för människor som älskar gamla hus — och älskar att arbeta med dem — kan tanken att köpa en fixer-övre vara oemotståndlig. Tänk bara: du kan haffa en rundown plats i ett bra grannskap för långt under marknadspriset, investera lite tid och pengar på att renovera det och sluta med ett liknande nytt hus som är värt minst dubbelt så mycket som du betalat för det. Låter bra, eller hur?
ofta är det. Men att köpa en fixer-övre kan vara fylld med fara. Så innan du tar steget, läs våra hem restaurering tips för att se till att du har en realistisk uppfattning om vad du får in.
”om människor är oförsonliga på framsidan om att bedöma kostnaderna för renovering, värdet på fastigheten och grannskapet och hur mycket pengar de har, kan de komma ut och köpa mer hus än de annars någonsin hade råd med”, säger Bradley Inman, VD för HomeGain.com, en webbplats för fastighetsförsäljning och information.
saker att tänka på när du köper en Fixer övre
med det i åtanke, här är vad som krävs för att göra inköp av en fixer-övre löna sig.
kostnadsanalys: gör matten
räkna ut vad du ska betala när du köper en fixer-övre börjar med en enkel ekvation. Lägg först upp kostnaderna för att renovera fastigheten baserat på en grundlig bedömning av husets skick. Var tuff med denna uppskattning, som bör innehålla material och arbete — din och andras.
därefter subtrahera det från hemets troliga marknadsvärde efter renovering, dras från jämförbara fastighetspriser i grannskapet. Dra sedan av minst ytterligare 5 till 10 procent för extrafunktioner du bestämmer dig för att lägga till, oförutsedda problem och missöden som måste hanteras och inflation. Det som finns kvar borde vara ditt erbjudande.
det är viktigt att fastighetskontraktet innehåller en inspektionsklausul. I bästa fall kommer inspektionen att försäkra dig om att huset är en bra investering; i värsta fall hjälper det dig tillbaka ur affären.
ofta med fixer-överdelar är det något däremellan. Inspektören kommer att dokumentera ett allvarligt problem eller två, och du kan använda resultaten för att få säljaren att betala för reparationer eller förhandla försäljningspriset nedåt.
om huset behöver betydande strukturella förbättringar rekommenderar många fastighetsexperter att man undviker det helt och hållet. Det beror på att större reparationer – VVS — och elsystemöversyn, grunduppgraderingar och omfattande tak-och väggarbete-vanligtvis är ”osynliga” och nästan aldrig höjer husets värde tillräckligt för att kompensera kostnaden för renoveringen.
hur man köper en Fixer övre: Välj projekt som betalar
de perfekta fixer-överdelarna är de som kräver mestadels kosmetiska förbättringar — färg touchups, gips reparationer, golv lackering — som i allmänhet kostar mycket mindre än vad de återvänder i marknadsvärde. Nya belysningsarmaturer, dörrar, fönsterluckor och sidospår samt uppdaterade kök och badrum är också lukrativa förbättringar.
faller mellan strukturella och kosmetiska renoveringar är stora tillägg som behövs för att få huset i linje med sina grannar, till exempel ett familjerum eller tredje sovrum i ett samhälle med tre sovrum. Sådana projekt kostar vanligtvis så mycket som eller mer än de återvänder i marknadsvärde (undantaget från detta är att lägga till ett badrum, vilket kan vara värt dubbelt så mycket som kostnaden).
Ibland är det möjligt att vika kosmetiska förbättringar i en strukturell reparation för att öka värdet på en fixer-övre. Om du till exempel byter ut taket kan du lägga till ett takfönster samtidigt. Eller så kan du installera ett karmfönster där det fanns torr råtta i en vägg.
men du vill inte överförbättra: För maximalt återförsäljningsvärde bör ombyggnadsinvesteringar inte höja värdet på ditt hus mer än 10 till 15 procent över medianförsäljningspriset för andra hus i ditt område, enligt National Association of Home Builders.
på platser där bostadskostnaderna har stigit avsevärt och närmar sig en topp, kan det till och med vara för dyrt att köpa en fixer-övre som verkar rimligt prissatt. Ett storskaligt renoveringsjobb kan ta många månader, om inte år, att slutföra, och om bostadspriserna faller eller stannar platt under den perioden är det möjligt att komma ut i slutet av projektet med ett hus som inte är nästan värt investeringen.
”Du kan inte förbättra din väg ut ur en ned marknad”, säger HomeGain.com Inman.
DIY när det är möjligt
oavsett renovering krävs, är det vanligtvis mest kostnadseffektivt när husägare slår in.
” en fixer-övre är för människor som är villiga att vara gör-det-självare, för det kan spara dem mycket pengar och de kan hålla ökningen av hemvärdet för sig själva”, säger Fernando Semiao, en fastighetsmäklare på Century 21 Semiao och medarbetare i Lyndhurst, New Jersey.många av Semiaos kunder har inte råd med ett hus i gott skick i New Jerseys förorter men ”har färdigheter att hänga skåp, måla, spackla, installera trim, bygga däck, byta fönster och till och med sätta på vinylsidor”, säger han.
Om du inte är den praktiska typen, var beredd att ägna en betydande tid-månader eller till och med år — till nära övervakning av entreprenörer. Men kom ihåg att alla dina ekonomiska vinster kan utplånas om projektet går över budgeten på grund av misstag eller onödiga förseningar.
finansiering: rada upp pengarna
en av de mest utmanande aspekterna av att köpa en fixer-övre betalar för renoveringen. Förståeligt, de flesta människor har inte mycket extra pengar efter att ha gjort handpenningen och betala stängningskostnader, så att komma med extra pengar för att täcka reparationer eller ombyggnad kan vara svårt.
för små projekt är kreditkortsskuld ett alternativ. Räntorna är höga och räntan är inte avdragsgill, men det finns inga up-front kostnader, såsom bedömning och originering avgifter. Det är också möjligt att låna mot kontantvärdet i en 401(k) Pensionsplan, livförsäkring eller aktieportfölj. I vart och ett av dessa fall finns det ingen kreditkontroll och räntorna är relativt låga — i nivå med en typisk inteckning — men återigen är räntan inte avdragsgill.det överlägset mest populära finansieringsvalet för en fixer-övre är ett renoveringslån, antingen genom en hemkapitalkredit eller en inteckning. Hem kapital linjer kan i allmänhet lånas mot 90 procent av det kapital som husägare kommer att ha i huset efter reparationer och ombyggnad är klar.
för att illustrera: Om en person köper en $250.000 fixer-övre med en handpenning på $25.000, och huset kommer att vara värt $425.000 efter renovering, husägare kommer att ha $ 200.000 i eget kapital. Redan innan arbetet är klart är låntagaren berättigad till ett hemkapitallån på 180 000 dollar. Räntan på ett hem kapital lån är ungefär densamma som för en inteckning, men endast upp till ca $100,000 i ränta är avdragsgill.
ännu mer fördelaktigt är ett renoveringslån knutet till det första hypotekslånet. I likhet med aktielinjer kan dessa lån lånas mot husets värde efter att arbetet är klart, men som alla hypotekslån är räntan avdragsgill upp till 1 miljon dollar.
Renoveringslån erbjuds av nästan alla hypotekslån såväl som genom Fannie Maes HomeStyle-program och Freddie Macs Hemverk! produkt. För mer information om finansiering av din renovering, inklusive information om lån Försäkrade av Federal Housing Administration (FHA), se Money Game.
en Fixer övre berättelse: Från Mardröm till drömhus
i januari 2001 köpte Jesse och Marie Goff ett 1400 kvadratmeter modernt hus med utsikt över vattnet i Sausalito, Kalifornien, för 535 000 dollar-cirka två tredjedelar av marknadsvärdet. Priset var så lågt eftersom inspektionen hittade problem med stiftelsen, VVS och elsystem, och huset behövde dåligt måla inifrån och Ut.handpenningen utmattade det mesta av parets budget, så de planerade att först göra kosmetiska och designarbete — riva ner väggar för att modernisera bostadsutrymmet, sätta i ett nytt kök, installera trägolv och måla — innan de tog itu med de stora strukturella uppgifterna.
” Vi bestämde oss för att bo där under renoveringen och spara pengar för att göra de stora förbättringarna som stiftelsen senare”, säger Marie Goff.
men många av problemen kunde inte vänta. Ett nytt kök, till exempel, skulle ha skadats när de kapade upp huset för att göra grundarbetet senare. Och inte bara var rör och rördelar i hela huset i behov av reparation, men många var inte upp till att ge tillräckligt med tryck för att utöka försörjningsnätet.
som ett resultat, månader efter att paret köpte fastigheten, var väggarna och golven fortfarande sönderdelade, VVS stängdes av i delar av huset, byggnaden shored upp i avvaktan på grundreparation, och de hade blåst alla pengar öronmärkta för det första kosmetiska arbetet. ”Det var deprimerande,” säger Goff. ”Vi levde mitt i vad som verkade som alla tänkbara problem.”
Goff erkänner att de gjorde några misstag. ”Vi beräknade inte hur mycket pengar vi hade och hur mycket vi kunde behöva om saker var värre än vi trodde och måste hanteras tidigare än vi hoppades.”
under åren sedan lyckades de whittle bort vid renoveringen genom att skrapa ihop pengarna för att göra saker rätt, ta på sig det mesta av arbetet själva och anställa externa entreprenörer endast vid behov och arbeta nära dem.
trots motgångarna har Goff ingen ånger. ”Det kostade mer än vi förväntade oss och tog mycket mer av vår tid och arbete än vi hade förväntat oss,” säger hon. ”Men när vi är klara, kommer det snart att bli ett hus som vi designade, i perfekt form, värt över 1 miljon dollar. Och det är Vårt drömhus.”
letar du efter hjälp med reparationer runt ditt hem? En hemgaranti från en leverantör som American Home Shield kan hjälpa till. Kolla in dessa djupgående guider från detta gamla hus recensioner Team:
- bästa hem garanti företag
- American Home Shield recensioner
- AFC Home Club recensioner
- Välj hem garanti recensioner
- val hem garanti recensioner