amikor jelzálogot kap, választania kell az állítható kamatozású jelzáloghitelek (karok) és a fix kamatozású hitelek között. A választás lehet, hogy jelentős hatással van a hitelfelvétel költsége, ezért fontos, hogy mérlegelje a profik és hátrányok.
választó között egy ARM vs. fix kamatozású jelzálog jön le, hogy ezek az alapvető jellemzők:
- ARMs általában alacsonyabb kezdeti havi kifizetések. De a kifizetések változhatnak, és ha emelkednek, megfizethetetlenné válhatnak.
- A fix kamatozású jelzáloghitelek magasabb kamattal kezdődnek, de a kamat és a havi törlesztőrészlet nem változik a hitel futamideje alatt.
vizsgáljuk meg, hogyan működnek ezek a hitelek, és hogyan állapítható meg, hogy melyik a legjobb az Ön számára.
fix kamatozású jelzáloghitelek: könnyen érthető
a legegyszerűbb a szokásos fix kamatozású hitelekkel kezdeni, majd megvizsgálni, hogy az állítható hitelek hogyan működnek másképp.
- előnyök: fix kamatozású jelzálog biztonságos. Tudja, mennyit fog fizetni, és nem kockáztatja a kifizetést-sokk.
- lehetséges hátrányok: Az Ön aránya általában magasabb, mint egy kar kezdő kamatlába, így a havi fizetés is magasabb. Ha az árak soha nem változnak (vagy ha csökkennek), akkor többet fizet egy fix kamatozású kölcsönnel.
kiszámíthatóság: a fix kamatozású hitelek ugyanazt a kamatlábat tartják a hitel élettartama alatt. Ennek eredményeként ugyanazt a havi fizetést is megtartja (további részletekért lásd a kifizetések kiszámításának módját). Ha tudja, hogy megengedheti magának a fix kamatozású kölcsön kifizetését, nem lesz meglepetés, függetlenül attól, hogy milyen kamatlábak vannak.
kamatláb:a kiszámíthatóságért árat fizet. A karok valamivel alacsonyabb ütemben kezdődnek,mint egy fix kamatozású kölcsön, minden más egyenlő. Használja az árak a Mortgage Bankers Association (MBA), a kezdő értékelje egy 5 éves KARJÁT 4% volt, szemben a 4.81% – os átlagos 30 éves fix kamatozású jelzálog, illetve 4,25% – ra, a 15 éves hitelek.
ARMs: ossza meg a kockázatot a hitelezővel
senki sem tudja pontosan, mi fog történni a kamatlábakkal. Még ha helyesen kitalálni, hogy melyik irányba mozog (magasabb vagy alacsonyabb), nehéz megjósolni az időzítés, a sebesség a kamatláb változik. Az állítható kamatozású jelzáloghitelek lehetővé teszik, hogy megosszák a bizonytalanság kockázatát a hitelezővel. Cserébe kevesebbet fizet-legalábbis a korai években.
- előnyök: a karok általában alacsonyabb kamatlábbal indulnak, mint a fix kamatozású hitelek. Az alacsonyabb arány alacsonyabb havi fizetést eredményez, így a cash flow kezelhetőbbé válik. Ha az árak csökkennek, az arány akár csökkenhet is.
- lehetséges hátrányok: ha a kamatlábak emelkednek, a havi fizetés növekedhet. Ha ez megtörténik, előfordulhat, hogy nem engedheti meg magának a szükséges kifizetéseket, vagy előfordulhat, hogy összességében többet fizet, mint amennyit fix kamatozású jelzáloggal fizetett volna.
- egy olyan kamatláb, amely megváltozik: a karok olyan kamatlábat tartalmaznak, amely megváltozhat, amikor a gazdaság kamatlábai megváltoznak.
- ha az árak változnak: az arány lehet rögzíteni egy év, három év, öt év, hét év, vagy több. Ezután változások lehetségesek. Például egy 5/1 karral az arány öt évre van rögzítve (az első szám szerepel), majd ezt követően évente (a második szám) megváltozhat.
- mennyi? A hitelezők általában az Ön arányát egy olyan népszerű referenciaértékre alapozzák, mint a LIBOR. Ahogy ez az arány mozog, a hitel következik. A legtöbb esetben az Ön kamatlába az irányadó kamatláb plusz egy spread (vagy egy további összeg a benchmark tetején). Ha a LIBOR jelenleg 2,5 százalék, és a hitel kamata 2,25 százalék, akkor az új kamatláb 2,75 százalék lesz. A LIBOR 2021 végén kezdi meg a fokozatos kivonást.
- Caps limit kiigazítások: előfordulhat, hogy a kamatlábak nem változnak annyira, mint az alapul szolgáló referenciaérték, ha a hitel felső határa van. Például, ha a kölcsön 2% – os felső határral rendelkezik, de az index 3% – kal növekszik, akkor csak a kamatláb 2% – os növekedését tapasztalhatja meg. Hitelek segítségével kezdeti caps az első pár évben, időszakos caps (minden éves kiigazítás), az életre maximumát.
Arm vs. Fix-Rate: melyik a legjobb?
értékelje igényeit, majd válassza ki az igényeinek leginkább megfelelő kölcsönt. Mindkét típusú hitelnek van előnye és hátránya, de a helyzetétől függően a választás egyértelmű lehet.
bizonyosság szükségessége: Ha szűk a költségvetés, és bármilyen változás katasztrofális lenne, a fix kamatozású hitel biztonságosabb választás. Annak ellenére, hogy többet fizet, mint egy kezdeti KARFIZETÉS, nem fog meglepni.
kamatláb-előrejelzések: ismét nehéz megjósolni a kamatmozgások irányát, időzítését és sebességét (de lehet, hogy a három közül egyet vagy kettőt helyesen talál ki). Ez azt jelenti, hogy ha úgy gondolja, hogy a kamatlábak alacsonyak, és valószínűleg emelkednek, akkor értelme lehet egy alacsony kamatlábat rögzíteni egy fix kamatozású hitel mellett. Ha az árak magasak, és csökkennek, egy kar lehetővé teszi, hogy az arány csökkenjen anélkül, hogy refinanszírozni kellene.
agresszív előrefizetés: ha nincs hirtelen kamatemelés, akkor az ARM viszonylag alacsony havi fizetésével előre fizetheti a jelzálogot, és csökkentheti a hitelegyenlegét. Jelentős előrefizetések kezelhetik a jövőbeli kamatláb növekedésének kockázatát—kisebb hitelegyenleg mellett a kamatláb nem számít annyira.
mennyi ideig fog kölcsönözni? A rövid időkeret vonzóbbá teheti a fegyvereket is. Például, ha tudja, hogy csak hat évig tartja meg a kölcsönt, akkor kényelmes lehet egy olyan kar használata, amely öt vagy hét év után alkalmazkodik.
fix kamatozású jelzálog vs. Arm példa
az árak emelkedhetnek vagy eshetnek, de kritikus fontosságú megérteni a kar használatának lehetséges kockázatát. Az alacsonyabb fizetés vonzó, de a stratégia visszafelé sülhet el, ha az árak elég emelkednek.
tegyük fel, hogy 200 000 dollárt kölcsönöz, és 5/1 kar vagy 30 éves fix kamatozású jelzálog között választ. Ebben a példában azt feltételezzük, hogy az arányok emelkednek, a karod pedig 2% – kal növekszik az első kiigazításnál (az 5.évben). Az árak a következő két évben továbbra is évi 1% – kal emelkednek.