Marzec 26, 2021
Idx Resources for Brokers and Agents co to jest IDX:
Internet Data Display (IDX) to polityka, która umożliwia brokerom wymianę zgody na wyświetlanie ofert nieruchomości w Internecie. Ten program jest znany pod kilkoma nazwami, w tym Internet Data Display (IDD) i Broker Recibity(sm), a kilka MLS w całym kraju robi to od lat. Ale od stycznia. 1, 2002, NAR nakazał, że wszystkie MLS musi zaoferować swoim uczestnikom sposób wyświetlania ofert innych uczestników na ich własnych stronach internetowych. Innymi słowy, brokerzy mogą teraz publikować informacje o aukcji bezpośrednio z ich lokalnych MLS na własnej stronie internetowej bez konieczności oprawiania innej innej strony aukcji – z pewnymi ograniczeniami. mandat NAR
uważne rozważenie kwestii, technologii i szybko rozwijającego się konkurencyjnego rynku online doprowadziło Radę Dyrektorów NAR do stworzenia tej polityki IDX, którą niektórzy nazwali kolejnym krokiem ewolucyjnym dla MLS w erze elektronicznej. Przeczytaj całą Politykę tutaj. Często zadawane pytania i odpowiedzi IDX
Q. Jak przebiega internetowa wymiana danych?
A. Oferty innych brokerów mogą być wyświetlane poprzez pobranie danych z kompilacji MLS i opublikowanie ich na twojej stronie internetowej lub poprzez ramkowanie publicznie dostępnej strony internetowej MLS (jeśli taka strona istnieje).
P. Czy muszę zezwalać innym uczestnikom na wyświetlanie moich ofert na swoich stronach internetowych?
A. Nie, uczestnicy mogą wstrzymać uprawnienia do takiego wyświetlania – na zasadzie koca lub na zasadzie aukcji po aukcji.
P. co się stanie, jeśli nie pozwolę innym uczestnikom wyświetlać moich ofert na swoich stronach internetowych?
A. Jeśli zabraniasz wyświetlania swoich ofert przez innych uczestników, nie możesz wyświetlać ich ofert na swojej stronie internetowej zgodnie z programem IDX. Inni uczestnicy mogą dać ci zgodę na wyświetlanie swoich ofert, ale musiałaby ona być poszukiwana i uzyskiwana oddzielnie od każdego uczestnika.
Q. co się dzieje, jeśli uczestnik nie zakazuje innym uczestnikom wyświetlania swoich ofert, ale zamiast tego wskazuje, za każdym razem, gdy przesyła nową ofertę do MLS, że jej upoważnienie do wyświetlania tej oferty jest wstrzymane. Skoro nie wydała „kocowego” zakazu wyświetlania przez innych uczestników (ale konstruktywnie robi to stopniowo), czy ma prawo wyświetlać oferty innych uczestników?
A. No. Uczestnik nie może zrobić pośrednio tego, czego nie może zrobić bezpośrednio. Ponieważ każdy uczestnik może zrezygnować z IDX na zasadzie ogólnej, można przypuszczać, że ci uczestnicy, którzy nie rezygnują, są skłonni zezwolić innym uczestnikom na wyświetlanie swoich ofert – z wyjątkiem (prawdopodobnych) rzadkich przypadków, w których sprzedawca wyraźnie zabrania brokerowi aukcji zezwalania na wyświetlanie oferty przez innych uczestników.
jest to analogiczne do Zasad i zasad wielu MLS, które uznają prawo uczestników do akceptowania ofert „office exclusive” w przypadkach, gdy sprzedawca żąda, aby ich oferta nie została uwzględniona w kompilacji MLS.
Q. Uczestnik naszego MLS nie zabronił wyświetlania swoich ofert, ale ponad połowa jego nowych ofert nie może być wyświetlana przez innych uczestników. Czy możemy wprowadzić zasadę, że Uczestnik nie może wyświetlać ofert innych Uczestników zgodnie z programem IDX, chyba że uczestnik ten upoważni do wyświetlania, powiedzmy, 80% lub 90% własnych ofert?
A. No. Jeśli jednak uczestnik nie zrezygnuje z IDX (poprzez wystawienie całkowitego zakazu wyświetlania przez innych uczestników), domniemywa się, że upoważnia do wyświetlania swoich ofert przez innych uczestników, z wyjątkiem przypadków, w których sprzedawca Wyraźnie zakazuje takiego wyświetlania. Jeśli nadmierna liczba ofert nie może być wyświetlana przez innych uczestników, można ustanowić zasadę wymagającą od brokerów giełdowych zaświadczenia, że korzyści płynące z wyświetlania ich nieruchomości na stronach innych uczestników zostały wyjaśnione sprzedawcy, ale sprzedawca odmówił zezwolenia na takie wyświetlanie.
Q. Jeśli uczestnik zabronił wystawiania swoich ofert, czy możemy zażądać od niego zaświadczenia, że wyjaśnił korzyści płynące z wyświetlania przez innych uczestników, a sprzedawca mimo to odmówił zgody na takie wyświetlanie?
A. No. Jeśli uczestnik zdecyduje się nie korzystać z wyświetlacza IDX, nie może być zobowiązany do wyjaśnienia swoich zalet swoim klientom. Taka zasada dotyczyłaby tylko uczestników, którzy zdecydowali się na udział w Programie dla tych ofert, dla których wyświetlanie nie jest dozwolone.
Q. Jeśli nie biorę udziału w IDX, ale udzielam innemu uczestnikowi zgody na wyświetlanie moich ofert na ich stronie internetowej, czy MLS (za moją zgodą) może przenieść moje oferty do tego uczestnika?
A. Tak. MLS może, ale nie musi, przesyłać informacje o ofercie do dowolnego miejsca docelowego, które autoryzujesz. Decyzje co do tego, czy MLS będzie świadczyć tę usługę i czy pobierać opłaty za taką usługę, są kwestią lokalnego rozstrzygnięcia.
P. jeśli chcę upoważnić innych uczestników do wyświetlania moich ofert pod IDX, jak to zrobić?
A. Gdy twój MLS implementuje program IDX, nie musisz nic robić. Sposób, w jaki program IDX jest skonstruowany, zakłada się zgodę każdego uczestnika na wyświetlanie swoich ofert. Jeśli zdecydujesz się nie zezwalać na wyświetlanie swoich ofert przez innych uczestników, po prostu powiadomisz MLS, że Twoja zgoda jest wstrzymana. Należy stwierdzić, że niektóre MLS zdecydowały się na stosowanie podejścia „opt-in” do IDX, zgodnie z którym uczestnicy muszą potwierdzić swój zamiar uczestniczenia w IDX. Określenie, czy zastosować podejście „opt-in”, Czy „opt-out”, jest kwestią opcji lokalnej.
Q. Czy MLS może odmówić przyjęcia moich ofert, jeśli nie zezwalam innym uczestnikom na wyświetlanie ich na swoich stronach internetowych?
A. No. Uczestnicy nie mogą być zobowiązani do wyrażenia zgody na wyświetlanie swoich ofert na stronach internetowych innych uczestników jako warunek uczestnictwa w MLS.
Q. Czy MLS może odmówić przeniesienia moich ofert do REALTOR.COM lub do innego agregatora reklam nieruchomości, jeśli nie zezwalam innym uczestnikom na wyświetlanie ich na swoich stronach internetowych?
A. Tak. Zgodnie ze zmienioną Polityką IDX, MLSs może, jako opcja rzeczowa lub lokalna, wymagać uczestnictwa w IDX jako warunku przekazywania ofert agregatorom / wydawcom reklam nieruchomości.
pytanie czy IDX jest sprzeczne z prawem licencyjnym czy Kodeksem Etyki?
A. wdrożenie IDX musi być zgodne z prawem państwowym . Oświadczenie NAR IDX policy statement jest zgodne z Kodeksem Etycznym, ponieważ nie można wyświetlać ofert innych uczestników bez ich zgody. Zgoda może być jednak przyjęta, chyba że uczestnik aukcji odmówi jej potwierdzenia.
Q. Nasz MLS nie ma publicznie dostępnej strony internetowej wyświetlającej oferty uczestników. Czy polityka IDX NAR oznacza, że musimy ją ustanowić,aby uczestnicy mogli oprawiać swoje oferty?
A. No. Framing jest opcją IDX dostępną dla uczestników tylko wtedy, gdy stowarzyszenie lub MLS prowadzi publicznie dostępną stronę internetową. Polityka NAR nie wymaga od stowarzyszeń ani MLS tworzenia takich stron internetowych po prostu po to, aby zapewnić tę opcję swoim uczestnikom.
Q. nasz MLS jest skomputeryzowany, ale nie jest oparty na Internecie. Czy musimy ustanowić system internetowy, aby był zgodny z Polityką IDX NAR?
A. Nie, ale zgodnie z Polityką IDX, do 2002 r. Twoje MLS będą musiały zezwolić uczestnikom na wyodrębnienie informacji o ofertach, aby informacje o ofertach mogły być wyświetlane na stronach internetowych innych uczestników (chyba że, oczywiście, zgoda zostanie wstrzymana przez brokerów oferujących).
P. Czy Mogę upoważnić niektórych, ale nie wszystkich, uczestników do wyświetlania moich ofert w Internecie?
A. jeśli wyrażasz zgodę na wyświetlanie swoich ofert przez innych uczestników w ramach programu IDX, każdy inny uczestnik MLS może wyświetlać Twoje oferty . Jeśli wolisz upoważnić niektórych, ale nie wszystkich, uczestników do wyświetlania swoich ofert, można to osiągnąć-choć nie w ramach programu IDX. Osobne zgody będą musiały zostać udzielone każdemu Uczestnikowi upoważnionemu do wyświetlania Twoich ofert. Jak wspomniano we wcześniejszym pytaniu, MLSs może, ale nie jest wymagane, przesyłać twoje oferty do dowolnego miejsca, które autoryzujesz. Decyzje co do tego, czy MLS będzie świadczyć taką usługę, oraz związane z tym opłaty (jeśli takie istnieją), należy ustalać lokalnie.
Q. Czy MLSs może pobierać opłaty za Pobieranie informacji o ofertach dla uczestników?
A. Tak, Polityka IDX NAR nie wpływa na prawo stowarzyszeń i MLS do oceny opłat i opłat za usługi świadczone na rzecz uczestników. Pozostaje to kwestią lokalnej determinacji, z zastrzeżeniem parametrów istniejącej polityki (Zobacz oświadczenia dotyczące polityki wielokrotnego notowania 7.9, 7.45 i 7.57 w podręczniku dotyczącym polityki wielokrotnego notowania).
Q. Czy IDX oznacza, że poufne informacje będą teraz dostępne publicznie?
A. No. IDX zezwala MLSs zabronić wyświetlania (poprzez pobieranie lub kadrowanie) informacji przeznaczonych wyłącznie dla innych specjalistów od nieruchomości, a nie dla konsumentów.
P. Czy firma notująca musi być identyfikowana, gdy wyświetlam oferty innych uczestników na mojej stronie internetowej?
A. jest to sprawa pozostawiona do uznania lokalnych MLSs. Uczestnicy będą chcieli mieć na uwadze wymóg prawa licencyjnego i Kodeksu Etycznego (w szczególności art. 12) podczas udziału w takich pokazach.
P. Czy można modyfikować informacje o liście, gdy są one wyświetlane na stronach internetowych innych uczestników?
A. To również jest kwestią lokalnej determinacji, chociaż każda autoryzowana modyfikacja musi być zgodna z mandatem” prawdziwego obrazu ” zawartym w artykule 12 Kodeksu Etyki.
P. Czy kupujący (lub osoby udające kupujących) nie będą w stanie wyodrębnić całej bazy MLS i zrobić z nią co chcą?
A. MLSs może, w zależności od lokalnego ustalenia, ustalić rozsądne limity ilości danych i/lub liczby ofert, które konsumenci mogą pobrać w danym zapytaniu ze stron internetowych uczestników.
Q. Czy IDX nie umożliwi krajowym i regionalnym firmom agregowania informacji o notowaniach z wielu MLS i tworzenia „super-MLS”?
A. możliwość agregowania informacji o notowaniach z kilku MLS nadal podlega lokalnym zasadom MLS. Zgodnie z IDX MLSs może ściśle ograniczyć prawo do wyświetlania ofert innych uczestników do tych biur posiadających prawa uczestnictwa w tych MLS.
P. Dlaczego powinniśmy pozwolić, aby nasze oferty były wyświetlane na stronie konkurencji?
A. Umożliwienie innym uczestnikom wyświetlania ofert w Internecie jest decyzją biznesową, którą każdy uczestnik musi podjąć, biorąc pod uwagę ich obowiązek promowania najlepszego interesu swoich klientów; współpracę z innymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami; oraz możliwość korzystania z Internetu w celu lepszej obsługi swoich klientów i klientów.
(Uwaga: te pytania i odpowiedzi mają charakter doradczy, nie zostały sprawdzone ani zatwierdzone przez Zarząd Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w obrocie nieruchomościami i będą aktualizowane od czasu do czasu.) artykuły ostatnio napisane na temat IDX (Broker wzajemność) i więcej zasobów. Więcej zasobów dla pośredników
szczegóły w poniższych zasobach nie mają zastosowania do każdego MLS, ponieważ przepisy państwowe, a w niektórych przypadkach, mandaty Stowarzyszenia, różnią się. Skontaktuj się z lokalnym stowarzyszeniem lub MLS, aby uzyskać informacje na temat przepisów IDX. Członkowie REALTOR mają możliwość uczestniczenia w programie IDX MLS, czy nie.
Broker& you: What you need to know about NAR ’ s new policy, by Richard Westlund. Od California Association of REALTORS® ’ Real Estate technology magazine.
wzajemność Brokerska stawia ruch w grze: Polityka NAR dobra dla brokerów, zła dla agregatorów? Od California Association of REALTORS® ’ Real Estate technology magazine.
Brokerzy przejmują kontrolę nad przewodami internetowymi: Systemy pomagają utrzymać przewody przed upadkiem przez szczeliny. Z Realty Times.
czym jest internetowa wymiana danych . Z REALTOR Association Executive magazine, Jesień 2000.
wzajemne informacje o notowaniach internetowych z regionalnych MLS of Minn.
wzajemność Brokerska, która była jednym z modeli używanych przez NAR do rozwijania wyświetlania danych internetowych, jest w rzeczywistości nazwą markowego terminu w Regionalnym MLS of Minnesota.