Mike és Tracy Voegtle egyhamar nem térnek vissza a dallasi lakáspiacra. Ki hibáztathatja őket? Hónapokig tartott a pár állandó keresése, hogy 2013-ban megtalálják Far North Dallas otthonukat. Abban az évben, a helyi lakóingatlan-piac volt a legforróbb, amit valaha is volt. Készpénzes ajánlatokat tettek a környékbeli házak számára. Az árak napról napra magasabbak voltak. A kínálat korlátozott volt. A kereslet végtelennek tűnt.
Ez azt jelentette, hogy a Voegle-knek hétvégén több nyitott házba kellett vonszolniuk három fiukat, és csalódással kellett szembenézniük, mivel elvesztették az első hat házat, amelyre pályáztak. Végül egy négy hálószobás, négy fürdőszobás helyet értek el a Brentfield Általános Iskola közelében.
mivel a Dallas lakáspiac forró maradt az elmúlt években, a Voegtles háza jelentősen nagyra értékelte, annak ellenére, hogy az egyetlen jelentős változás, amit tettek, egy medence behelyezése volt. De valami más megváltozott a Voegtles környékén. Az “Eladó” jelek sokkal hosszabb ideig állnak a pázsiton, mint régen.
“a körülöttünk lévő lakáspiac úgy érzi, hogy kissé lelassul” – mondja Mike, a Dallas’ 5G Stúdió építésze. “Látjuk házak ül a piacon már hosszú ideje, hónapokig, sőt. Ez nem történt meg néhány évvel ezelőtt.”
valójában az észak—texasi ház piacának átlagos napja jelenleg 53-a legmagasabb, mióta a Voegtles megvásárolta az övékét. Ez csak egy a sok jel közül, hogy az egykor fehér meleg Dallas lakáspiac végre elkezdett lehűlni.
erősség a
számokban ne essen pánikba. Ez nem egy mellszobor. Ez nem baleset. Ha Ön egy háztulajdonos a Dallas területen, akkor nem kell kezdeni, hogy az övet kartonból. Az árak összességében még mindig növekszik. Az Észak-Texasi első negyedéves lakásárak 1, 4 százalékkal nőttek az 2018 szintjénél, az ingatlanforgalmazók Országos Szövetsége szerint.
Ez volt a legkisebb árnövekedés a térségben 2011 óta. 2011-ben Észak-Texasban a medián otthoni ár 150 000 dollár volt. Ma ez $254,300. Tehát, ha a terület áremelkedése lelassult, ez azt jelenti, hogy a $254,300 olyasmi, mint a tetején, amit már egy hatalmas felfelé irányuló értékesítési piac itt?
nem Zillow szerint. A dallasi piacot “hűvösnek” nevezik, de az idén a medián lakásárak 7, 5 százalékos emelkedését is felszólítja. Ez csak a fele a tavalyi 14,2 százalékos emelkedésnek. De ez még mindig azt jelenti, hogy a piac felfelé halad.
ennek oka egyszerű. Vannak itt munkahelyek, és még mindig több tízezer ember költözik erre a területre, hogy megszerezze ezeket a munkahelyeket. A Munkaügyi Statisztikai Hivatal szerint 2018-ban 102 500 új munkahely jött létre. Ez segített csökkenteni a helyi munkanélküliségi ráta 3.3 százalék, mivel ez a történet fog nyomtatni-alacsonyabb, mint a 3.9 százalékos országos átlag. Jelenleg 3,7 millió ember dolgozik ezen a területen minden nap.
néhány ilyen ember új. Körülbelül 130.000 ember költözött a Dallas és Fort Worth területen csak tavaly. Egyes szakértők szerint ezeknek az embereknek körülbelül egyharmada házat akar vásárolni. Ez egy csomó új kereslet tetején bármilyen kereslet már létezett, mielőtt a 40.000 ember esett be ezen a piacon.
az alsó sorban? “A lakásárak ebben az évben valószínűleg továbbra is emelkednek Dallas-Fort Worth-ben” – mondja Jim Gaines, a Texas A&M Egyetem vezető közgazdásza. “De nem mennek fel olyan gyorsan. A közgazdaságtan szempontjából, mi történik a ” visszatérés a normához.”A piac visszatér a szokásos tevékenységi üteméhez. Ahelyett, hogy olyan túlzott állapotban lennének, ahol az árak évente 10 százalékkal emelkednek, visszatérnek 3 vagy 4 százalékra.”
a lakástulajdonosok számára jó hírnek tűnik, hogy a kereslet még mindig ott van, és az árak még mindig emelkednek. De, akkor, mi a helyzet azokkal az elhúzódó “eladó” táblákkal Mike Voegtle szomszédságában?
Árfáradtság
mint minden Econ 101 hallgató tudja (vagy tudnia kell), amikor a kereslet magas, a kínálat pedig alacsony-mindkét kifejezés leírja a teljes Észak-Texasi lakáspiacot-az árak emelkednek. És persze, akár Zillow-t, akár az ingatlanforgalmazók Országos Szövetségét kérdezzük, akár csak bárki mást, az árak itt folyamatosan emelkednek.
ne essen pánikba. Ez nem egy mellszobor. Ez nem baleset.
az értékesítés azonban nem igazán megy fel. Januárban mintegy 15 254 lakás került eladásra a dallasi terület azon részén, ahol Plano és sok más északi közösség, valamint Irving és más nyugati városok is voltak. Áprilisban már mintegy 18.012 otthonok felsorolt. Hogy, az ingatlan ügynök-úgymond, körülbelül három hónap leltár, ami azt jelenti, hogy, ha nem új házak felsorolt eladó a következő három hónapban, a meglévő szintű kereslet volna fogyasztani a jelenlegi listát, hogy nem lesz több lakás maradt venni itt. Vannak, természetesen, új listák jönnek online minden alkalommal – mind az új otthonok, mind a meglévő otthonok. Dallas vezeti a nemzet számos új otthonok építés alatt. 2018-ban 34 523 új lakás építése kezdődött itt, közel 3 százalékkal az egy évvel korábbihoz képest. A Houston 30 206 ponttal a Dallas második helyén áll. Egyetlen más város sem érte el a 30.000″ home starts ” – ot, ahogy hívják őket.
még így is, Dallasnak még mindig csak körülbelül három hónapos leltár van a kezében, jóval alacsonyabb az évtized elején látott szintektől. Kevesebb szóval mondta: a kínálat szűk. A kereslet magas. Akkor miért lapos az értékesítés, és miért lassul az áremelkedés? Sok szakértő ugyanazt a magyarázatot kínálja: az árak túl rohadt magasak.
“volt némi árfáradás” – mondja Gaines. “Az emberek azt nézik, hogy mit kérnek tőlük, és van egy kicsit több ellenállás a vásárlóktól. Ha nem kapják meg pontosan azt, amit akarnak, akkor egyáltalán nem veszik meg.”
akkor nem csoda, hogy a dallasi lakosok 61 százaléka (akik közül egyre több fiatal a karrierjük korai szakaszában) bérlő, nem pedig tulajdonos.
Jeff Duffey, aki fut, Jeff Duffey & Munkatárs, ingatlan iroda kezeli mind a meglévő, mind az új lakások értékesítése Dallasban, azt hiszi, hogy túl sok eladók hiszem, Dallas tapasztalható fellendülés piacon, hogy ad nekik a teljes irányítást árképzés. “Például-mondja-két-három évvel ezelőtt nehéz volt megtalálni sok otthont Észak-Dallasban, amelyek 400 000-600 000 dollár között voltak felsorolva. Most meg tudom mutatni valakinek otthonok öt egyenes hétvégén, és még mindig nem megy át az összes aktív listát, hogy az árkategóriában. Azok az eladók, akik túlértékelték otthonaikat, vagy akik úgy gondolják, hogy nem kell átesniük a bajon, hogy eladják otthonaikat, figyelik ingatlanaikat a piacon. A vásárlók nem akarják azokat a házakat, és nincs rájuk szükségük.”
de néhány potenciális vásárló egyszerűen nem engedheti meg magának azt, ami sok környéken van a piacon. 2012 óta a Dallas piacon az árak több mint 60 százalékkal emelkednek. A Fitch Ratings, egy hitelelemző cég szerint a dallasi piac az egyik leginkább túlértékelt az országban, és az árak 15 százalékkal magasabbak, mint amit a térség lakosságának, jövedelmének és átlagos bérleti díjainak növekedésén kellene alapozniuk. Az észak-texasi medián jövedelem sokat emelkedett az elmúlt 10 évben, 58,025 dollárról 67,382 dollárra ugrott. Ez 16 százalék. A medián lakásárak ugyanabban az időszakban 70 százalékkal emelkednek.
“jelenleg egy csomó ház van, amelyek ára magasabb árpontokban van—olyan árpontokban, amelyeket sokan nem engedhetnek meg maguknak” – mondja Paige Shipp, a Dallas-Fort Worth regionális igazgatója a Metrostudy számára, egy ingatlankutató cég.
a hazai építők Országos Szövetsége olyan számokat készített, amelyek itt ugyanazt a történetet mesélik el a megfizethetőségről. A NAHB összeállítja a negyedéves lakhatási lehetőség indexet-a tipikus család számára megfizethetőnek tekintett összes eladó lakás százalékos arányát. Dallasban egy évtizeddel ezelőtt a NAHB indexe megállapította, hogy az otthonok 75, 7 százaléka megfizethető. Ez a minősítés egy évvel később nőtt, 2010 első negyedévében 79, 9 százalékkal tetőzött. Az utóbbi években azonban meredeken csökkent, 2018 második negyedévében mindössze 45, 2 százalékra süllyedt, majd az idei első negyedévben kissé 52, 4 százalékra emelkedett.
a megfizethetőség nem csak Dallasban jelent problémát. Ez egy nagy kérdés sok nagy piacon ma, mint San Francisco. Még mindig, az Országos megfizethetőség index átlaga 61 százalék—magasabb, mint az Általános megfizethetőség Dallas.
Építők kezdett cím vevő aggodalmak megfizethetőség kötél általi gipszkarton több ezer új lakások ára között 250 000 dollár, illetve $350,000. A Metrostudy szerint az új lakásépítések negyede ebben az árkategóriában van. Egy maroknyi ilyen otthonok townhouses található Dallas. De a legtöbb hagyományos egy családi házak közösségek távol a városközponttól, az ár pont a $250,000 hogy $350,000 tartományban.
példák közé tartozik a Sandbrock Ranch az Aubrey és Union Park Little Elm-új fejlesztések felbukkanó körül amerikai 380 Denton County. “A 380-as autópálya forró, mint egy petárda” – mondja Bill Shaddock, a Shaddock Development Co. partnere. és vezérigazgatója / tulajdonosa Capital Title of Texas.
azok számára, akik nem érdekli, hogy a pop a megfizethető, exurban petárda—és az összes kérdést a terjeszkedés, hogy menjen vele—a Dallas terület még bőven kínál vásárlók és eladók, még akkor is, mint a piac visszatér néhány korábbi normák. “Ez az első alkalom a karrierem során, hogy elmondhatom az eladóimnak, hogy ha bizonyos dolgokat csinálnak otthonukkal, és vigyáznak arra, hogy hogyan árazzák, akkor egy hét alatt teljesen eladják az otthont” – mondja Duffey. “Ez nem garancia arra, hogy az ingatlanügynökök általában hajlandóak megtenni, de tudom, hogy a vásárlók még mindig ott vannak, és készek alkut kötni.”
eladott!
itt vannak Észak-Texas legmelegebb és legmelegebb helyei, a medián árak változása alapján.