branża nieruchomości to biznes, który — podobnie jak podróże, Hotelarstwo i opieka zdrowotna — oferuje różne modele i opcje dla konsumentów do wyboru. Gdy rozejrzysz się za potencjalnym brokerem i agentem, z którym możesz współpracować, możesz natknąć się na firmy, które zaoferują sprzedaż Twojego domu za obniżoną prowizję (tak niską jak 1% -1,5%) lub stawkę zryczałtowaną.
możliwość zaoszczędzenia pieniędzy jest co najmniej kusząca. Ale Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w obrocie nieruchomościami (NAR) szacuje, że opłaty ryczałtowe są wypłacane agentom w zaledwie 2% wszystkich sprzedaży domu, podczas gdy średnia krajowa stawka prowizji wynosi 5.8% w całym kraju i oscyluje wokół 6% od dziesięcioleci.
czy powinieneś kupić normę i wymienić z kimś, kto sprzeda twój dom za mniejszą prowizję lub ustaloną opłatę, jeśli taka umowa jest dostępna w Twojej okolicy? Tutaj zbadamy, czego możesz się spodziewać po zarejestrowaniu się u Agenta Nieruchomości o niskiej prowizji, abyś mógł zdecydować, czy jest odpowiedni dla ciebie.
twoje doświadczenie w sprzedaży domu
podejmując decyzję o zatrudnieniu agenta o niskiej prowizji, musisz pomyśleć o tym, jak wyobrażasz sobie swoje doświadczenie w sprzedaży domu. Chcesz pełny pakiet, white glove Ritz Carlton service Od listy do zamknięcia, czy wolisz podejście ala carte tylko z podstawami?
Agent o niskiej prowizji może obiecać doskonałą obsługę, a nawet robić wysokiej jakości zdjęcia, ale ich ogólna oferta i zasoby mogą być dość ograniczone w porównaniu z tradycyjną agencją działającą z większym budżetem.
Po prostu nie można oczekiwać tego samego poziomu niepodzielnej uwagi od agenta, który zarabia mniej przy każdej transakcji — jeśli się nad tym zastanowić, Agent rabatowy prawdopodobnie będzie musiał sprzedać o wiele więcej domów, aby zrobić to, co zrobiłby Agent pełnej prowizji.
„niska prowizja dla mnie naprawdę oznacza” brak obsługi”, mówi Chiquita Pittman, najlepiej sprzedający się agent w Brunswick, New Jersey. „Jako pełni agenci Komisji mamy sieć. Posiadamy sieć inspektorów, adwokatów — wykonawców-możemy pomóc, gdy pojawi się problem. Mamy rozwiązania, które znacznie ułatwiają nawigację i zarządzanie transakcją.”
agent nieruchomości w pełni oddany twoim potrzebom wykracza poza granice i możesz przekazać im całkowicie lejce. Weźmy Ryana Lidholma, najlepszego agenta nieruchomości w Columbii w stanie Missouri, który sprzedał dom emerytowanej pary Debbie i Carla Kindle-wszystko podczas podróży po kraju w przyczepie kempingowej.
Lidholm zarezerwował naprawy i ulepszenia, ustalił konkurencyjną cenę katalogową i zorganizował otwarte domy w imieniu swoich klientów. Dom był na rynku tylko przez 8 dni, a sprzedany w ciągu $ 4,000 od ceny katalogowej.
Znajdź najlepszego agenta wartego 100% prowizji
zidentyfikujemy najlepszych agentów w Twojej okolicy, którzy udowodnią, że sprzedają domy szybciej i za więcej pieniędzy niż ich rówieśnicy.
ryzyko podwójnej agencji
w przypadku agentów o niskiej prowizji należy uważać na zwiększone ryzyko tzw. podwójnej agencji. Oto przykład do zademonstrowania.
powiedzmy, że agent low commission agent John Doe zgodził się wystawić Twoją nieruchomość za 300 000 $za 1,5% prowizji. Może Ci również powiedzieć, że oprócz swojej prowizji będziesz odpowiedzialny za pokrycie prowizji agenta kupującego w wysokości między 2,5% -3%.
Jeśli Dom się sprzeda, John zbierze $4,500, jeśli reprezentuje cię jako sprzedawcę. Ale ze względu na obniżoną prowizję, John może ulec pokusie, aby spróbować reprezentować kupującego sprzedaż, a także, przynosząc jego całkowitą prowizję między 4% -4.5% – lub $12,000 lub $13,500.
ten typ konfiguracji, gdzie agent nieruchomości reprezentuje zarówno sprzedającego, jak i kupującego, nazywa się podwójną agencją i jest nielegalny w sześciu stanach. Dual agency to ryzyko nawet z agentem pełnym prowizji; jednak, gdy agent zbiera tak mało na sprzedaży w pierwszej kolejności, motywacja do podwójnego zakończenia transakcji rośnie.
warto zauważyć, że USA są jednym z niewielu krajów, w których większość kupujących jest reprezentowana przez własnego niezależnego agenta. W większości innych przypadków Agent giełdowy jest odpowiedzialny za całą transakcję-w tym za doradzanie Kupującemu, co jest z natury konfliktem interesów.
bo USA ma agentów kupującego, struktura prowizji jest tak skonfigurowana, że agent giełdowy podzieli 6% prowizji z agentem kupującego 50/50. Usługa Multiple Listing Service (MLS) ma na celu zachęcenie do konkurencyjnej współpracy, co jest unikalnym sposobem prowadzenia działalności, ponieważ agenci są zachęcani do udostępniania i częstego przeglądania danych, co oznacza większą ekspozycję dla twojej nieruchomości.
gdy agent aukcji działa jako jedyny powiernik — i nie szuka sposobów, aby zarobić więcej pieniędzy na transakcji, twierdząc, że prowizja agenta kupującego — będą zmotywowani i zobowiązani do uzyskania najlepszej ceny w domu i Negocjacji w Twoim imieniu.
możliwość zaniżania cen
kolejnym ryzykiem związanym ze współpracą z agentem rabatowym jest to, że twój dom kończy się sprzedażą za mniej, niż mógłbyś polecić Z doświadczeniem najlepszego agenta.
w nieruchomościach nie ma stałych cen. Nie znajdziesz Książki Kelley Blue dla swojej własności. Na kwotę, którą ostatecznie sprzedaje twój dom, może mieć wpływ dokonywanie strategicznych ulepszeń, wycena w idealnym miejscu i wykorzystanie dobrze połączonej sieci agenta.
Kompetentny agent przynosi wiele do stołu, jeśli chodzi o doradzanie, gdzie inwestować i jak zapewnić, że twój dom otrzyma jak najwięcej widoczności w Twojej społeczności i w Internecie. Wszystko, co zaoszczędziłeś w prowizji, może bardzo dobrze skończyć się ceną poniżej rynkowej.
„Nieruchomości to coś więcej niż tylko spisanie umowy” – mówi Pittman. „Musisz być w stanie negocjować i udzielać wskazówek, aby utrzymać transakcję do przodu. Każda dzisiejsza transakcja jest cienka i jeśli nie masz umiejętności, aby upewnić się, że wszyscy są szczęśliwi i stworzyć tę sytuację, w której wszyscy wygrywają, nie dostaniesz najwyższego dolara i zostawisz pieniądze na stole.”
zanim podpiszesz umowę z agentem o niskiej prowizji…
Zrób swoje badania:
- poproś o szczegółowe zapoznanie się z umową sprzedaży przed podpisaniem czegokolwiek.
- nie wstydź się zapytać swojego niedoszłego agenta o ich osiągnięcia. Reputacja jest wszystkim dla tradycyjnego agenta, więc nie ma powodu, dla którego agent o niskiej prowizji powinien unikać kontroli.
- przejdź do Google i wyszukaj opinie o maklerze. Podczas gdy nawet najbardziej renomowane biura będą miały okazjonalnego zrzędliwego komentatora, jeśli istnieje wiele skarg na firmę o niskiej prowizji, na którą patrzysz, uważaj na znaki ostrzegawcze i szukaj gdzie indziej.
wycena Twojej inwestycji do końca
Kiedy udajesz się do kogoś, aby otrzymać specjalistyczną opiekę, usługi lub wiedzę, cena jest jednym z czynników, które bierzesz pod uwagę w swojej decyzji, a jakość to inna.
możesz pojechać na dodatkową godzinę do lekarza, gdybyś wiedział, że jest najlepsza w swojej dziedzinie, poświęcając krótką przejażdżkę dla spokoju ducha, ponieważ twoje zdrowie jest najważniejsze. Być może będziesz skłonny zatrudnić prawnika z nieskazitelnym doświadczeniem lub reputacją, nawet jeśli kosztuje nieco więcej za godzinę.
a czy doświadczeni specjaliści w każdej dziedzinie będą skłonni zadowolić się zmniejszoną wypłatą za swoje unikalne umiejętności i usługi? Prawdopodobnie nie.
ta sama logika ma zastosowanie w branży nieruchomości. Agenci nieruchomości, którzy są na szczycie swojej dziedzinie będą oczekiwać, aby być odpowiednio zrekompensowane.
trudno sobie wyobrazić, że model biznesowy o niskiej prowizji przyciągnie agentów najwyższej jakości-raport 2019 z Amerykańskiej Federacji Konsumentów stwierdził, że 73% agentów nieruchomości nie obniży standardowej prowizji.
„w każdej transakcji będziesz miał problemy i będziesz miał problemy” – ostrzega Pittman. „Agent musi rozwiązywać problemy. Kiedy masz udokumentowane osiągnięcia i sprawdzone wyniki, to odróżnia cię od konkurencji.”
ponieważ dom prawdopodobnie jest największym aktywem w Twoim osobistym bilansie, oszczędzanie na prowizjach jest trochę jak kupowanie luksusowego samochodu o wysokich osiągach, ale następnie wybór opon klasy B, aby odjechać z partii, aby zaoszczędzić pieniądze.
Dlaczego nie traktujesz swoich środków do życia — i tych długoterminowych inwestycji, które poczyniłeś-z najwyższą starannością, przez całą linię mety?