Mike och Tracy Voegtle kommer inte tillbaka till Dallas bostadsmarknaden när som helst snart. Vem kan skylla på dem? Det tog månader av ständig sökning efter paret att hitta sitt Norra Dallas hem tillbaka 2013. Det året var den lokala bostadsmarknaden den hetaste den någonsin varit. Kontanterbjudanden gjordes för bostäder över hela området. Priserna steg högre för varje dag. Utbudet var begränsat. Efterfrågan verkade oändlig.
det innebar att Voeglerna var tvungna att dra sina tre pojkar till flera öppna hus på helgerna och möta besvikelse när de förlorade på de första sex husen de bjuder på. Slutligen landade de en fyra sovrum, fyra badplats nära Brentfield Elementary.eftersom bostadsmarknaden i Dallas har varit varm under åren sedan har Voegtles hus uppskattat betydligt, även om den enda stora förändringen de har gjort var att sätta i en pool. Men något annat har förändrats i Voegtles grannskap. ”Till salu” skyltar står på gräsmattor mycket längre än de brukade.
”bostadsmarknaden runt oss känns som att det saktar ner lite”, säger Mike, en arkitekt med Dallas 5g Studio. ”Vi ser hus som sitter på marknaden länge nu, i månader, till och med. Det hände inte för några år sedan.”
faktum är att de genomsnittliga dagarna på marknaden för ett hus i norra Texas nu är 53—Det högsta Det har varit sedan Voeglerna köpte deras. Det är bara ett av de många tecknen på att den en gång vita heta Dallas bostadsmarknaden äntligen har börjat svalna.
styrka i siffrorna
var inte panik. Detta är inte en byst. Det är inte en krasch. Om du är husägare i Dallas-området behöver du inte börja göra ditt bälte av kartong. Priserna totalt sett ökar fortfarande. Första kvartalet bostadspriserna i norra Texas ökade 1.4 procent över sin nivå i 2018, enligt National Association of Realtors.
det var den minsta prisvinsten i området sedan 2011. År 2011 var medianpriset i norra Texas 150 000 dollar. Idag är det 254 300 dollar. Så om prisökningarna i området har minskat, betyder det att $254,300 är något som toppen av vad som har varit en enorm uppåtgående försäljningsmarknad här?
inte enligt Zillow. Det kallas Dallas-marknaden ”cool”, men det kräver också en 7.5-procentig ökning av medianpriset i år. Det är bara hälften av 14,2 procent ökningen förra året. Men det betyder fortfarande att marknaden är på en uppåtgående bana.
anledningen till detta är enkel. Det finns jobb här, och tiotusentals människor flyttar fortfarande till detta område som vill landa dessa jobb. Bureau of Labor Statistics säger att 102 500 nya jobb skapades här 2018. Det hjälpte till att sänka den lokala arbetslösheten till 3.3 procent som den här historien skulle skriva ut—lägre än 3.9 procent nationellt genomsnitt. Det finns 3,7 miljoner människor på detta område som kommer att arbeta varje dag nu.
några av dessa människor är nya. Cirka 130 000 personer flyttade in i Dallas och Fort Worth-området bara förra året. Vissa experter räknar med att ungefär en tredjedel av dessa människor vill köpa ett hus. Det är mycket ny efterfrågan på toppen av vilken efterfrågan som redan fanns innan de 40 000 personerna föll in på denna marknad.
den nedersta raden? ”Bostadspriserna i år kommer fortfarande troligen att gå upp i Dallas-Fort Worth”, säger Jim Gaines, chefekonom vid Fastighetscentret i Texas a&M University. ”Men de går inte upp så fort. I ekonomiska termer kallar vi vad som händer en återgång till norm.- Marknaden går tillbaka till sin normala aktivitetshastighet. Istället för att vara i ett tillstånd av överflöd där priserna går upp 10 procent årligen, kommer de att återvända till att gå upp 3 eller 4 procent.”
för husägare verkar det som goda nyheter att efterfrågan fortfarande finns där ute och priserna fortfarande klättrar. Men då, Vad är det med de långvariga” till salu ” skyltarna i Mike Voegtles grannskap?
Prisutmattning
som varje Econ 101-student vet (eller borde veta), när efterfrågan är hög och utbudet är lågt—båda fraserna beskriver den övergripande bostadsmarknaden i norra Texas—priserna går upp. Och, säker nog, om du frågar Zillow eller National Association of Realtors eller bara om någon annan, priserna här fortsätter att stiga.
var inte panik. Detta är inte en byst. Det är inte en krasch.
försäljningen går dock inte riktigt upp. I januari fanns det cirka 15 254 bostäder listade till salu i en del av Dallas-området som inkluderar Plano och många andra Norra samhällen och Irving och andra västra städer. I April fanns det cirka 18 012 bostäder listade. Det, i Fastighetsmäklare, är ungefär tre månaders inventering, vilket innebär att om inga nya hus listades för försäljning under de kommande tre månaderna, skulle den befintliga efterfrågan konsumera alla nuvarande listor och det skulle inte finnas fler bostäder kvar att köpa här. Det finns, självklart, nya listor kommer online hela tiden—både för nya bostäder och befintliga bostäder. Dallas leder nationen i antal nya bostäder under uppbyggnad. År 2018 började byggandet på 34 523 Nya bostäder här, en ökning med nästan 3 procent jämfört med året innan. Houston rankade andra till Dallas med 30 206. Ingen annan stad nådde 30 000 ”hemstarter”, som de kallas.trots det har Dallas fortfarande bara cirka tre månaders inventering till hands, Långt ner från nivåer som ses tidigare i årtiondet. Sagt med färre ord: utbudet är tätt. Efterfrågan är hög. Så varför är försäljningen platt och varför sänker prishöjningarna? Många experter erbjuder samma förklaring: priserna är för jävla höga.
”det har varit lite prisutmattning”, säger Gaines. ”Folk tittar på vad de blir ombedda att betala och det finns lite mer motstånd från köpare. Om de inte får exakt vad de vill, köper de inte alls.”
det är inte konstigt att 61 procent av invånarna i Dallas-området (ett ökande antal av dem är ungdomar i de tidiga faserna av sin karriär) nu är hyresgäster och inte ägare.
Jeff Duffey, som driver Jeff Duffey & Associates, ett fastighetsföretag som hanterar både befintlig och ny hemförsäljning i Dallas, tycker att alltför många säljare tror att Dallas upplever en boommarknad som ger dem total kontroll över prissättningen. ”Till exempel”, säger han, ” för två till tre år sedan var det svårt att hitta många hem i norra Dallas som listades mellan $400,000 och $600,000. Nu kan jag visa någon hem för fem raka helger och fortfarande inte gå igenom alla aktiva listor i det prisintervallet. Säljare som har övervärderat sina hem eller som tror att de inte behöver gå igenom besväret att fixa sina hem till salu tittar på sina fastigheter sitter på marknaden. Köpare vill inte ha dessa hem och de behöver inte dem.”
men vissa potentiella köpare kan också helt enkelt inte ha råd med vad som finns på marknaden i många stadsdelar. Sedan 2012 har priserna på Dallas-marknaden ökat mer än 60 procent. Fitch Ratings, ett kreditanalysföretag, säger att Dallas-marknaden är en av de mer övervärderade i landet och att priserna är 15 procent högre än vad de borde baseras på tillväxten av områdets befolkning, inkomst och genomsnittliga hyrespriser. Medianinkomsten i norra Texas har ökat mycket under de senaste 10 åren och hoppat från $58,025 till $67,382. Det är 16 procent. Median bostadspriserna under samma tidsperiod är upp 70 procent.
”det finns en hel massa hus nu som prissätts i högre prispunkter-prispunkter som många inte har råd med”, säger Paige Shipp, regional chef i Dallas-Fort Worth för Metrostudy, ett fastighetsundersökningsföretag.
National Association of Home Builders har knastrade siffror som berättar samma historia om överkomliga priser här. NAHB sätter ihop ett kvartalsvis Bostadsmöjlighetsindex – en rangordning av andelen totala bostäder till salu som anses vara överkomliga för den typiska familjen. I Dallas för ett decennium sedan fann NAHB: s Index att 75,7 procent av bostäderna var överkomliga. Det betyget ökade ett år senare och nådde en topp på 79, 9 procent under första kvartalet 2010. Men det har fallit kraftigt de senaste åren och sjunkit till bara 45, 2 procent under andra kvartalet 2018 och återhämtade sig sedan något till 52, 4 procent under första kvartalet i år.
prisvärdhet är inte bara ett problem i Dallas. Det är en stor fråga på många stora marknader idag, som San Francisco. Ändå är det nationella överkomliga indexgenomsnittet 61 procent-högre än den totala överkomligheten i Dallas.
byggare har börjat ta itu med köparens oro över överkomliga priser genom att hänga gips på tusentals nya bostäder prissatta mellan $250,000 och $350,000. Metrostudy säger en fjärdedel av alla nya hem konstruktion i området är i denna prisklass. En handfull av dessa bostäder är Radhus i Dallas. Men de flesta är mer traditionella enfamiljshus i samhällen långt ifrån centrum, med prispunkter i intervallet $250,000 till $350,000.
exempel inkluderar Sandbrock Ranch i Aubrey och Union Park i Little Elm—nya utvecklingar som dyker upp runt US 380 i Denton County. ”Highway 380 är het som en smällare”, säger Bill Shaddock, en partner i Shaddock Development Co. och VD / ägare av Capital Titel Texas.
För dem som inte är intresserade av att se pop av den prisvärda, exurban firecracker—och alla problem med sprawl som går med det—Dallas-området har fortfarande mycket att erbjuda köpare och säljare, även om marknaden återgår till några av sina tidigare normer. ”Det här är första gången I min karriär Jag har kunnat säga till mina säljare att om de gör vissa saker till sina hem och är försiktiga med hur de prissätter det, kommer de absolut att sälja hemmet på en vecka”, säger Duffey. ”Det är inte en garanti fastighetsmäklare är normalt villiga att göra, men jag vet att köparna är fortfarande ute, och de är redo att göra en affär.”
såld!
Här är de hetaste och intetesta platserna i norra Texas, baserat på förändring av medianpriserna.