Mike und Tracy Voegtle werden in absehbarer Zeit nicht mehr in den Wohnungsmarkt in Dallas zurückkehren. Wer kann es ihnen verübeln? Es dauerte Monate der ständigen Suche, bis das Paar 2013 sein Zuhause im hohen Norden von Dallas fand. In diesem Jahr war der lokale Wohnimmobilienmarkt der heißeste, den es je gegeben hatte. Es wurden Bargeldangebote für Häuser in der ganzen Region gemacht. Die Preise stiegen von Tag zu Tag. Das Angebot war begrenzt. Die Nachfrage schien endlos.
Das bedeutete, dass die Voegtles ihre drei Jungs an den Wochenenden zu mehreren offenen Häusern schleppen mussten und enttäuscht waren, als sie die ersten sechs Häuser verloren, auf die sie geboten hatten. Schließlich landeten sie ein Vier-Schlafzimmer, Vier-Bad Platz in der Nähe von Brentfield Elementary.Da der Wohnungsmarkt in Dallas in den letzten Jahren heiß geblieben ist, hat das Haus der Voegtles deutlich an Wert gewonnen, obwohl die einzige große Änderung, die sie vorgenommen haben, darin bestand, einen Pool einzurichten. Aber noch etwas hat sich in der Nachbarschaft der Voegtles geändert. „For Sale“ -Schilder stehen viel länger auf Rasenflächen als früher.“Der Wohnungsmarkt um uns herum fühlt sich an, als würde er sich etwas verlangsamen“, sagt Mike, ein Architekt bei Dallas ‚5G Studio. „Wir sehen Häuser auf dem Markt für eine lange Zeit sitzen jetzt, für Monate, sogar. Das ist vor ein paar Jahren nicht passiert.“Tatsächlich beträgt die durchschnittliche Marktdauer für ein Haus in Nordtexas jetzt 53 Tage — die höchste seit dem Kauf der Voegtles. Das ist nur eines der vielen Anzeichen dafür, dass der einst weißglühende Wohnungsmarkt in Dallas endlich begonnen hat, sich abzukühlen.
Stärke in den Zahlen
Keine Panik. Dies ist keine Büste. Es ist kein Absturz. Wenn Sie ein Hausbesitzer in der Gegend von Dallas sind, müssen Sie nicht anfangen, Ihren Gürtel aus Pappe zu machen. Die Preise insgesamt steigen weiter. Die Immobilienpreise im ersten Quartal in Nordtexas stiegen laut der National Association of Realtors um 1,4 Prozent über ihrem Niveau im Jahr 2018.
Das war der geringste Kursgewinn in der Region seit 2011. Im Jahr 2011 betrug der durchschnittliche Hauspreis in Nordtexas 150.000 US-Dollar. Heute sind es 254.300 Dollar. Also, wenn sich die Preiserhöhungen verlangsamt haben, bedeutet das, dass $ 254,300 so etwas wie die Spitze dessen ist, was hier ein riesiger Aufwärtsmarkt war?
Nicht nach Zillow. Es wird den Dallas-Markt als „cool“ bezeichnet, fordert aber auch einen Anstieg des Medianpreises für Eigenheime um 7,5 Prozent in diesem Jahr. Das ist nur die Hälfte des Anstiegs von 14,2 Prozent im vergangenen Jahr. Aber es bedeutet immer noch, dass der Markt auf einem Aufwärtstrend ist.
Der Grund dafür ist simpel. Hier gibt es Arbeitsplätze, und Zehntausende von Menschen ziehen immer noch in diese Gegend, um diese Arbeitsplätze zu finden. Laut dem Bureau of Labor Statistics wurden hier 2018 102.500 neue Arbeitsplätze geschaffen. Das half, die lokale Arbeitslosenquote auf 3,3 Prozent zu senken, als diese Geschichte gedruckt werden sollte – niedriger als der nationale Durchschnitt von 3,9 Prozent. Es gibt 3,7 Millionen Menschen in diesem Bereich, die jeden Tag arbeiten gehen.
Einige dieser Leute sind neu. Allein im vergangenen Jahr zogen rund 130.000 Menschen in die Region Dallas und Fort Worth. Einige Experten gehen davon aus, dass etwa ein Drittel dieser Menschen ein Haus kaufen möchte. Das ist eine Menge neuer Nachfrage zusätzlich zu der Nachfrage, die bereits bestand, bevor diese 40.000 Menschen in diesen Markt fielen.
Das Endergebnis? „Die Hauspreise in diesem Jahr werden in Dallas-Fort Worth wahrscheinlich noch steigen“, sagt Jim Gaines, Chefökonom des Real Estate Center an der Texas A&M University. „Aber sie steigen nicht so schnell. In ökonomischer Hinsicht nennen wir das, was geschieht, eine ‘Rückkehr zur Norm. Der Markt kehrt zu seinem normalen Aktivitätstempo zurück. Anstatt in einem Zustand des Überschwangs zu sein, in dem die Preise jährlich um 10 Prozent steigen, werden sie wieder um 3 oder 4 Prozent steigen.“Für Hausbesitzer scheint es eine gute Nachricht zu sein, dass die Nachfrage immer noch da draußen ist und die Preise immer noch steigen. Aber was ist dann der Deal mit diesen anhaltenden „For Sale“ -Schildern in Mike Voegtles Nachbarschaft?
Preismüdigkeit
Wie jeder Econ 101—Student weiß (oder wissen sollte), steigen die Preise, wenn die Nachfrage hoch und das Angebot niedrig ist — beide Sätze beschreiben den gesamten Wohnungsmarkt in Nordtexas -, wenn die Nachfrage hoch und das Angebot niedrig ist. Und sicher genug, ob Sie Zillow oder die National Association of Realtors oder einfach irgendjemanden fragen, Die Preise hier steigen weiter.
Keine Panik. Dies ist keine Büste. Es ist kein Absturz.
Der Umsatz steigt jedoch nicht wirklich. Im Januar gab es etwa 15.254 Häuser zum Verkauf in einem Teil des Dallas-Gebiets, das Plano und viele andere nördliche Gemeinden und Irving und andere westliche Städte umfasst. Im April waren rund 18.012 Wohnungen gelistet. Das, in Immobilienmakler-sprechen, ist etwa drei Monate Inventar, was bedeutet, dass, wenn keine neuen Häuser zum Verkauf für die nächsten drei Monate aufgeführt wurden, würde das bestehende Niveau der Nachfrage alle aktuellen Angebote verbrauchen und es gäbe keine mehr Häuser hier zu kaufen. Es gibt, Na sicher, neue Angebote kommen online die ganze Zeit—sowohl für neue Häuser und bestehende Häuser. Dallas führt die Nation in der Anzahl der neuen Häuser im Bau. 2018 wurden hier 34.523 neue Wohnungen gebaut, fast 3 Prozent mehr als im Vorjahr. Houston belegte mit 30,206 den zweiten Platz nach Dallas. Keine andere Stadt erreichte 30.000 „Home Starts“, wie sie genannt werden.Trotzdem hat Dallas immer noch nur etwa drei Monate Inventar zur Hand, weit unter dem Niveau von Anfang dieses Jahrzehnts. In weniger Worten gesagt: Das Angebot ist knapp. Die Nachfrage ist hoch. Warum also stagnieren die Verkäufe und warum verlangsamen sich die Preiserhöhungen? Viele Experten bieten die gleiche Erklärung: Die Preise sind zu verdammt hoch.
„Es gab eine gewisse Preismüdigkeit“, sagt Gaines. „Die Leute schauen sich an, was sie bezahlen sollen, und es gibt etwas mehr Widerstand von Käufern. Wenn sie nicht genau das bekommen, was sie wollen, kaufen sie es überhaupt nicht.“Kein Wunder also, dass 61 Prozent der Einwohner von Dallas (von denen immer mehr junge Menschen in den frühen Phasen ihrer Karriere sind) jetzt Mieter und nicht Eigentümer sind.
Jeff Duffey, der Jeff Duffey & Associates, eine Immobilienfirma, die sowohl bestehende als auch neue Hausverkäufe in Dallas abwickelt, glaubt, dass zu viele Verkäufer glauben, dass Dallas einen Boom erlebt Markt, der ihnen die totale Kontrolle über die Preisgestaltung gibt. „Zum Beispiel“, sagt er, „vor zwei bis drei Jahren war es schwierig, viele Häuser in North Dallas zu finden, die zwischen 400.000 und 600.000 Dollar notiert waren. Jetzt kann ich jemandem an fünf Wochenenden in Folge Häuser zeigen und trotzdem nicht alle aktiven Angebote in dieser Preisklasse durchgehen. Verkäufer, die ihre Häuser überteuert haben oder die denken, dass sie sich nicht die Mühe machen müssen, ihre Häuser zum Verkauf zu reparieren, beobachten, wie ihre Immobilien auf dem Markt sitzen. Käufer wollen diese Häuser nicht und sie brauchen sie nicht.“
Einige potenzielle Käufer können sich aber auch einfach nicht leisten, was in vielen Stadtteilen auf dem Markt ist. Seit 2012 sind die Preise auf dem Dallas-Markt um mehr als 60 Prozent gestiegen. Fitch Ratings, ein Kreditanalyseunternehmen, sagt, dass der Dallas-Markt einer der überbewerteten im Land ist und dass die Preise 15 Prozent höher sind als das, was sie auf dem Wachstum der Bevölkerung, des Einkommens und der durchschnittlichen Mietpreise der Region basieren sollten. Das mittlere Einkommen in Nordtexas ist in den letzten 10-Jahren stark gestiegen und von 58,025 auf 67,382 gestiegen. Das sind 16 Prozent. Die mittleren Immobilienpreise sind im gleichen Zeitraum um 70 Prozent gestiegen.“Es gibt jetzt eine ganze Reihe von Häusern, die zu höheren Preisen angeboten werden – Preise, die sich viele Menschen nicht leisten können“, sagt Paige Shipp, Regionaldirektorin in Dallas-Fort Worth bei Metrostudy, einem Immobilienforschungsunternehmen.
Die National Association of Home Builders hat Zahlen veröffentlicht, die die gleiche Geschichte über die Erschwinglichkeit erzählen. Die NAHB stellt einen vierteljährlichen Housing Opportunity Index zusammen – eine Rangliste des Prozentsatzes der gesamten zum Verkauf stehenden Häuser, die für die typische Familie als erschwinglich gelten. In Dallas vor einem Jahrzehnt stellte der NAHB-Index fest, dass 75,7 Prozent der Häuser erschwinglich waren. Diese Bewertung stieg ein Jahr später und erreichte im ersten Quartal 2010 einen Höchststand von 79,9 Prozent. Aber es ist in den letzten Jahren stark gesunken, sank im zweiten Quartal 2018 auf nur 45,2 Prozent und erholte sich dann im ersten Quartal dieses Jahres leicht auf 52,4 Prozent.
Erschwinglichkeit ist nicht nur ein Problem in Dallas. Es ist ein großes Problem in vielen großen Märkten heute, wie San Francisco. Dennoch liegt der Durchschnitt des nationalen Erschwinglichkeitsindex bei 61 Prozent – höher als die allgemeine Erschwinglichkeit in Dallas.
Bauherren haben begonnen, die Bedenken der Käufer hinsichtlich der Erschwinglichkeit auszuräumen, indem sie Trockenbauwände an Tausenden von neuen Häusern mit Preisen zwischen 250.000 und 350.000 US-Dollar aufgehängt haben. Laut Metrostudy liegt ein Viertel aller Neubauten in der Region in dieser Preisklasse. Eine Handvoll dieser Häuser sind Stadthäuser in Dallas. Aber die meisten sind eher traditionelle Einfamilienhäuser in Gemeinden weit weg von der Innenstadt, mit Preisen im Bereich von 250.000 bis 350.000 US-Dollar.Beispiele hierfür sind die Sandbrock Ranch in Aubrey und der Union Park in Little Elm – neue Entwicklungen rund um US 380 in Denton County. „Highway 380 ist heiß wie ein Kracher“, sagt Bill Shaddock, Partner bei Shaddock Development Co. und CEO / Inhaber von Capital Title of Texas.Für diejenigen, die nicht daran interessiert sind, den Pop dieses erschwinglichen, exurbanen Krachers zu sehen — und all die Probleme der Zersiedelung, die damit einhergehen — hat die Gegend von Dallas immer noch viel zu bieten Käufer und Verkäufer, auch wenn der Markt zu einigen seiner früheren Normen zurückkehrt. „Dies ist das erste Mal in meiner Karriere, dass ich meinen Verkäufern sagen konnte, dass sie das Haus in einer Woche absolut verkaufen werden, wenn sie bestimmte Dinge mit ihren Häusern machen und vorsichtig sind, wie sie es bewerten“, sagt Duffey. „Das ist keine Garantie Immobilienmakler sind normalerweise bereit zu machen, aber ich weiß, dass die Käufer immer noch da draußen sind, und sie sind bereit, einen Deal zu machen.“
VERKAUFT!
Hier sind die heißesten und nottest Orte in Nord-Texas, basierend auf der Änderung der mittleren Preise.