26 mars 2021
IDX resurser för mäklare och agenter vad är IDX:
Internet Data Display (IDX) är en policy som gör det möjligt för mäklare att utbyta samtycke för att visa varandras fastighetslistor på Internet. Detta program är känt av flera namn, inklusive Internet Data Display (IDD) och Broker Reciprocity(sm), och flera MLSs över hela landet har gjort det i flera år. Men från och med Jan. 1, 2002, NAR har mandat att alla MLS måste erbjuda sina deltagare ett sätt att visa listor över andra deltagare på sina egna webbplatser. Med andra ord kan mäklare nu lägga upp noteringsinformation direkt från sin lokala MLS på sin egen webbplats utan att behöva rama in en annan annan noteringswebbplats-med vissa begränsningar. nar: s mandat
noggrant övervägande av frågor, teknik och snabbt utvecklande konkurrenskraftig online-marknadsplats ledde nar: s styrelse att skapa denna IDX-policy som vissa har kallat nästa evolutionära steg för MLSs i den elektroniska tidsåldern. Läs hela policyn här.
vanliga IDX-frågor och svar
Q. Hur uppnås Internetdatautbyte?
A. Andra mäklares listor kan visas antingen genom att ladda ner data från MLS-kompileringen och publicera den på din webbplats eller genom att inrama MLS: s offentligt tillgängliga webbplats (om en sådan webbplats finns).
Q. måste jag tillåta andra deltagare att visa mina listor på sina webbplatser?
A. Nej, deltagarna är fria att hålla inne auktoritet för sådan visning – antingen på en filt eller på en lista-för-lista-basis.
Q. vad händer om jag inte tillåter andra deltagare att visa mina listor på sina webbplatser?
A. Om du förbjuder visning av dina listor av andra deltagare, får du inte visa sina listor på din webbplats i enlighet med IDX-programmet. Andra deltagare kan ge dig tillstånd att visa sina listor men det tillståndet måste sökas och erhållas separat från varje deltagare.
Q. vad händer om en deltagare inte blanketly förbjuder andra deltagare från att visa sina listor men istället indikerar, varje gång hon skickar en ny lista till MLS, att hennes tillstånd att visa den noteringen hålls kvar. Eftersom hon inte har utfärdat ett” filt ” förbud mot visning av andra deltagare (men konstruktivt gör just det stegvis), har hon rätt att visa andra deltagares listor?
A. Nej. En deltagare kan inte göra indirekt vad hon inte kan göra direkt. Eftersom någon deltagare kan välja bort IDX på en filtbasis kan det antas att de deltagare som inte väljer bort är villiga att tillåta andra deltagare att visa sina listor – utom i de (troliga) sällsynta fall där en säljare specifikt förbjuder noteringsmäklaren att låta noteringen visas av andra deltagare.
Detta är analogt med reglerna och policyerna för många MLS som erkänner deltagarnas rätt att acceptera ”office exclusive” – listor i fall där en säljare begär att deras notering inte ingår i MLS-sammanställningen.
Q. En deltagare i vår MLS har inte helt förbjudit visning av sina listor men över hälften av hans nya listor kan inte visas av andra deltagare. Kan vi göra en regel att en deltagare inte kan visa andra deltagares listor enligt IDX-programmet om inte Deltagaren tillåter visning av, säg, 80% eller 90% av sina egna listor?
A. Nej. Men om en deltagare inte väljer bort IDX (genom att utfärda ett filtförbud för visning av andra deltagare) antas han godkänna visning av sina listor av andra deltagare utom i de fall där en säljare specifikt förbjuder sådan visning. Om ett alltför stort antal listor inte kan visas av andra deltagare kan en regel fastställas som kräver att noteringsmäklare intygar att fördelarna med att deras egendom visas på andra deltagares webbplatser hade förklarats för säljaren men att säljaren hade vägrat att tillåta sådan visning.
Q. Om en deltagare har blanketly förbjudet visning av hennes listor, kan vi kräva henne att intyga att hon har förklarat fördelarna med visning av andra deltagare och säljaren hade ändå vägrat att tillåta en sådan visning?
A. Nej. Om en deltagare väljer att inte dra nytta av IDX display, då de inte kan krävas för att förklara dess fördelar för sina kunder. En sådan regel gäller endast deltagare som har valt programmet för de listor för vilka visning inte är tillåten.
Q. Om jag inte deltar i IDX men ger en annan deltagare tillåtelse att visa mina listor på deras webbplats, kan MLS (med min tillåtelse) överföra mina listor till den deltagaren?
A. Ja. MLS kan, men är inte skyldiga att, överföra din noteringsinformation till någon destination du godkänner. Besluten om huruvida en MLS kommer att tillhandahålla denna tjänst och om att ta betalt för en sådan tjänst, är frågor av lokal beslutsamhet.
Q. Om jag vill tillåta andra deltagare att visa mina listor under IDX, hur gör jag det?
A. När din MLS implementerar IDX-programmet behöver du inte göra någonting. Hur IDX-programmet är strukturerat antas varje deltagares samtycke att tillåta visning av sina listor. Om du väljer att inte tillåta visning av dina listor av andra deltagare, meddelar du helt enkelt MLS att ditt samtycke hålls kvar. Det bör anges att vissa MLSs har valt att använda en ”opt-in” – metod för IDX enligt vilken deltagare måste bekräfta sin avsikt att delta i IDX. Att bestämma om man ska använda en ”opt-in” eller ”opt-out” – metod är en fråga om lokalt alternativ.
Q. Kan MLS vägra att acceptera mina listor om jag inte tillåter andra deltagare att visa dem på sina webbplatser?
A. Nej. Deltagare kan inte vara skyldiga att samtycka till att visa sina listor på andra deltagares webbplatser som ett villkor för deltagande i MLS.
Q. kan MLS vägra att överföra mina listor till REALTOR.COM eller till en annan aggregator av fastighetsannonser om jag inte tillåter andra deltagare att visa dem på sina webbplatser?
A. Ja. Enligt den ändrade IDX-policyn kan MLSs, som ett ärende eller lokalt alternativ, kräva deltagande i IDX som ett villkor för att få listor överförda till aggregatorer/utgivare av fastighetsannonser.
Q. strider IDX mot licenslagstiftningen eller etisk kod?
A. genomförandet av IDX måste överensstämma med statlig lag. NAR: s IDX-policyutlåtande överensstämmer med etisk kod eftersom ingen visning av andra deltagares listor kan ske utan deras samtycke. Samtycke, fastän, kan antas om inte bekräftande innehålls av noteringsdeltagaren.
Q. Vår MLS har inte en offentligt tillgänglig webbplats som visar deltagarnas listor. Betyder NARS IDX-policy att vi måste upprätta en så att deltagarna kan rama in varandras listor?
A. Nej. Inramning är ett IDX-alternativ tillgängligt för deltagare endast om en förening eller MLS upprätthåller en offentligt tillgänglig webbplats. NAR: s policy kräver inte att föreningar eller MLSs skapar sådana webbplatser helt enkelt för att ge detta alternativ till sina deltagare.
Q. vår MLS är datoriserad men är inte Internetbaserad. Måste vi upprätta ett internetbaserat system för att följa NAR: s IDX-policy?
A. Nej, men enligt IDX-policyn måste din MLS senast 2002 tillåta deltagare att extrahera noteringsinformation så att noteringsinformation kan visas på andra deltagares webbplatser (såvida inte samtycke naturligtvis hålls kvar av noteringsmäklare).
Q. kan jag tillåta vissa, men inte alla, deltagare att visa mina listor på Internet?
A. Om du samtycker till visning av dina listor av andra deltagare under IDX-programmet, kan alla andra deltagare i MLS visa dina listor. Om du föredrar att tillåta vissa, men inte alla, deltagare att visa dina listor, kan detta åstadkommas – men inte under IDX-programmet. Separata samtycke måste beviljas varje deltagare som är behörig att visa dina listor. Som nämnts i en tidigare fråga kan MLSs, men är inte skyldiga, överföra dina listor till någon destination du godkänner. Besluten om huruvida en MLS kommer att tillhandahålla en sådan tjänst och de därmed sammanhängande avgifterna (om några) är frågor som ska fastställas lokalt.
Q. kan MLSs ta ut en avgift för nedladdning av noteringsinformation till deltagarna?
A. Ja, NAR: s IDX-policy påverkar inte föreningarnas och MLSs: s rätt att bedöma avgifter och avgifter för tjänster som tillhandahålls deltagarna. Detta är fortfarande en fråga om lokal beslutsamhet, med förbehåll för parametrarna i befintlig policy (se flera Noteringspolicyuttalanden 7.9, 7.45 och 7.57 i handboken om multipel Noteringspolicy).
Q. betyder IDX att konfidentiell information nu kommer att vara tillgänglig för allmänheten?
A. Nej. IDX tillåter MLSs att förbjuda visning (genom att antingen ladda ner eller genom inramning) av information som endast är avsedd för andra fastighetsmäklare och inte för konsumenter.
Q. måste listningsföretaget identifieras när jag visar andra deltagares listor på min webbplats?
A. Detta är en fråga som lämnas av lokala MLSs. Deltagarna kommer att vilja hålla kravet på licenslagstiftning och etiska regler (särskilt artikel 12) i åtanke när de deltar i sådana skärmar.
Q. kan noteringsinformation ändras när den visas på andra deltagares webbplatser?
A. Även detta är en fråga om lokal beslutsamhet, även om varje auktoriserad ändring måste överensstämma med mandatet ”true picture” I artikel 12 i etiska koden.
Q. kommer inte köpare (eller individer som poserar som köpare) att kunna extrahera hela MLS-databasen och göra vad de vill med den?
A. MLSs kan, som en fråga om lokal bestämning, fastställa rimliga gränser för mängden data och/eller antalet listor konsumenter kan hämta i en viss fråga om deltagarnas webbplatser.
Q. Kommer IDX inte att göra det möjligt för nationella och regionala företag att samla noteringsinformation från många MLSs och skapa ”super-MLSs”?
A. möjligheten att aggregera noteringsinformation från flera MLSs är fortfarande föremål för lokala MLS-regler. Enligt IDX kan MLSs strikt begränsa rätten att visa andra deltagares listor till de kontor som har deltagarrättigheter i den MLS.
Q. varför ska vi låta våra listor visas på våra konkurrenters webbplats?
A. Att låta andra deltagare visa listor på Internet är ett affärsbeslut som varje deltagare måste fatta, med hänsyn till deras skyldighet att främja sina kunders bästa.att samarbeta med andra fastighetsmäklare och möjligheten att använda Internet för att bättre betjäna sina kunder och kunder.
(OBS: Dessa frågor och svar är rådgivande, har inte granskats eller godkänts av styrelsen för National Association of REALTORS, och kommer att uppdateras från tid till annan.) artiklar som nyligen skrivits om IDX (mäklare ömsesidighet) och fler resurser. Mer resurser för fastighetsmäklare
detaljerna i resurserna nedan gäller inte för varje MLS eftersom statliga lagar och i vissa fall, förenings mandat, skiljer sig åt. Kontakta din lokala förening eller MLS för dess IDX-regler. Fastighetsmäklare medlemmar har möjlighet att delta i deras MLS IDX program eller inte.
Broker ömsesidighet & du: vad du behöver veta om NAR: s nya policy, av Richard Westlund. Från California Association of REALTORS bisexual ’ Real Estate Technology magazine.
Broker ömsesidighet sätter trafik i spel: NAR politik bra för mäklare, dåligt för aggregatorer? Från California Association of REALTORS bisexual ’ Real Estate Technology magazine.
mäklare ta kontroll över Internet leder: system hjälper till att hålla leder från att falla genom sprickorna. Från Realty Times.
vad är Internet datautbyte. Från REALTOR Association Executive magazine, hösten 2000.
ömsesidig Internet notering Info från regionala MLS av Minn.
Broker ömsesidighet, som var en av de modeller som används av NAR att utveckla Internet Data Display, är faktiskt namnet på en märkesvaror term på den regionala MLS i Minnesota.