När du får en inteckning, måste du välja mellan justerbar ränta inteckningar (vapen) och fast ränta lån. Valet du gör kan ha en betydande inverkan på din lånekostnad, så det är viktigt att väga för-och nackdelar.
att välja mellan en ARM vs. en fast ränta inteckning kommer ner till dessa väsentliga funktioner:
- armar har vanligtvis lägre initiala månatliga betalningar. Men betalningarna kan förändras, och om de stiger kan de bli oöverkomliga.
- bolån med fast ränta börjar med en högre ränta, men räntan och månadsbetalningen ändras inte under lånets livslängd.
låt oss undersöka hur dessa lån fungerar och hur man bestämmer vilket som är bäst för dig.
fast ränta inteckningar: lätt att förstå
det är lättast att börja med standard fast ränta lån, och sedan undersöka hur justerbara lån fungerar annorlunda.
- fördelar: fast ränta inteckningar är säkra. Du vet hur mycket du betalar, och du riskerar inte betalningschock.
- potentiella nackdelar: Din kurs är vanligtvis högre än starthastigheten på en ARM, så din månatliga betalning är också högre. Om priserna aldrig ändras (eller om de faller) betalar du mer med ett lån med fast ränta.
förutsägbarhet: lån med fast ränta håller samma ränta genom lånets livslängd. Som ett resultat behåller du också samma månatliga betalning (se hur man beräknar betalningar för mer information). Om du vet att du har råd med betalningen på ett lån med fast ränta, blir det inga överraskningar, oavsett vilka räntor som gör.
ränta: du betalar ett pris för den förutsägbarheten. Vapen börjar med en något lägre ränta än ett lån med fast ränta, allt annat lika. Med hjälp av priser från Mortgage Bankers Association (MBA) var startkursen för en 5-årig ARM 4%, jämfört med 4.81% för genomsnittliga 30-åriga bolån med fast ränta och 4.25% för 15-åriga lån.
vapen: dela Risk med din långivare
ingen vet exakt vad som kommer att hända med räntorna. Även om du korrekt gissa vilken riktning priser kommer att röra sig (högre eller lägre), är det svårt att förutsäga tidpunkten och hastigheten på ränteförändringar. Justerbar ränta inteckningar kan du dela risken för att osäkerhet med din långivare. I gengäld betalar du mindre – åtminstone under de första åren.
- fördelar: vapen börjar vanligtvis med en lägre ränta än lån med fast ränta. En lägre ränta resulterar i en lägre månadsbetalning, vilket gör kassaflödet mer hanterbart. Om priserna faller kan din kurs till och med minska.
- potentiella nackdelar: om räntorna stiger kan din månatliga betalning öka. Om det händer kanske du inte har råd med dina nödvändiga betalningar, eller du kan sluta betala mer totalt än du skulle ha betalat med en fast ränta inteckning.
- en ränta som ändras: ARMs har en ränta som kan ändras när räntorna i ekonomin förändras.
- när priserna ändras: din kurs kan fastställas för ett år, tre år, fem år, sju år eller mer. Därefter är förändringar möjliga. Till exempel, med en 5/1 ARM, är räntan fastställd i fem år (det första numret listat) och kan ändras årligen (det andra numret) efter det.
- hur mycket? Långivare baserar vanligtvis din ränta på ett populärt riktmärke som LIBOR. När den räntan rör sig följer ditt lån. I de flesta fall är din ränta referensräntan plus en spridning (eller ett extra belopp ovanpå referensvärdet). Om LIBOR för närvarande är 2.5% och spridningen på ditt lån är 2.25%, skulle din nya ränta anpassas till 2.75%. LIBOR börjar fasas ut i slutet av 2021.
- caps limit adjustments: priserna kanske inte ändras lika mycket som det underliggande riktmärket om ditt lån har caps. Till exempel, om ditt lån har ett tak på 2%, men indexet ökar med 3%, skulle du bara uppleva en ökning med 2% i din ränta. Lån kan använda initiala tak för de första åren, periodiska tak (för varje årlig justering) och livstid maximum.
ARM vs. fast ränta: vilket är bäst?
utvärdera dina behov och välj det lån som passar dina behov bäst. Båda typerna av lån har fördelar och nackdelar, men beroende på din situation kan valet vara tydligt.
behov av säkerhet: Om du har en stram budget och eventuella förändringar skulle vara katastrofala, är en fast ränta lån ett säkrare val. Även om du betalar mer än en första ARM betalning, du kommer inte att fångas av överraskning.
ränteprognoser: återigen är det svårt att förutsäga riktning, timing och hastighet för hastighetsrörelser (men du kan gissa en eller två av dessa tre korrekt). Med det sagt, om du tror att priserna är låga och de sannolikt kommer att stiga, kan det vara meningsfullt att låsa i en låg ränta med ett lån med fast ränta. Om priserna är höga och inställda på att falla, tillåter en ARM din kurs att sjunka utan att behöva refinansiera.
aggressiv förskottsbetalning: om det inte finns en kraftig ökning av räntorna kan du använda en Arms relativt låga månatliga betalning för att förskottsbetala din inteckning och minska ditt lånebalans. Betydande förskottsbetalningar kan hantera risken för en ökning av framtida ränta—med en mindre lånebalans kanske räntan inte spelar någon roll så mycket.
hur länge ska du låna? En kort tidsram kan också göra armarna mer attraktiva. Om du till exempel vet att du bara behåller ditt lån i sex år kan du vara bekväm att använda en ARM som justerar efter fem eller sju år.
fast ränta inteckning vs. ARM exempel
priser kan stiga eller falla, men det är viktigt att förstå den potentiella risken för att använda en ARM. Den lägre betalningen är tilltalande, men strategin kan slå tillbaka om priserna stiger tillräckligt.
Antag att du lånar $200,000, och du väljer mellan en 5/1 ARM eller en 30-årig fast ränta inteckning. I det här exemplet antar vi att priserna stiger och din armhastighet ökar med 2% vid din första justering (år 5). Priserna fortsätter att stiga med 1% per år under de kommande två åren.