Mike i Tracy Voegtle nie wracają w najbliższym czasie na rynek mieszkaniowy w Dallas. Kto może ich winić? Zajęło miesiące ciągłych poszukiwań pary, aby znaleźć ich dom w dalekiej północy Dallas w 2013 roku. W tym roku lokalny rynek nieruchomości mieszkalnych był najgorętszy w historii. Oferty pieniężne były składane do domów w całym obszarze. Ceny rosły z dnia na dzień. Podaż była ograniczona. Popyt wydawał się nieograniczony.
to oznaczało, że Voegtleowie musieli zaciągnąć swoich trzech chłopców do wielu otwartych domów w weekendy i zmierzyć się z rozczarowaniem, ponieważ przegrali na pierwszych sześciu domach, na które licytowali. W końcu wylądowali w 4-pokojowym, 4-łazienkowym miejscu w pobliżu podstawówki Brentfield.
ponieważ rynek mieszkaniowy w Dallas od lat jest gorący, dom Voegtles’ a został znacznie doceniony, mimo że jedyną poważną zmianą, jakiej dokonali, było założenie basenu. Ale coś się zmieniło w dzielnicy Voegtles. Znaki „na sprzedaż” stoją na trawnikach znacznie dłużej niż kiedyś.
„rynek mieszkaniowy wokół nas trochę zwalnia”, mówi Mike, architekt ze studia 5G w Dallas. „Widzimy domy stojące na rynku od dłuższego czasu, nawet od miesięcy. To się nie stało kilka lat temu.”
w rzeczywistości średnia dni na rynku dla domu w północnym Teksasie wynosi teraz 53—najwyższa od czasu, gdy Voegtles kupili swoje. To tylko jeden z wielu oznak, że niegdyś gorący rynek mieszkaniowy w Dallas w końcu zaczął się ochładzać.
siła w liczbach
nie panikuj. To nie jest klapa. To nie wypadek. Jeśli jesteś właścicielem domu w okolicy Dallas, nie będziesz musiał zaczynać robić paska z tektury. Ogólnie ceny wciąż rosną. Ceny domów w pierwszym kwartale w północnym Teksasie wzrósł o 1,4 procent w stosunku do ich poziomu w 2018 roku, według National Association of Realtors.
To był najmniejszy wzrost cen w okolicy od 2011 roku. W 2011 roku średnia cena domu w północnym Teksasie wynosiła 150 000 dolarów. Dzisiaj jest 254300 zł. Więc jeśli wzrost cen powierzchni spowolnił, czy to oznacza, że $254,300 jest czymś w rodzaju szczytu tego, co było ogromnym wzrostem rynku sprzedaży tutaj?
nie według Zillowa. Nazywa się rynek w Dallas „cool”, ale wzywa również do 7,5 procentowego wzrostu mediany ceny domu w tym roku. To tylko połowa 14,2% wzrostu w zeszłym roku. Ale to nadal oznacza, że rynek jest na trajektorii wzrostu.
powód jest prosty. Są tu miejsca pracy, a dziesiątki tysięcy ludzi wciąż przeprowadzają się na ten obszar, szukając takich miejsc pracy. Urząd Statystyczny pracy podaje, że w 2018 roku utworzono tu 102,5 tys. nowych miejsc pracy. Pomogło to obniżyć lokalną stopę bezrobocia do 3,3%, ponieważ ta historia miała zostać wydrukowana—poniżej średniej krajowej 3,9%. 3,7 miliona ludzi w tym rejonie pracuje teraz codziennie.
niektórzy z tych ludzi są nowi. Około 130,000 ludzi wprowadziło się do Dallas i Fort Worth tylko w zeszłym roku. Niektórzy eksperci uważają, że około jedna trzecia tych ludzi chce kupić dom. To dużo nowego popytu na dodatek do tego, co już istniało, zanim te 40,000 ludzi spadło na ten rynek.
podsumowując? „Ceny domów w tym roku prawdopodobnie wzrosną w Dallas-Fort Worth”, mówi Jim Gaines, główny ekonomista Centrum Nieruchomości w Teksasie a&M University. „Ale nie idą tak szybko. W kategoriach ekonomicznych, nazywamy to, co się dzieje ” odwróceniem się do normy.”Rynek wraca do normalnego tempa aktywności. Zamiast być w stanie entuzjazmu, gdy ceny rosną o 10 procent rocznie, wrócą do wzrostu o 3 lub 4 procent.”
dla właścicieli domów wydaje się dobrą wiadomością, że popyt nadal istnieje, a ceny wciąż rosną. Ale o co chodzi z tymi utrzymującymi się znakami „Na sprzedaż” w sąsiedztwie Mike 'a Voegtle’ a?
zmęczenie cen
jak każdy student Econ 101 wie (lub powinien wiedzieć), gdy popyt jest wysoki, a podaż niska—oba frazy opisują ogólny rynek mieszkaniowy w północnym Teksasie—ceny idą w górę. I, na pewno, czy zapytać Zillow lub National Association of Realtors lub po prostu o kogoś innego, ceny tutaj nadal rosną.
nie panikuj. To nie jest klapa. To nie wypadek.
sprzedaż jednak nie idzie w górę. W styczniu było około 15,254 domów wymienionych na sprzedaż w części obszaru Dallas, który obejmuje Plano i wiele innych społeczności północnych i Irving i innych miast zachodnich. W kwietniu notowano około 18 012 domów. Że, w agent nieruchomości-speak, jest około trzech miesięcy zapasów, co oznacza, że, jeśli nie nowe domy zostały wymienione na sprzedaż w ciągu najbliższych trzech miesięcy, istniejący poziom popytu pochłonie wszystkie obecne oferty i nie będzie więcej domów w lewo, aby kupić tutaj. Są oczywiście nowe oferty w internecie cały czas-zarówno dla nowych domów, jak i istniejących domów. Dallas przewodzi narodowi w liczbie nowych domów w budowie. W 2018 roku rozpoczęto budowę 34 523 nowych domów, co stanowi wzrost o prawie 3 procent w stosunku do roku poprzedniego. Houston uplasowało się na drugim miejscu za Dallas z wynikiem 30,206. Żadne inne miasto nie osiągnęło 30 000 „domów”, jak się je nazywa.
mimo to, Dallas ma jeszcze tylko około trzech miesięcy zapasów pod ręką, znacznie w dół od poziomów widzianych na początku tej dekady. Mówiąc mniej słów: podaż jest napięta. Popyt jest wysoki. Dlaczego więc sprzedaż jest płaska i dlaczego wzrost cen zwalnia? Wielu ekspertów oferuje to samo Wyjaśnienie: ceny są zbyt wysokie.
„było trochę zmęczenia cenowego”, mówi Gaines. „Ludzie patrzą na to, co mają płacić i jest trochę większy opór ze strony kupujących. Jeśli nie dostają dokładnie tego, czego chcą, w ogóle tego nie kupują.”
nic więc dziwnego, że 61 procent mieszkańców Dallas (z których coraz więcej to młodzi ludzie we wczesnych fazach kariery) jest teraz najemcami, a nie właścicielami.
Jeff Duffey, który prowadzi Jeff Duffey & Associates, firma zajmująca się nieruchomościami, która obsługuje zarówno istniejącą, jak i nową sprzedaż domów w Dallas, uważa, że zbyt wielu sprzedawców uważa, że Dallas przeżywa boom na rynku, który daje im całkowitą kontrolę nad cenami. „Na przykład, „mówi,” dwa do trzech lat temu, trudno było znaleźć wiele domów w północnym Dallas, które były wymienione między $ 400,000 i $600,000. Teraz mogę pokazać komuś domy przez pięć prostych weekendów i nadal nie przejrzeć wszystkich aktywnych ofert w tym przedziale cenowym. Sprzedawcy, którzy mają drogie swoje domy lub którzy myślą, że nie trzeba przejść przez kłopoty, aby naprawić swoje domy na sprzedaż oglądają ich właściwości siedzieć na rynku. Kupujący nie chcą tych domów i ich nie potrzebują.”
ale niektórzy potencjalni nabywcy mogą również po prostu nie być w stanie pozwolić sobie na to, co jest na rynku w wielu dzielnicach. Od 2012 roku ceny na rynku w Dallas wzrosły o ponad 60 procent. Fitch Ratings, firma zajmująca się analizą kredytową, twierdzi, że rynek w Dallas jest jednym z bardziej zawyżonych cen w kraju i że ceny są o 15 procent wyższe niż powinny być oparte na wzroście populacji obszaru, dochodach i średnich cenach wynajmu. Mediana dochodu w północnym Teksasie znacznie wzrosła w ciągu ostatnich 10 lat, skacząc z $58,025 do $67,382. To 16%. Mediana cen domów w tym samym okresie czasu wzrosły o 70 procent.
„jest teraz cała masa domów, które są wyceniane w wyższych cenach—cenach, na które wielu ludzi nie może sobie pozwolić”, mówi Paige Shipp, Dyrektor Regionalny w Dallas-Fort Worth dla Metrostudy, firmy zajmującej się badaniami rynku nieruchomości.
Krajowe Stowarzyszenie Budowniczych Domów ma numery, które opowiadają tę samą historię na temat przystępności tutaj. NAHB tworzy kwartalny indeks możliwości mieszkaniowych-ranking odsetka wszystkich domów na sprzedaż, które są uważane za przystępne dla typowej rodziny. W Dallas dziesięć lat temu, indeks NAHB stwierdził, że 75.7 procent domów były przystępne. Ocena ta wzrosła rok później, osiągając 79,9 procent w pierwszym kwartale 2010 roku. Jednak w ostatnich latach gwałtownie spadła, spadając do zaledwie 45,2 proc. w drugim kwartale 2018 r., a następnie nieznacznie odbijając się do 52,4 proc. w pierwszym kwartale tego roku.
przystępność cenowa to nie tylko problem w Dallas. To poważny problem na wielu dużych rynkach, takich jak San Francisco. Mimo to średnia National affordability index wynosi 61 procent-więcej niż ogólna przystępność cenowa w Dallas.
budowniczowie zaczęli rozwiązywać obawy kupujących dotyczące przystępności cenowej, zawieszając płyty gipsowo-kartonowe na tysiącach nowych domów w cenie od 250 000 do 350 000 USD. Metrostudy twierdzi, że jedna czwarta wszystkich nowych domów w okolicy jest w tym przedziale cenowym. Kilka z tych domów to kamienice zlokalizowane w Dallas. Ale większość z nich to bardziej tradycyjne domy jednorodzinne w społecznościach z dala od centrum miasta, z punktami cenowymi w przedziale od 250 000 do 350 000 dolarów.
przykłady obejmują Sandbrock Ranch w Aubrey i Union Park w Little Elm—nowe inwestycje pojawiające się wokół U. S. 380 w hrabstwie Denton. „Highway 380 jest gorący jak petarda” – mówi Bill Shaddock, partner w Shaddock Development Co. i CEO / właściciel stolicy Teksasu.
dla tych, którzy nie są zainteresowani zobaczeniem pop tej niedrogiej, eksurbanizowanej petardy—i wszystkich kwestii sprawl, które się z nią wiążą—obszar Dallas nadal ma wiele do zaoferowania kupującym i sprzedającym, nawet gdy rynek powraca do niektórych swoich dawnych norm. „Po raz pierwszy w mojej karierze byłem w stanie powiedzieć moim sprzedawcom, że jeśli robią pewne rzeczy w swoich domach i są ostrożni z tym, jak je wyceniają, absolutnie sprzedają dom w ciągu tygodnia”, mówi Duffey. „To nie jest gwarancja, że agenci nieruchomości są zwykle gotowi zrobić, ale wiem, że kupujący nadal tam są i są gotowi do zawarcia umowy.”
sprzedane!
Oto najgorętsze i nottest miejsca w północnym Teksasie, w oparciu o zmianę mediany cen.