kiedy otrzymujesz kredyt hipoteczny, musisz wybrać między kredytami hipotecznymi o regulowanej stopie procentowej (ARMs) a kredytami o stałej stopie procentowej. Wybór, którego dokonasz, może mieć znaczący wpływ na koszty kredytu, dlatego ważne jest rozważenie zalet i wad.
wybór pomiędzy ARM a hipoteką o stałym oprocentowaniu sprowadza się do tych podstawowych cech:
- ARM zazwyczaj ma niższe początkowe miesięczne raty. Ale płatności mogą się zmienić, a jeśli wzrosną, mogą stać się niedostępne.
- kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu zaczynają się od wyższej stopy procentowej, ale oprocentowanie i Miesięczna spłata nie zmieniają się w czasie trwania kredytu.
sprawdźmy, jak działają te pożyczki i jak określić, który jest dla ciebie najlepszy.
kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej: łatwe do zrozumienia
najłatwiej zacząć od standardowych kredytów o stałej stopie procentowej, a następnie zbadać, jak inaczej działają kredyty o stałej stopie procentowej.
- plusy: kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są bezpieczne. Wiesz, ile zapłacisz i nie ryzykujesz płatności-szok.
- potencjalne wady: Twoja stawka jest zazwyczaj wyższa niż stawka początkowa na ramieniu, więc Miesięczna płatność jest również wyższa. Jeśli oprocentowanie nigdy się nie zmieni (lub spadnie), płacisz więcej za pomocą kredytu o stałej stopie procentowej.
przewidywalność: kredyty o stałym oprocentowaniu utrzymują tę samą stopę procentową przez cały okres kredytowania. W rezultacie zachowujesz również tę samą miesięczną płatność (zobacz jak obliczyć płatności, aby uzyskać więcej informacji). Jeśli wiesz, że możesz sobie pozwolić na spłatę kredytu o stałym oprocentowaniu, nie będzie niespodzianek, bez względu na stopy procentowe.
oprocentowanie: za taką przewidywalność płacisz cenę. Ramiona zaczynają się od nieco niższej stopy niż kredyt o stałym oprocentowaniu, wszystkie inne rzeczy są równe. Przy zastosowaniu stawek z Mortgage Bankers Association (MBA), stopa początkowa dla 5-letniego ramienia wynosiła 4%, w porównaniu z 4,81% dla średnich 30-letnich kredytów o stałym oprocentowaniu i 4,25% dla kredytów 15-letnich.
ARMs: podziel się ryzykiem ze swoim pożyczkodawcą
nikt nie wie dokładnie, co się stanie ze stopami procentowymi. Nawet jeśli prawidłowo odgadniesz, w którym kierunku stopy będą się poruszać (wyższe lub niższe), trudno przewidzieć czas i szybkość zmian stóp procentowych. Kredyty hipoteczne o regulowanej stopie procentowej pozwalają dzielić ryzyko tej niepewności z kredytodawcą. W zamian płacisz mniej-przynajmniej w pierwszych latach.
- plusy: zazwyczaj zaczyna się od niższej stopy procentowej niż kredyty o stałym oprocentowaniu. Niższa stawka powoduje niższą miesięczną płatność, dzięki czemu przepływy pieniężne są łatwiejsze do zarządzania. Jeśli stawki spadną, Twoja stawka może nawet spadać.
- potencjalne wady: jeśli stopy procentowe wzrosną, Miesięczna płatność może wzrosnąć. Jeśli tak się stanie, możesz nie być w stanie pozwolić sobie na wymagane płatności lub możesz zapłacić więcej ogólnie niż zapłaciłbyś za kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej.
- stopa procentowa, która się zmienia: broń posiada stopę procentową, która może się zmieniać wraz ze zmianą stóp w gospodarce.
- gdy zmieniają się stawki: Twoja stawka może być ustalona na rok, trzy lata, pięć lat, siedem lat lub więcej. Następnie możliwe są zmiany. Na przykład przy ramieniu 5/1 stawka jest ustalona na pięć lat (pierwsza liczba wymieniona) i może się zmieniać rocznie (druga liczba) po tym.
- ile? Kredytodawcy zazwyczaj opierają swoją stawkę na popularnym benchmarku, takim jak LIBOR. W miarę przesuwania się tej stopy, Twoja pożyczka podąża za nią. W większości przypadków twoja stawka jest stawką referencyjną plus spread (lub dodatkowa kwota na szczycie wskaźnika). Jeśli LIBOR wynosi obecnie 2,5% , a spread dla Twojego kredytu wynosi 2,25%, twoja nowa stopa procentowa dostosuje się do 2,75%. LIBOR rozpoczyna stopniowe wycofywanie z końcem 2021 roku.
- limity korekt: stopy procentowe mogą nie zmieniać się tak bardzo, jak bazowy benchmark, jeśli Twoja pożyczka ma limity. Na przykład, jeśli twój kredyt ma limit 2%, ale indeks wzrasta o 3%, stopa procentowa wzrośnie tylko o 2%. Kredyty mogą wykorzystywać początkowe limity na kilka pierwszych lat, okresowe limity (dla każdej rocznej korekty) i maksimum na całe życie.
ARM vs. Fixed-Rate: która jest najlepsza?
Oceń swoje potrzeby i wybierz pożyczkę najlepiej odpowiadającą Twoim potrzebom. Oba rodzaje pożyczek mają zalety i wady, ale w zależności od sytuacji wybór może być jasny.
potrzeba pewności: Jeśli masz napięty budżet i wszelkie zmiany byłyby katastrofalne, pożyczka o stałej stopie procentowej jest bezpieczniejszym wyborem. Chociaż płacisz więcej niż początkowa płatność ARM, nie zostaniesz zaskoczony.
prognozy stóp procentowych: ponownie, trudno jest przewidzieć kierunek, czas i prędkość ruchów stóp (ale możesz zgadnąć jeden lub dwa z tych trzech poprawnie). To powiedziawszy, jeśli uważasz, że stopy są niskie i prawdopodobnie wzrosną,może to mieć sens blokowanie niskiej stopy z kredytem o stałej stopie. Jeśli stawki są wysokie i ustawione na spadek, ramię pozwala obniżyć stawkę bez potrzeby refinansowania.
agresywna przedpłata: o ile nie nastąpi gwałtowny wzrost stóp procentowych, możesz użyć stosunkowo niskiej miesięcznej płatności ARM, aby przedpłacić kredyt hipoteczny i zmniejszyć saldo kredytu. Znaczne przedpłaty mogą zarządzać ryzykiem wzrostu przyszłej stopy procentowej—przy mniejszym saldzie kredytu stopa może nie mieć większego znaczenia.
na jak długo pożyczysz? Krótki czas może również uatrakcyjnić Broń. Na przykład, jeśli wiesz, że będziesz trzymać pożyczkę tylko przez sześć lat, może być wygodne korzystanie z ramienia, które dostosowuje się po pięciu lub siedmiu latach.
hipoteka o stałej stopie procentowej vs.ARM przykład
stopy mogą rosnąć lub spadać, ale ważne jest, aby zrozumieć potencjalne ryzyko korzystania z ARM. Niższa płatność jest atrakcyjna, ale strategia może obalić, jeśli stawki wystarczająco wzrosną.
Załóżmy, że pożyczasz 200 000 dolarów i wybierasz między ramieniem 5/1 lub 30-letnim kredytem o stałym oprocentowaniu. W tym przykładzie zakładamy, że stopy rosną, a stopa ARM wzrasta o 2% przy pierwszej korekcie (w roku 5). Stopy nadal rosną o 1% rocznie przez następne dwa lata.