azok számára, akik szeretik a régi házakat — és szeretnek dolgozni rajtuk — a rögzítőpult megvásárlásának fogalma ellenállhatatlan lehet. Gondoljunk csak bele: egy lepusztult helyet egy jó környéken a piaci ár alatt, befektethet egy kis időt és pénzt, hogy felújítsa, és egy hasonló új házzal végződhet, amely legalább kétszer annyit ér, mint amennyit fizetett érte. Jól hangzik, ugye?
gyakran előfordul. De a rögzítő felső vásárlása veszélyes lehet. Tehát mielőtt belevetné magát, olvassa el otthoni helyreállítási tippeinket, hogy megbizonyosodjon arról, hogy reális elképzelése van arról, hogy mibe kerül.
“Ha az emberek engesztelhetetlen elöl értékelése során a költségek a felújítás, az ingatlan értékét, valamint a környéken, hogy mennyi pénze van, akkor előre venni több ház, mint egyébként, hogy valaha is engedheti meg magának” – mondta Bradley Inman, VEZÉRIGAZGATÓJA HomeGain.com egy ingatlan értékesítés, valamint az információs webhelye…
dolog, hogy fontolja meg, ha vásárol egy Fixer felső
ezt szem előtt tartva, itt van, hogy mit vesz, hogy a vásárlás egy fixer-felső megtérül.
költségelemzés: a matematikai
kitalálni, hogy mit kell fizetni, ha vásárol egy fixer-felső kezdődik egy egyszerű egyenlet. Először adja hozzá az ingatlan felújításának költségeit a ház állapotának alapos értékelése alapján. Legyen kemény ez a becslés, amely magában foglalja az anyagok és a munkaerő-a tiéd és mások.
ezután vonjuk le, hogy a hazai valószínű piaci értéke felújítás után, levonni összehasonlítható ingatlanárak a környéken. Ezután legalább további 5-10 százalékot kell levonni a Hozzáadás mellett döntő extrák, előre nem látható problémák és balesetek, amelyekkel foglalkozni kell, és az infláció. Ami maradt, az az ajánlatod.
alapvető fontosságú, hogy az ingatlanszerződés tartalmazzon egy ellenőrzési záradékot. A legjobb esetben az ellenőrzés biztosítja, hogy a ház jó befektetés; a legrosszabb esetben ez segít kihátrálni az üzletből.
gyakran a fixer-uppers, ez valami között. Az ellenőr dokumentál egy-két komoly problémát, és akkor használja a megállapításokat, hogy az eladó fizetni a javításokat, vagy tárgyalni az eladási ár lefelé.
Ha a háznak jelentős szerkezeti fejlesztésekre van szüksége, sok ingatlanszakértő javasolja annak teljes elkerülését. Ez azért van, mert a nagyobb javítások — vízvezeték — és elektromos rendszerfelújítások, alapfelújítások, kiterjedt tető-és falfelújítások-általában “láthatatlanok”, és alig emelik a ház értékét ahhoz, hogy ellensúlyozzák a felújítás költségeit.
Hogyan vásároljon egy rögzítő felső: Pick projektek, amelyek fizetnek
Az ideális fixáló-felsőrészek azok, amelyek többnyire kozmetikai fejlesztéseket igényelnek – festék érintőkijelzők, gipszkarton javítások, padlófűtés—, amelyek általában sokkal kevesebbet fizetnek, mint a piaci értékük. Új világítótestek, ajtók, ablak redőnyök, iparvágány, valamint a frissített konyha és fürdőszoba, is jövedelmező fejlesztések.
a szerkezeti és kozmetikai felújítások közötti esés jelentős kiegészítések, amelyek szükségesek ahhoz, hogy a házat összhangba hozzák szomszédaival, például egy családi szobával vagy harmadik hálószobával a három hálószobás otthonok közösségében. Az ilyen projektek általában annyit vagy többet fizetnek, mint amennyit piaci értéken térnek vissza (kivétel ez alól a fürdőszoba hozzáadása, amely kétszer annyit ér, mint annak költsége).
néha lehetséges, hogy a kozmetikai fejlesztéseket szerkezeti javításba hajtsa, hogy növelje a rögzítő felső értékét. Ha például a tetőt cseréli, akkor egyszerre felvehet egy tetőablakot. Vagy telepíthet egy öböl ablakot, ahol száraz rothadás volt a falon.
de nem is akarja túljavítani: A maximális viszonteladási érték érdekében az átalakítási beruházások nem emelhetik házának értékét több mint 10-15 százalékkal az Ön területén lévő többi ház medián eladási ára felett, az otthoni építők Országos Szövetsége szerint.
azokon a helyeken, ahol a lakhatási költségek jelentősen megemelkedtek, és közelednek a csúcshoz, még egy fix-felső vásárlása is túl drága lehet. Egy nagyszabású felújítási munka több hónapot is igénybe vehet, ha nem éveket, és ha a lakásárak ebben az időszakban csökkennek vagy lakatlanok maradnak, akkor a projekt végén olyan házzal lehet kijönni, amely közel sem éri meg a beruházást.
“nem lehet javítani az utat ki egy lefelé piacon,” mondja HomeGain.com Inman.
DIY amikor csak lehetséges
bármilyen felújításra van szükség, általában a leginkább költséghatékony, ha a lakástulajdonosok bejutnak.
“a fixer-upper azoknak szól, akik hajlandóak a do-it-yourselfers-nek lenni, mert ez sok pénzt takaríthat meg nekik, és megtarthatják maguknak az otthoni érték növekedését” – mondja Fernando Semiao, a Century 21 Semiao ingatlanügynöke és munkatársai A New Jersey-i Lyndhurstben.
Sok Semiao ügyfelei nem engedhet meg magának egy ház jó állapotú, a New Jersey-i külvárosban, de “a készségek lógni szekrények, festék, habarcs, berendezés telepítése, építeni pakli, cserélje ki a windows, pedig még fel vinil iparvágány,” mondja.
ha nem vagy a gyakorlati típus, készülj fel arra, hogy jelentős időt — hónapokat vagy akár éveket — fordítson a vállalkozók szoros felügyeletére. De ne feledje, hogy az összes pénzügyi nyereségét ki lehet törölni, ha a projekt hibák vagy felesleges késedelmek miatt meghaladja a költségvetést.
finanszírozás: sorolja fel a pénzt
az egyik legnagyobb kihívást jelentő szempontja vásárol egy fixer-felső fizet a Felújítás. Érthető, hogy a legtöbb ember nem sok extra készpénzt, miután az előleg és a kifizető záró költségek, így jön a további pénzt, hogy fedezze a javítás vagy átalakítás nehéz lehet.
kis projektek esetében a hitelkártya-tartozás egy lehetőség. A kamatok magasak, a kamatok nem adólevonhatók, de nincsenek előre fizetett költségek, mint például az értékelési és az Originációs díjak. Az is lehetséges, hogy kölcsön ellen a készpénz értéke egy 401 (k) nyugdíjazási terv, életbiztosítás, vagy állomány portfolió. Ezekben az esetekben nincs hitelellenőrzés, és a kamatok viszonylag alacsonyak-hasonlóan a tipikus jelzáloghoz -, de a kamat nem adóköteles.
messze a legnépszerűbb finanszírozási választás egy fixer-felső egy felújítási hitel, akár egy otthoni saját tőke hitelkeret vagy a jelzálog. Lakás saját tőke vonalak általában lehet kölcsönözni szemben 90 százaléka a saját tőke, hogy a háztulajdonos lesz a házban, miután a javítás, átalakítás befejeződött.
illusztrálni: Ha egy személy vásárol egy $250,000 fixer-upper egy előleg $25,000, és a ház lesz érdemes $ 425,000 felújítás után, a háztulajdonos lesz $ 200,000 saját tőke. Még mielőtt a munka megtörtént, a hitelfelvevő jogosult a $180,000 home equity hitel. A lakástőke-kölcsön kamatlába nagyjából megegyezik a jelzáloggal,de csak körülbelül 100 000 dollár kamatig levonható az adó.
még előnyösebb az első jelzáloghoz kötött felújítási kölcsön. A sajáttőke-vonalakhoz hasonlóan ezeket a kölcsönöket a ház értékéhez lehet kölcsönözni a munka befejezése után,de mint minden jelzálog, a kamat akár 1 millió dollárig is levonható.
a felújítási hiteleket szinte minden jelzáloghitelező, valamint a Fannie Mae HomeStyle programja és a Freddie Mac otthoni munkái kínálják! termék. További információ a Felújítás finanszírozásáról, beleértve a szövetségi lakásügyi Igazgatóság (FHA) által biztosított kölcsönök részleteit, olvassa el a Pénzjátékot.
A Fixer felső története: A Nightmare to Dream House
2001 januárjában Jesse és Marie Goff 535 000 dollárért-a piaci érték mintegy kétharmadáért — vásárolt egy 1400 négyzetméteres, vízeséses kortárs házat a kaliforniai Sausalitóban. Az ár annyira alacsony volt, mert az ellenőrzés problémákat talált az alapozóval, a vízvezetékkel és az elektromos rendszerrel, és a háznak nagy szüksége volt a belső és külső festésre.
Az előleg kimerült a legtöbb pár költségvetés, ezért azt tervezik, hogy először kozmetikai valamint a tervezési munka — tépd le a falakat, hogy modernizálják a lakótér, új konyha, telepítése, fa padló, festék—, mielőtt kezelése jelentős strukturális feladatok.
“úgy döntöttünk, hogy ott lakunk a felújítás alatt, és pénzt takarítunk meg, hogy olyan nagy fejlesztéseket végezzünk, mint az alapítvány később” – mondja Marie Goff.
de sok probléma nem várhatott. Egy új konyha, például, volna sérült, amikor emeltette fel a házat, hogy nem az alapítvány munka később. És nem csak a csöveket és szerelvényeket kellett megjavítani az egész házban, de sokan nem voltak képesek elegendő nyomást biztosítani az ellátási hálózat bővítéséhez.
ennek eredményeként, hónapokkal azután, hogy a házaspár megvásárolta az ingatlant, a falak és a padlók még mindig szétszakadtak, a vízvezetéket kikapcsolták a ház egyes részein, az épületet az alapítvány javításáig feltüntették, és az eredeti kozmetikai munkára elkülönített összes pénzt felrobbantották. “Ez lehangoló volt” – mondja Goff. “A közepén éltünk, ami minden elképzelhető problémának tűnt.”
Goff elismeri, hogy hibáztak. “Nem számoltuk ki, hogy mennyi pénzünk van, és mennyi kell, ha a dolgok rosszabbak, mint gondoltuk, és hamarabb kell kezelni, mint reméltük.”
az évek óta, sikerült faragni a felújítás által kaparja össze a pénzt, hogy a dolgok jobbra, figyelembe véve a legtöbb munkát maguknak, illetve bérbeadása a külső vállalkozók csak akkor, ha szükséges, majd szorosan együttműködik velük.
a kudarcok ellenére Goff nem sajnálja. “Ez többe került, mint amire számítottunk, és sokkal több időt és munkát igényelt, mint amire számítottunk” – mondta. “De ha végeztünk, hamarosan ez egy olyan ház lesz, amelyet tökéletes formában terveztünk, jóval több mint 1 millió dollár értékben. És ez a mi álomházunk.”
segítséget keres a javítás körül otthonában? Segíthet egy olyan szolgáltató otthoni garanciája, mint például az American Home Shield. Nézze meg ezeket a mélyreható útmutatókat a The Old House Reviews csapatból:
- legjobb otthoni jótállási társaságok
- American Home Shield vélemények
- AFC Home Club vélemények
- válassza ki az otthoni jótállási véleményeket
- Choice Home garanciális vélemények