner Website anzuzeigen, kann die MLS (mit meiner Erlaubnis) meine Angebote an diesen Teilnehmer übertragen?
A. Ja. MLS kann, ist aber nicht verpflichtet, Ihre Inseratsinformationen an ein von Ihnen autorisiertes Ziel zu übermitteln. Die Entscheidungen, ob eine MLS diesen Service anbietet und ob für einen solchen Service Gebühren erhoben werden, sind Angelegenheiten der lokalen Bestimmung. F. Wenn ich andere Teilnehmer autorisieren möchte, meine Einträge unter IDX anzuzeigen, wie mache ich das?
A. Sobald Ihr MLS das IDX-Programm implementiert hat, müssen Sie nichts mehr tun. So wie das IDX-Programm strukturiert ist, wird die Zustimmung jedes Teilnehmers zur Anzeige seiner Listings vorausgesetzt. Wenn Sie die Anzeige Ihrer Angebote durch andere Teilnehmer nicht zulassen möchten, benachrichtigen Sie einfach die MLS, dass Ihre Zustimmung zurückgehalten wird. Es sei darauf hingewiesen, dass einige MLSS sich für einen „Opt-In“ -Ansatz für IDX entschieden haben, bei dem die Teilnehmer ihre Absicht, an IDX teilzunehmen, bejahen müssen. Die Entscheidung, ob ein „Opt-In“ – oder „Opt-Out“ -Ansatz verwendet werden soll, ist eine Frage der lokalen Option.
F. Kann die MLS meine Einträge ablehnen, wenn ich anderen Teilnehmern nicht erlaube, sie auf ihren Websites anzuzeigen?
A. Nein. Die Teilnehmer können nicht verpflichtet werden, der Anzeige ihrer Angebote auf den Websites anderer Teilnehmer als Bedingung für die Teilnahme an der MLS zuzustimmen.
Q. Kann die MLS sich weigern, meine Angebote zu übertragen REALTOR.COM oder an einen anderen Aggregator von Immobilienanzeigen, wenn ich anderen Teilnehmern nicht erlaube, sie auf ihren Websites anzuzeigen?
A. Ja. Gemäß der geänderten IDX-Richtlinie kann MLSs als Angelegenheit oder lokale Option die Teilnahme an IDX als Bedingung für die Übermittlung von Angeboten an Aggregatoren / Publisher von Immobilienanzeigen verlangen.
F. Widerspricht IDX dem Lizenzrecht oder dem Ethikkodex?
A. Die Implementierung von IDX muss mit dem staatlichen Recht in Einklang stehen. Die IDX-Grundsatzerklärung von NAR steht im Einklang mit dem Ethikkodex, da ohne deren Zustimmung keine Anzeige der Angebote anderer Teilnehmer erfolgen kann. Zustimmung, obwohl, kann angenommen werden, es sei denn, der Listingteilnehmer verweigert dies ausdrücklich.
F. Unsere MLS hat keine öffentlich zugängliche Website, auf der die Einträge der Teilnehmer angezeigt werden. Bedeutet die IDX-Richtlinie von NAR, dass wir eine einrichten müssen, damit die Teilnehmer die Angebote der anderen einrahmen können?
A. Nein. Framing ist eine IDX-Option, die Teilnehmern nur dann zur Verfügung steht, wenn ein Verband oder eine MLS eine öffentlich zugängliche Website unterhält. Die Richtlinie von NAR verlangt nicht, dass Verbände oder MLSs solche Websites erstellen, nur um ihren Teilnehmern diese Option zur Verfügung zu stellen.
F. Unser MLS ist computergestützt, aber nicht internetbasiert. Müssen wir ein internetbasiertes System einrichten, um die IDX-Richtlinie von NAR einzuhalten?
A. Nein, aber gemäß der IDX-Richtlinie muss Ihr MLS den Teilnehmern bis 2002 erlauben, Listing-Informationen zu extrahieren, damit Listing-Informationen auf den Websites anderer Teilnehmer angezeigt werden können (es sei denn, die Zustimmung wird von den Listing-Brokern natürlich verweigert). F. Kann ich einige, aber nicht alle Teilnehmer autorisieren, meine Einträge im Internet anzuzeigen? Wenn Sie der Anzeige Ihrer Angebote durch andere Teilnehmer im Rahmen des IDX-Programms zustimmen, kann jeder andere Teilnehmer an der MLS Ihre Angebote anzeigen. Wenn Sie es vorziehen, einige, aber nicht alle Teilnehmer zur Anzeige Ihrer Angebote zu autorisieren, können Sie dies tun – jedoch nicht im Rahmen des IDX-Programms. Jedem Teilnehmer, der zur Anzeige Ihrer Angebote berechtigt ist, müssten gesonderte Einwilligungen erteilt werden. Wie in einer früheren Frage erwähnt, kann MLSs Ihre Einträge an ein von Ihnen autorisiertes Ziel übertragen, ist jedoch nicht dazu verpflichtet. Die Entscheidung, ob ein MLS einen solchen Service anbietet, und die damit verbundenen Gebühren (falls vorhanden) sind lokal zu bestimmen.F: Kann MLSs eine Gebühr für das Herunterladen von Listing-Informationen für Teilnehmer erheben?
A. Ja, die IDX-Richtlinie von NAR berührt nicht das Recht von Verbänden und MLSs, Gebühren und Entgelte für Dienstleistungen für Teilnehmer zu berechnen. Dies bleibt eine Frage der lokalen Bestimmung, vorbehaltlich der Parameter der bestehenden Richtlinie (siehe Multiple Listing Policy Statements 7.9, 7.45 und 7.57 im Handbuch zur Multiple Listing Policy).
F. Bedeutet IDX, dass vertrauliche Informationen jetzt der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden?
A. Nein. IDX erlaubt MLSs, die Anzeige (entweder durch Herunterladen oder durch Framing) von Informationen zu verbieten, die ausschließlich für andere Immobilienfachleute und nicht für Verbraucher bestimmt sind. F. Muss die Listing-Firma identifiziert werden, wenn ich die Listings anderer Teilnehmer auf meiner Website anzeige?
A. Dies liegt im Ermessen der lokalen MLSs. Die Teilnehmer sollten die Anforderungen des Lizenzrechts und des Ethikkodex (insbesondere Artikel 12) berücksichtigen, wenn sie sich an solchen Ausstellungen beteiligen.
F. Können Listing-Informationen geändert werden, wenn sie auf den Websites anderer Teilnehmer angezeigt werden?
A. Auch dies ist eine Frage der lokalen Entschlossenheit, obwohl jede autorisierte Änderung dem „True Picture“ -Mandat von Artikel 12 des Ethikkodex entsprechen muss.
F. Werden Käufer (oder Einzelpersonen, die sich als Käufer ausgeben) nicht in der Lage sein, die gesamte MLS-Datenbank zu extrahieren und damit zu tun, was sie wollen?MLSs kann, als eine Frage der lokalen Bestimmung, angemessene Grenzen für die Menge der Daten und / oder die Anzahl der Einträge Verbraucher in einer bestimmten Abfrage der Teilnehmer-Websites abrufen können.
F. Wird IDX es nationalen und regionalen Unternehmen nicht ermöglichen, Listing-Informationen aus vielen MLSs zu aggregieren und „Super-MLSs“ zu erstellen?
A. Die Möglichkeit, Listing-Informationen aus mehreren MLSS zu aggregieren, unterliegt weiterhin den lokalen MLS-Regeln. Im Rahmen von IDX kann MLSs das Recht, die Angebote anderer Teilnehmer anzuzeigen, strikt auf diejenigen Büros beschränken, die Beteiligungsrechte an dieser MLS besitzen.F. Warum sollten wir unsere Angebote auf der Website unserer Wettbewerber anzeigen lassen?
A. Andere Teilnehmer Inserate im Internet anzeigen zu lassen, ist eine Geschäftsentscheidung, die jeder Teilnehmer treffen muss, unter Berücksichtigung seiner Pflicht, die besten Interessen seiner Kunden zu fördern; mit anderen MAKLERN zusammenzuarbeiten; und die Möglichkeit, das Internet zu nutzen, um ihre Kunden und Kunden besser zu bedienen.
(Hinweis: Diese Fragen und Antworten sind beratender Natur, wurden nicht vom Board of Directors der National Association of REALTORS überprüft oder genehmigt und werden von Zeit zu Zeit aktualisiert.) Kürzlich geschriebene Artikel über IDX (Broker Reciprocity) und weitere Ressourcen. Weitere Ressourcen für MAKLER
Die Details in den folgenden Ressourcen gelten nicht für jede MLS, da sich die staatlichen Gesetze und in einigen Fällen die Verbandsmandate unterscheiden. Wenden Sie sich an Ihren lokalen Verband oder MLS für seine IDX-Vorschriften. MAKLERMITGLIEDER haben die Möglichkeit, am IDX-Programm ihrer MLS teilzunehmen oder nicht.
Broker Reziprozität & Sie: Was Sie über die neue Politik von NAR wissen müssen, von Richard Westlund. Von der California Association of REALTORS®‘ Real Estate Technology Magazine.
Broker Reziprozität bringt Verkehr ins Spiel: NAR Politik gut für Makler, schlecht für Aggregatoren? Von der California Association of REALTORS®‘ Real Estate Technology Magazine.
Broker übernehmen die Kontrolle über Internet-Leads: Systeme verhindern, dass Leads durch die Ritzen fallen. Von Realty Times.
Was ist Internet-Datenaustausch. Von REALTOR Association Executive Magazine, Herbst 2000.
Reziproke Internet Listing Info von regionalen MLS von Minn. Broker Reziprozität, die eines der Modelle von NAR verwendet wurde, um Internet-Daten-Display zu entwickeln, ist eigentlich der Name eines Markenbegriff an der regionalen MLS von Minnesota.