Vad är Legionella?
Legionärssjukdom är en potentiellt dödlig form av lunginflammation orsakad av inandning av små droppar av förorenat vatten som innehåller Legionella. Alla konstgjorda varma och kalla vattensystem kommer sannolikt att ge en miljö där Legionella kan växa. Där förhållandena är gynnsamma( dvs. lämpligt tillväxttemperaturområde; vattendroppar (aerosoler) producerade och dispergerade; vatten lagrat och/eller recirkulerat; vissa’ livsmedel ’ för organismen att växa såsom rost, Slam, skala, biofilm etc) då bakterierna kan föröka sig vilket ökar risken för exponering. Det är ett enkelt faktum att organismen kommer att kolonisera både stora och små system så att båda kräver risker för att hanteras effektivt.
Vad är en hyresvärd?
en hyresvärd är den som hyr ut en fastighet som de äger under ett leasingavtal eller en licens som är kortare än sju år. Hyresvärdens skyldigheter gäller för ett brett utbud av boende, som upptas under ett leasingavtal eller en licens, vilket inkluderar men inte uteslutande bostadslokaler som tillhandahålls för uthyrning av:
- lokala myndigheter
- bostadsföreningar
- privat sektor hyresvärdar
- housing cooperatives
- hostels
lagen och du
lagen är tydlig att om du är hyresvärd och hyr ut din fastighet (eller till och med ett rum i ditt eget hem) har du juridiskt ansvar för att säkerställa din hyresgästs hälsa och säkerhet genom att hålla fastigheten säker och fri från hälsorisker.
avsnitt 3(2) i Health and Safety at Work Act 1974 (HSWA) föreskriver att relevant hälso-och säkerhetslagstiftning ska tillämpas på hyresvärdar för att säkerställa att en vårdplikt visas för sina hyresgäster med avseende på deras hälsa och säkerhet. De allmänna skyldigheterna enligt avsnitt 3.2 kräver att ” det är varje egenföretagares skyldighet att utföra sitt åtagande på ett sådant sätt att han och andra personer (som inte är hans anställda) som kan påverkas därigenom inte därmed utsätts för risker för deras hälsa eller säkerhet.”. Hyresvärdar, enligt avsnitt 53 i HSWA anses vara egenföretagare och hyresgäster faller i klassen ”andra personer (inte hans anställda)”. Om du hyr ut en fastighet har du juridiskt ansvar för att se till att du utför ditt företag på ett sådant sätt att din hyresgäst inte utsätts för hälso-och säkerhetsrisker.
the Control of Substances hazardo to Health Regulations 2002 (COSHH) ger en ram för åtgärder för att kontrollera risken från en rad farliga ämnen, inklusive biologiska ämnen (t.ex. Legionella) – för att identifiera och bedöma risken och genomföra nödvändiga åtgärder för att kontrollera eventuella risker.
det har inte skett någon ändring av brittisk lagstiftning. Sedan L8 godkänd uppförandekod (3rd edition) (ACOP) publicerades 2001 har det funnits ett krav för hyresvärdar i både inhemska och affärslokaler att bedöma riskerna från exponering för Legionellato sina hyresgäster.
L8 Approved Code of Practice (ACOP) reviderades och publicerades på nytt i November 2013 och behöll vägledningen om kraven i HSWA och COSHH för arbetsgivare och personer med ansvar för kontroll av lokaler inklusive hyresvärdar (L8 ACOP, punkterna 1 och 2). Det gäller kontroll av legionellabakterier i alla företag som involverar en arbetsverksamhet och gäller lokaler som kontrolleras i samband med en handel, ett företag eller ett annat företag där vatten används eller lagras och det finns en rimligen förutsebar risk för exponering för legionellabakterier (L8 ACOP, punkt 22).
vad du måste göra
den praktiska och proportionella tillämpningen av hälso-och säkerhetslagstiftningen på hyresvärdar av inhemska hyresfastigheter är att även om det finns en skyldighet att bedöma risken från exponering för Legionella för att säkerställa deras hyresgästers säkerhet, kräver detta inte en djupgående, detaljerad bedömning. Riskerna med varm-och kallvattensystem i de flesta bostadsmiljöer anses generellt vara låga på grund av regelbunden vattenanvändning och omsättning. Ett typiskt exempel på låg risk finns i en liten byggnad (t.ex. bostäder) med små vattensystem av hushållstyp, där daglig vattenanvändning är oundviklig och tillräcklig för att vända om hela systemet, där kallt vatten är direkt från en hälsosam nätförsörjning (inga lagrade vattentankar), där varmt vatten matas från momentana värmare eller varmvattenberedare med låg volym (levererar uttag vid 50 cc) och där de enda uttagen är toaletter och tvättställ.
en enkel bedömning kan visa att det inte finns några verkliga risker och hanteras korrekt och inga ytterligare åtgärder behövs. Det är viktigt att granska bedömningen om något ändras i systemet.att genomföra enkla, proportionella och lämpliga kontrollåtgärder säkerställer att risken förblir låg. För de flesta varm-och kallvattensystem är temperaturen det mest tillförlitliga sättet att säkerställa att risken för exponering för legionellabakterier minimeras, dvs håll varmvattnet varmt, kallt vatten kallt och håll det i rörelse. Andra enkla kontrollåtgärder för att kontrollera risken för exponering för Legionella inkluderar:
- spola ut systemet innan du låter egenskapen
- undvika att skräp kommer in i systemet (t.ex. se till att kallvattentankarna, där de är monterade, har ett tätt passande lock)
- ställa in Kontrollparametrar (t. ex. ställa in temperaturen på varmvattencylindern (calorifier) för att säkerställa att vatten lagras vid 60 CCC)
- se till att alla identifierade redundanta rörledningar tas bort.
risken sänks ytterligare när momentana varmvattenberedare (till exempel kombipannor och elektriska duschar) installeras eftersom det inte finns någon vattenlagring.
vad din hyresgäst behöver veta
hyresgäster bör informeras om eventuella kontrollåtgärder som bör upprätthållas, t.ex. att inte justera kalorierens temperaturinställning, att regelbundet rengöra duschhuvuden och hyresgäster bör informera hyresvärden om varmvattnet inte värms ordentligt eller om det finns några andra problem med systemet så att lämpliga åtgärder kan vidtas.
där duschar installeras har dessa medel för att skapa och sprida vattendroppar (aerosoler) som kan inandas och orsaka en förutsebar risk för exponering för Legionella. Om de används regelbundet (som i de flesta av de flesta inhemska miljöer) minskar riskerna men i alla fall bör hyresgäster rådas att regelbundet rengöra och desinficera duschhuvuden. Momentana elektriska duschar utgör mindre risk eftersom de i allmänhet matas med kallt vatten och endast värmer små volymer vatten under drift.
ytterligare åtgärder för fastigheter som lämnas lediga
det är viktigt att vatten inte får stagnera i vattensystemet och därför bör det finnas noggrann hantering av fastigheter som lämnas lediga under längre perioder (t.ex. studentboende som lämnas tomt under sommarlovet). Som en allmän princip bör uttag på varm-och kallvattensystem användas minst en gång i veckan för att upprätthålla en grad av vattenflöde och minimera risken för stagnation. För att hantera riskerna vid icke-beläggning bör man överväga att införa ett lämpligt spolningssystem eller andra åtgärder som t.ex. dränering av systemet om det ska förbli ledigt under långa perioder.
Vem kan bedöma risken?
i de flesta fall är de åtgärder som hyresvärdarna behöver vidta enkla och enkla så att efterlevnaden inte behöver vara betungande eller kostsam. De flesta hyresvärdar kan själva bedöma risken och behöver inte vara professionellt utbildade eller ackrediterade; men om de inte känner sig kompetenta eller benägna att göra det, kan de ordna någon som ska göra det för deras räkning. De flesta hyresvärdar kan förstå riskerna med att driva ett varmt och kallt vattensystem på ett sätt som ger ovanstående villkor; och skulle också kunna genomföra billiga, enkla och effektiva fysiska kontrollåtgärder som krävs för att minimera risken för att systemet koloniseras med Legionella och andra mikroorganismer.
testning (eller provtagning) vattensystemet för Legionella
testning eller provtagning för Legionella (ibland kallad mikrobiologisk övervakning) krävs vanligtvis inte för varm-och kallvattensystem, utan endast under mycket specifika omständigheter (Hsg274 del 2, punkt 2.120). Testning för Legionella bör inte förväxlas med temperaturövervakning, vilket är en pålitlig metod för att bekräfta att vattensystemet är under kontroll. Hälso-och säkerhetslagstiftningen kräver inte att hyresvärdar erhåller, producerar och HSE erkänner inte heller ett Legionellatestcertifikat.
att föra ett register över bedömningen
hyresvärdar är inte nödvändigtvis skyldiga att registrera resultaten av bedömningen (detta är endast en lagstadgad skyldighet för arbetsgivare där det finns fem eller fler anställda), men de kan finna det klokt att föra ett register över vad som har gjorts för sina egna ändamål.
granska din riskbedömning
lagen föreskriver inte att riskbedömningen ska ses över årligen eller vartannat år. Det är viktigt att regelbundet granska bedömningen om något ändras, men om det finns svårigheter att få tillgång till ockuperade bostäder, kan lämpliga kontroller göras genom att utföra inspektioner av vattensystemet, till exempel vid obligatoriska besök som gassäkerhetskontroller eller rutinmässiga underhållsbesök.
är inhemska fastigheter proaktivt inspekterade?
HSE och lokala myndighetsinspektörer inspekterar inte proaktivt inhemska lokaler eller begär bevis för att hyresvärdar har gjort en riskbedömning. Men om en hyresgäst skulle få Legionärssjukdom från vattensystemet i sitt hem, kan hyresvärden vara åtal enligt HSWA och måste visa för en domstol att de hade fullgjort sin lagliga plikt, så det är viktigt att de bedömer och kontrollerar riskerna (se www.hse.gov.uk/press/2010/coi-e-05.htm).