Omvänd fördömelse

Inverse fördömande är en term som används i lagen för att beskriva en situation där regeringen tar privat egendom men misslyckas med att betala den ersättning som krävs av den 5: e ändringen av konstitutionen, så fastighetens ägare måste stämma för att få den nödvändiga bara ersättningen. I vissa stater termen inkluderar också skada på egendom samt dess tagande. I omvända fördömande fall ägaren är käranden och det är därför åtgärden kallas omvänd – parternas ordning är omvänd, jämfört med det vanliga förfarandet i direkt fördömande där regeringen är käranden som stämmer en svarande-ägare att ta sin egendom.

tagningen kan vara fysisk (t. ex., markbeslag, översvämning, kvarhållande av innehav efter ett leasingavtal till regeringen löper ut, berövande av tillgång, borttagning av markstöd) eller det kan vara ett reglerande tagande (när reglerna är så betungande att de gör den reglerade egendomen oanvändbar av ägaren för något rimligt eller ekonomiskt lönsamt syfte). Den senare är den mest kontroversiella formen av omvänd fördömelse. Det kan uppstå när regleringen av fastighetens användning är så allvarlig att den går ”för långt”, som Justice Holmes uttryckte det i Pennsylvania Coal Co. v. Mahon, 260 USA. 393 (1922), och berövar ägaren av fastighetens värde, nytta eller säljbarhet, förneka honom eller henne fördelarna med fastighetsägande därmed åstadkomma en konstitutionellt förbjudet de facto ta utan ersättning.Förenta staternas högsta domstol har inte utarbetat vad ”för långt” är, och den doktrinära grunden för dess rättspraxis har kritiserats allmänt som förvirrad och inkonsekvent. Men domstolen har formulerat tre situationer där omvänd fördömelse inträffar. Dessa är (A) fysiskt beslag eller ockupation, (b) minskning av den reglerade fastighetens nytta eller värde i en sådan utsträckning att den inte längre kan användas ekonomiskt, och (c) där regeringen som en förutsättning för utfärdande av bygglov kräver att den reglerade ägaren förmedlar egendom till regeringen trots att det inte finns någon rationell koppling mellan ägarens verksamhets inverkan på offentliga resurser och ägarens föreslagna reglerade användning, eller om omfattningen av exaktionen inte är proportionell mot effekten av ägarens verksamhet (Nollan v. California Coastal Commission och Dolan v. staden Tigard).

bortsett från dessa tre situationer som kallas i sig regleringsåtgärder fattas beslutet om huruvida ett tag har skett genom rättslig prövning av tre faktorer: a) myndighetens karaktär, b) förordningens ekonomiska inverkan på ämnet egendom och c) i vilken utsträckning förordningen stör ägarens rimliga, investeringsstödda förväntningar. Detta är känt som tre-faktor Penn Central test (efter Penn Central Transportation Co. v. New York City där det artikulerades). Penn Central-beslutet har kritiserats hårt av kommentatorer på båda sidor av kontroversen ”ta problem”, eftersom dess ”trefaktor”-strategi är så vag att det gör det möjligt för domare att nå vilket resultat de föredrar. Det gör det också extremt svårt för advokater att berätta i förväg om att lämna in en rättegång vilka fakta som kommer att anses avgörande av domstolen och hur man ansöker dem. Problemet är att USA. Högsta domstolen har misslyckats med att formulera elementen i en talan i lagstiftningsärenden och erbjuder sin förmodade oförmåga att göra det som orsaken och har bara erbjudit dessa ”faktorer” utan att ange vilken betydelse som ska tillskrivas var och en och hur man avgör om de har fastställts.

järnvägar och andra allmännyttiga företag som beviljas fördömande makt (eller framstående domän) genom statlig stadga, kan vara ansvariga för omvänd tagning eller i förekommande fall, när de tar eller skadar privat egendom när de agerar i utförandet av sin reglerade verksamhet.

ett omvänt tagande behöver inte vara ett tagande av mark eller rättigheter i mark (som servitut). Det kan vara ett tagande av personlig egendom (t.ex. leveranser till militären under krigstid), immateriella rättigheter (patent och upphovsrätt) samt kontrakt.

rättegången mot en typisk omvänd fördömande åtgärd är bifurcated. För det första finns det en bänkprov för att bestämma ansvar, och om domaren bestämmer att ett tag har inträffat, finns det en andra (typiskt jury) rättegång för att bestämma ersättning. Vissa stater (dvs. New York, Connecticut och Rhode Island) ger inte juryförsök i sådana fall. Kompensationsmåttet är detsamma som i direkta fördömande åtgärder där regeringen medger att ett tag har ägt rum, och den enda frågan är ersättningsbeloppet.

enligt lag föreskriver många stater också återhämtning av advokatarvoden och bedömare i framgångsrika omvända fördömande åtgärder.