dla ludzi, którzy kochają stare domy — i uwielbiają nad nimi pracować — pomysł kupna fixera może być nie do odparcia. Pomyśl tylko: możesz wynająć zaniedbane miejsce w dobrej dzielnicy za znacznie niższą cenę rynkową, zainwestować trochę czasu i pieniędzy na remont i skończyć z Jak nowym domem, który jest wart co najmniej dwa razy tyle, ile za niego zapłaciłeś. Brzmi nieźle, prawda?
często tak jest. Ale kupowanie fixer-upper może być obarczone niebezpieczeństwem. Zanim więc podejmiesz wyzwanie, przeczytaj nasze porady dotyczące renowacji domu, aby upewnić się, że masz realistyczny pomysł na to, w co się pakujesz.
„Jeśli ludzie nie pamiętają z góry o ocenie kosztów remontu, wartości nieruchomości i sąsiedztwa oraz o tym, ile mają pieniędzy, mogą wyjść z przodu i kupić więcej Domu, niż w przeciwnym razie mogliby sobie pozwolić” – mówi Bradley Inman, CEO HomeGain.com, serwis o sprzedaży i informacji o nieruchomościach.
rzeczy do rozważenia przy zakupie Fixer Upper
Mając to na uwadze, oto, co trzeba zrobić, aby zakup fixer-upper się opłacił.
analiza kosztów: wykonaj matematykę
zastanawiając się, co powinieneś zapłacić kupując fixer-upper zaczyna się od prostego równania. Po pierwsze, sumujemy koszty remontu nieruchomości na podstawie dokładnej oceny stanu domu. Bądź twardy z tym oszacowaniem, które powinno obejmować materiały i pracę-twoją i innych ludzi.
następnie odejmujemy to od prawdopodobnej wartości rynkowej domu po remoncie, wynikającej z porównywalnych cen nieruchomości w okolicy. Następnie odlicz co najmniej kolejne 5 do 10 procent za dodatki, które zdecydujesz się dodać, nieprzewidziane problemy i wpadki, z którymi trzeba się uporać, i inflację. To co zostało powinno być Twoją ofertą.
istotne jest, aby umowa nieruchomości zawierała klauzulę kontrolną. W najlepszym przypadku inspekcja zapewni, że dom jest dobrą inwestycją, w najgorszym pomoże Ci wycofać się z transakcji.
często z fixerami, to coś pomiędzy. Inspektor udokumentuje poważny problem lub dwa, a Ty możesz użyć ustaleń, aby sprzedawca zapłacił za naprawy lub negocjował cenę sprzedaży w dół.
Jeśli dom wymaga znacznych ulepszeń strukturalnych, wielu ekspertów od nieruchomości zaleca całkowite uniknięcie tego. Dzieje się tak dlatego, że główne naprawy — remonty instalacji wodno — kanalizacyjnej i elektrycznej, modernizacje fundamentów i rozległe prace dachowe i ścienne-są zwykle „niewidoczne” i prawie nigdy nie podnoszą wartości domu na tyle, aby zrekompensować koszty remontu.
Jak kupić Fixer Górny: Wybierz projekty, które płacą
idealnymi wykończeniami są te, które wymagają głównie ulepszeń kosmetycznych-malowania, naprawy płyt gipsowo-kartonowych — renowacji podłóg – które zazwyczaj kosztują znacznie mniej niż to, co zwracają w wartości rynkowej. Nowe oprawy oświetleniowe, drzwi, okiennice i bocznice, a także zaktualizowane kuchnie i łazienki są również lukratywnymi ulepszeniami.
między remontami strukturalnymi i kosmetycznymi są głównymi dodatkami potrzebnymi do dostosowania domu do sąsiadów, takimi jak pokój rodzinny lub trzecia sypialnia we Wspólnocie domów z trzema sypialniami. Takie projekty zwykle kosztują tyle, co lub więcej, niż zwracają w wartości rynkowej (wyjątkiem jest dodanie łazienki, która może być warta dwa razy więcej niż jej koszt).
czasami można złożyć ulepszenia kosmetyczne w naprawę strukturalną, aby zwiększyć wartość fixer-upper. Jeśli na przykład wymieniasz dach, możesz dodać świetlik w tym samym czasie. Albo można zainstalować okno wykuszowe, w którym była sucha zgnilizna w ścianie.
ale ty też nie chcesz przesadzać: Dla maksymalnej wartości odsprzedaży, przebudowa inwestycje nie powinny podnosić wartość domu więcej niż 10 do 15 procent powyżej mediany ceny sprzedaży innych domów w Twojej okolicy, zgodnie z National Association of Home Builders.
w miejscach, gdzie koszty mieszkań znacznie wzrosły i zbliżają się do szczytu, nawet zakup fixer-upper, który wydaje się Niedrogi, może być zbyt drogi. Prace remontowe na dużą skalę mogą potrwać wiele miesięcy, jeśli nie lat, a jeśli ceny domów spadną lub pozostaną płaskie w tym okresie, można wyjść na koniec projektu z domem, który nie jest prawie wart inwestycji.
„nie da się wyjść z dołującego rynku” HomeGain.com to Inman.
DIY jeśli to możliwe
niezależnie od tego, czy remont jest wymagany, zwykle jest to najbardziej opłacalne, gdy właściciele domów się do niego zgłaszają.
„fixer-upper jest dla ludzi, którzy są gotowi być do-it-yourselfers, ponieważ może zaoszczędzić im dużo pieniędzy i mogą utrzymać wzrost wartości domu dla siebie,” mówi Fernando Semiao, agent nieruchomości w Century 21 Semiao and Associates w Lyndhurst, New Jersey.
wielu klientów Semiao nie stać na dom w dobrym stanie na przedmieściach New Jersey, ale „mają umiejętności wieszania szafek, malowania, szpachlowania, instalowania wykończeń, budowy pokładów, wymiany okien, a nawet zakładania bocznic winylowych”, mówi.
Jeśli nie jesteś typem praktycznym, przygotuj się na poświęcenie znacznej ilości czasu-miesięcy lub nawet lat-ścisłemu nadzorowaniu wykonawców. Ale pamiętaj, że wszystkie Twoje zyski finansowe mogą zostać wymazane, jeśli projekt przekroczy budżet z powodu błędów lub niepotrzebnych opóźnień.
finansowanie: Zdobądź pieniądze
jednym z najtrudniejszych aspektów zakupu fixera-upper jest opłacenie remontu. Co zrozumiałe, większość ludzi nie ma dużo dodatkowej gotówki po dokonaniu zaliczki i opłaceniu kosztów zamknięcia, więc wymyślanie dodatkowych pieniędzy na pokrycie napraw lub przebudowy może być trudne.
w przypadku małych projektów kredyt na kartę jest opcją. Stopy procentowe są wysokie, a odsetki nie podlegają odliczeniu od podatku, ale nie ma żadnych kosztów wstępnych, takich jak opłaty za wycenę i inicjację. Możliwe jest również zaciągnięcie pożyczki w stosunku do wartości gotówkowej w planie emerytalnym 401(k), polisie na życie lub portfelu akcji. W każdym z tych przypadków nie ma kontroli kredytowej, a stopy procentowe są stosunkowo niskie — na równi z typową hipoteką — ale znowu odsetki nie podlegają odliczeniu od podatku.
zdecydowanie najpopularniejszym wyborem finansowania dla fixer-upper jest kredyt na remont, albo poprzez linię kredytu mieszkaniowego lub hipoteki. Home equity lines można zazwyczaj pożyczyć przeciwko 90 procent kapitału własnego, że właściciel domu będzie miał w domu po remonty i przebudowy są zakończone.
do zilustrowania: Jeśli ktoś kupi 250 000 $fixer-upper z zaliczką w wysokości 25 000$, a dom będzie wart 425 000 $po remoncie, właściciel domu będzie miał 200 000 $w kapitale własnym. Jeszcze przed wykonaniem pracy, kredytobiorca kwalifikuje się do kredytu w wysokości $180,000 home equity. Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego jest takie samo jak w przypadku kredytu hipotecznego, ale tylko do około $100,000 w odsetkach można odliczyć od podatku.
jeszcze korzystniejszy jest kredyt na remont związany z pierwszym kredytem hipotecznym. Podobnie jak w przypadku linii kapitałowych, pożyczki te mogą być pożyczone na poczet wartości domu po zakończeniu pracy, ale jak każdy kredyt hipoteczny, odsetki można odliczyć od podatku do 1 miliona dolarów.
kredyty remontowe są oferowane przez prawie wszystkich kredytodawców hipotecznych, a także za pośrednictwem programu HomeStyle Fannie Mae i Freddie Mac ’ s Home Works! produkt. Aby uzyskać więcej informacji na temat finansowania remontu, w tym szczegółowe informacje na temat kredytów ubezpieczonych przez Federalną Administrację mieszkaniową (FHA), zobacz grę na Pieniądze.
a Fixer upper Story: Od koszmaru do domu marzeń
w styczniu 2001 roku Jesse i Marie Goff kupili współczesny dom o powierzchni 1400 stóp kwadratowych z widokiem na wodę w Sausalito w Kalifornii za 535 000 dolarów-około dwie trzecie wartości rynkowej. Cena była tak niska, ponieważ inspekcja wykryła problemy z fundamentem, instalacją wodną i elektryczną, a dom bardzo potrzebował malowania wewnątrz i na zewnątrz.
Zaliczka wyczerpała większość budżetu pary, więc planowali najpierw wykonać prace kosmetyczne i projektowe — zburzyć ściany, aby zmodernizować przestrzeń życiową, umieścić w nowej kuchni, zainstalować drewniane podłogi i pomalować — przed podjęciem głównych zadań strukturalnych.
„zdecydowaliśmy się tam mieszkać podczas remontu i zaoszczędzić pieniądze na wielkie ulepszenia, takie jak Fundacja później”, mówi Marie Goff.
ale wiele problemów nie mogło czekać. Nowa kuchnia, na przykład, zostałaby uszkodzona, gdy podnieśli dom, aby później wykonać prace fundamentowe. I nie tylko rury i kształtki w całym domu wymagały naprawy, ale wiele z nich nie było w stanie zapewnić wystarczającej presji, aby rozszerzyć sieć dostaw.
w rezultacie, kilka miesięcy po tym, jak para kupiła nieruchomość, ściany i podłogi były nadal rozdarte, hydraulika została wyłączona w częściach domu, budynek został podbudowany w oczekiwaniu na naprawę fundamentów, a oni wysadzili wszystkie pieniądze przeznaczone na wstępne prace kosmetyczne. – To było przygnębiające-mówi Goff. „Żyliśmy w środku tego, co wydawało się każdym możliwym problemem.”
Goff przyznaje, że popełnili kilka błędów. „Nie obliczyliśmy, ile mamy pieniędzy i ile możemy potrzebować, gdyby sprawy były gorsze niż myśleliśmy i trzeba było zająć się nimi wcześniej, niż się spodziewaliśmy.”
w następnych latach udało im się ograniczyć remont, zbierając pieniądze, aby zrobić wszystko dobrze, biorąc większość pracy samodzielnie i zatrudniając zewnętrznych wykonawców tylko wtedy, gdy jest to konieczne i ściśle z nimi współpracując.
Mimo niepowodzeń Goff nie żałuje. „Kosztowało to więcej niż się spodziewaliśmy i zajęło nam znacznie więcej czasu i pracy, niż się spodziewaliśmy”, mówi. „Ale kiedy skończymy, wkrótce będzie to dom, który zaprojektowaliśmy, w idealnym stanie, wart ponad milion dolarów. To nasz wymarzony dom.”
szukasz pomocy przy naprawach w domu? Pomocna może być gwarancja na dom od dostawcy, takiego jak American Home Shield. Sprawdź te szczegółowe przewodniki od zespołu This Old House Reviews:
- Najlepsze firmy gwarancyjne do domu
- American Home Shield opinie
- AFC Home Club opinie
- Wybierz opinie gwarancyjne do domu
- wybór opinie gwarancyjne do domu