Beim Kauf eines Eigenheims oder bei der Refinanzierung müssen Sie zwischen einem festverzinslichen Darlehen und einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM) wie einem 10/1 ARM wählen. Die richtige Wahl hängt davon ab, was Sie für die Zukunft erwarten und ob Sie sich höhere Hypothekenzahlungen leisten können oder nicht.Festverzinsliche Kredite sind in der Regel am sichersten, da sie vorhersehbar sind und sich Ihre Kreditzahlung nicht ändert. Sie können jedoch häufig einen niedrigeren Startzinssatz erhalten, wenn Sie sich für einen ARM entscheiden. Also, wann ist es am sinnvollsten, einen ARM über eine Festhypothek zu wählen?
4 Mal einen ARM in Betracht ziehen
Obwohl Sie höhere monatliche Zahlungen riskieren, wenn die Zinsen steigen, kann sich die Verwendung eines ARMS auszahlen.
1. Umzug planen
Ein klassisches Beispiel ist, wenn Sie planen, nur ein paar Jahre in Ihrem Zuhause zu bleiben. In diesem Fall kann ein ARM Ihnen helfen, monatliche Zahlungen zu sparen. Zum Beispiel, wenn Sie planen, in sechs Jahren zu bewegen, kann ein 5/1 ARM oder 10/1 ARM angemessen sein. Mit dem 5/1-ARM riskieren Sie eine Zinsanpassung, aber Sie planen, das Haus innerhalb eines Jahres nach dieser Anpassung zu verkaufen, sodass Sie ein Worst-Case-Szenario basierend auf den Zinsobergrenzen Ihres Darlehens bewerten können. Situationen wie diese umfassen:
- Mobile Worker: Wenn Sie eine Karriere haben, die einen regelmäßigen Umzug erfordert, müssen Sie möglicherweise keine feste Rate für 30 Jahre sichern.
- Starter Home: Wenn Sie ein kleines erstes Haus mit Plänen kaufen, später zu erweitern, kann ein ARM Ihnen helfen, Zahlungen zu sparen. Denken Sie daran, dass sich Ihre Pläne ändern können, und es ist nichts falsch daran, in einem preiswerten Zuhause zu leben.
- Vorbereitung auf die Verkleinerung: Wenn Kinder ausziehen oder Sie in den kommenden Jahren nur vereinfachen möchten, kann es sinnvoll sein, einen ARM zu wählen.
2. Planen Sie eine Gehaltserhöhung
Es ist riskant, auf die Zukunft zu wetten, aber manchmal können Sie zuversichtlich erwarten, mehr zu verdienen. Zum Beispiel können Ärzte in Residenz begrenzte Mittel und hohe Studentendarlehensguthaben haben, aber ein ARM ermöglicht es ihnen, ein teureres Haus zu kaufen, als sie sich mit einem festverzinslichen Darlehen leisten können. Nach dem Aufenthalt steigen die Einnahmen in der Regel, so dass sie höhere Zahlungen bequem abwickeln oder das Darlehen zusätzlich bezahlen können. Andere Fachleute können eine ähnliche Erfahrung haben, nachdem sie Erfahrung oder Dienstalter gesammelt haben, aber es ist immer ratsam, konservativ zu sein, wenn Sie höhere Einnahmen planen.
3. Aggressive Vorauszahlung
Manche Leute lassen ihre Schulden nicht gerne verweilen. Wenn Sie planen, Ihre Hypothek schnell abzuzahlen, bietet ein 5/1 ARM eine relativ niedrige Rate (und niedrige monatliche Zahlung) für mindestens fünf Jahre. Während dieser Zeit reduziert alles, was Sie zusätzlich zur erforderlichen Zahlung zahlen, Ihr Kreditsaldo. Ein etwas weniger aggressiver Ansatz besteht darin, einen 10/1—ARM zu wählen, wenn Sie planen, Ihre Schulden in fünf bis zehn Jahren abzuzahlen – Sie können dies tun, ohne einen Zahlungsschock zu riskieren.
4. Risikobereitschaft
Wenn Sie offen für das Risiko höherer Zahlungen sind, kann es sich lohnen, für einige Jahre einen niedrigen Zinssatz zu haben. Zum Beispiel könnten Sie glauben, dass die Zinssätze gleich bleiben oder fallen werden (obwohl niemand die Zukunft vorhersagen kann). Aber wenn die Zinsen steigen, müssen Sie in der Lage sein, diese höheren Zahlungen zu absorbieren. Diese Strategie könnte sinnvoll sein, wenn Sie das Glück haben, jeden Monat viel zusätzliches Einkommen zu haben — und wenn dies über die Jahre hinweg der Fall bleibt.
Wann überstrahlen Festhypotheken die Waffen?
Wenn Sie Sicherheit wollen (oder brauchen), kann eine Festhypothek die beste Option sein. Die Rate wird sich nicht ändern, so dass Sie Ihre Wohnkosten für die nächsten 15 oder 30 Jahre vorhersagen können. Wenn Sie nicht so lange Hypothekenzahlungen leisten möchten, können Sie immer extra bezahlen oder Ihr Haus verkaufen, um das Darlehen zurückzuzahlen.
Zahlungsschock
Es ist wichtig zu verstehen, dass Ihre Zahlung mit einem ARM steigen kann. Wenn Ihre Wohngeldzahlungen einen erheblichen Teil Ihres Einkommens ausmachen, haben Sie wahrscheinlich keinen Platz für eine höhere Zahlung in Ihrem Budget. Die Folgen einer höheren Zahlung reichen von „hausarm“ bis hin zu Zwangsvollstreckung und Ruinierung Ihres Kredits.
Minimierung der Zinskosten
Wenn es Ihr Ziel ist, so wenig Zinsen wie möglich zu zahlen, ist eine kurzfristige Festhypothek in der Regel am besten. Beispielsweise können 15-jährige festverzinsliche Darlehen niedrigere Zinssätze als 5/10 haben, sodass Sie mit dem festverzinslichen Darlehen von Anfang an weniger Zinsen zahlen. Eine 15-jährige Hypothek erfordert jedoch eine höhere Zahlung, und es gibt keine Flexibilität, wenn der Cashflow knapp wird. Mit einem 5/1 ARM haben Sie auch eine relativ niedrige Zahlung, und Sie können nur dann für Ihre Hypothek extra bezahlen, wenn Sie über verfügbare Mittel verfügen. Im Vergleich zu der oben beschriebenen aggressiven Rückzahlung hat das 15-jährige Darlehen niedrigere Zinskosten — aber Sie müssen jeden Monat eine beträchtliche Zahlung leisten.
„Stretching“ zu kaufen
Wenn Sie Ihre Entscheidung auf einem festverzinslichen Darlehen gegenüber einem ARM ausschließlich auf die monatliche Zahlung stützen, gehen Sie ein Risiko ein. 30-jährige Festhypotheken sind beliebt, weil sie relativ niedrige monatliche Zahlungen ermöglichen, und der Versuch, noch mehr von der Zahlung zu rasieren, bedeutet, dass es Zeit ist, sich günstigere Häuser anzusehen. Denken Sie daran, dass Wohneigentum mit zahlreichen Kosten verbunden ist und Sie für Wartung, Einrichtung, Energie, Steuern, Versicherungen und mehr budgetieren müssen. Sich auf dünnes Eis zu wagen, kann für Sie und Ihre Familie schlecht enden – es gibt keinen Raum für Fehler.