March 26, 2021
IDX Resources for Brokers and Agents What is IDX:
Internet Data Display (IDX) on käytäntö, jonka avulla välittäjät voivat vaihtaa suostumuksensa näyttää toistensa kiinteistötiedot Internetissä. Tämä ohjelma tunnetaan useilla nimillä, mukaan lukien Internet Data Display (IDD) ja Broker Reciprocity(sm), ja useat MLSs eri puolilla maata ovat tehneet sitä jo vuosia. Mutta Janista lähtien. 1, 2002, NAR on määrännyt, että kaikki MLS on tarjottava osallistujilleen tapa näyttää listauksia muiden osallistujien omilla verkkosivuilla. Toisin sanoen, välittäjät voivat nyt lähettää listaus tiedot suoraan niiden paikallisten MLS omalla sivustolla ilman kehystää toisen muun listaus sivusto-joitakin rajoituksia. NAR: n toimeksianto
asioiden, teknologian ja nopeasti kehittyvien kilpailukykyisten verkkomarkkinoiden huolellinen tarkastelu sai NAR: n hallituksen luomaan tämän IDX-politiikan, jota jotkut ovat kutsuneet mlss: n seuraavaksi kehitysaskeleeksi elektronisen aikakauden aikana. Lue koko käytäntö täältä. Frequently Asked IDX Questions and Answers
Q. miten Internet-tiedonvaihto onnistuu?
A. Muiden välittäjien listaukset voidaan näyttää joko lataamalla tiedot MLS-koosteesta ja julkaisemalla ne verkkosivustollasi tai kehystämällä MLS: n julkisesti saatavilla oleva Verkkosivusto (jos sellainen on olemassa).
Q. Onko minun sallittava muiden osallistujien näyttää listauksiani verkkosivuillaan?
A. Ei, osallistujat voivat vapaasti evätä auktoriteetin tällaiseen näyttämiseen-joko peite-tai listauskohtaisesti.
Q. What happens if I won ’ t allow other Participants to display my listings on their websites?
A. Jos kiellät listaustesi näyttämisen muilta osallistujilta, et saa näyttää heidän listauksiaan verkkosivustollasi IDX-ohjelman mukaisesti. Muut osallistujat voivat antaa sinulle luvan näyttää listauksensa, mutta tämä lupa olisi haettava ja saatava erikseen jokaiselta osallistujalta.
Q. mitä tapahtuu, jos osallistuja ei blanketly kiellä muita osallistujia näyttämästä listauksiaan, vaan ilmoittaa joka kerta, kun hän lähettää uuden listauksen MLS: ään, että hänen valtuutuksensa näyttää kyseinen listaus on evätty. Koska hän ei ole antanut” blanket ” kielto näyttö muiden osallistujien (mutta on rakentavasti tekee juuri että vähitellen), onko hänellä oikeus näyttää muiden osallistujien listat?
A. No. Osallistuja ei voi tehdä välillisesti sitä, mitä hän ei voi tehdä suoraan. Koska kuka tahansa osallistuja voi jättäytyä pois IDX: stä yleisellä tasolla, voidaan olettaa, että ne osallistujat, jotka eivät jättäydy pois, ovat valmiita sallimaan muiden osallistujien näyttää listauksensa – paitsi niissä (todennäköisesti) harvinaisissa tapauksissa, joissa myyjä nimenomaan kieltää listausvälittäjää sallimasta listauksen näyttämistä muille osallistujille.
Tämä on analoginen monien MLSs: n sääntöjen ja käytäntöjen kanssa, jotka tunnustavat osallistujien oikeuden hyväksyä ”office exclusive” – listauksia tapauksissa, joissa myyjä pyytää, että heidän listaustaan ei sisällytetä MLS-kokoelmaan.
Q. MLS: n osallistuja ei ole blanketly kieltänyt listaustensa näyttämistä, mutta yli puolta uusista listauksistaan muut osallistujat eivät voi näyttää. Voimmeko tehdä säännön, jonka mukaan osallistuja ei voi näyttää muiden osallistujien listauksia IDX-ohjelman mukaisesti, ellei kyseinen osallistuja anna lupaa näyttää vaikkapa 80 tai 90 prosenttia omista listauksistaan?
A. No. Mutta jos osallistuja ei kieltäydy IDX: stä (antamalla yleisen kiellon muiden osallistujien esittämisestä), hänen oletetaan sallivan listaustensa näyttämisen muiden osallistujien toimesta, paitsi niissä tapauksissa, joissa myyjä nimenomaan kieltää tällaisen näyttämisen. Jos muut osallistujat eivät voi näyttää kohtuuttoman paljon listauksia, voitaisiin vahvistaa sääntö, jonka mukaan listausvälittäjien on todistettava, että myyjälle oli selitetty edut siitä, että heidän omaisuutensa oli muiden osallistujien sivustoilla, mutta että myyjä oli kieltäytynyt sallimasta tällaista näyttämistä.
Q. Jos osallistuja on blanketly kieltänyt listaustensa näyttämisen, voimmeko vaatia häntä todistamaan, että hän on selittänyt muiden osallistujien näyttämisen edut ja myyjä oli kuitenkin kieltäytynyt sallimasta tällaista näyttämistä?
A. No. Jos osallistuja päättää olla hyödyntämättä IDX-näyttöä, heitä ei voida vaatia selittämään sen etuja asiakkailleen. Tällainen sääntö koskisi vain osallistujia, jotka ovat valinneet ohjelmaan ne listat, joiden näyttäminen ei ole sallittua.
Q. Jos en osallistu IDX: ään, mutta annan toiselle osallistujalle luvan näyttää listaukseni heidän verkkosivuillaan, voiko MLS (minun luvallani) siirtää listaukseni kyseiselle osallistujalle?
A. Kyllä. MLS voi, mutta niitä ei vaadita, lähettää listaustietojasi mihin tahansa valtuuttamaasi kohteeseen. Päätökset siitä, tarjoaako MLS tällaista palvelua ja veloittaako se tällaisesta palvelusta, ovat paikallisia päätöksiä.
Q. if I want to authorize other Participants to display my listings under IDX, how do I do it?
A. Kun MLS toteuttaa IDX ohjelma sinun ei tarvitse tehdä mitään. Idx-ohjelman rakenteen perusteella oletetaan, että kukin osallistuja antaa luvan listaustensa näyttämiseen. Jos et salli listaustesi näyttämistä muille osallistujille, ilmoitat vain MLS: lle, että suostumuksesi evätään. On todettava, että jotkut MLSs: t ovat päättäneet käyttää IDX: ään ”opt-in” – lähestymistapaa, jonka mukaan osallistujien on varmuudella ilmaistava aikomuksensa osallistua IDX: ään. Sen määrittäminen, käytetäänkö ”opt-in”-vai ”opt-out” – lähestymistapaa, on paikallinen vaihtoehto.
Q. Voiko MLS kieltäytyä hyväksymästä listauksiani, jos en salli muiden osallistujien näyttää niitä verkkosivuillaan?
A. No. Osallistujilta ei voida vaatia suostumusta siihen, että heidän listansa näytetään muiden osallistujien verkkosivuilla MLS: ään osallistumisen ehtona.
Q. Can the MLS refuse to transfer my listings to REALTOR.COM tai toiseen kiinteistöilmoitusten kokoajaan, jos en salli muiden osallistujien näyttää niitä verkkosivuillaan?
A. Kyllä. Muutetun IDX-käytännön mukaan MLSs voi, asiana tai paikallisena vaihtoehtona, vaatia osallistumista IDX: ään ehtona sille, että listat lähetetään kiinteistöilmoitusten yhdistäjille/julkaisijoille.
Q. onko IDX ristiriidassa lisenssilain tai eettisten sääntöjen kanssa?
A. IDX: n täytäntöönpanon on oltava sopusoinnussa valtion lainsäädännön kanssa. NAR: n IDX-politiikkalausunto on eettisten sääntöjen mukainen, koska muiden osallistujien listauksia ei voi näyttää ilman heidän suostumustaan. Suostumus voidaan kuitenkin olettaa, ellei listalleottelija salaa sitä myöntävästi.
Q. Meidän MLS ei ole julkisesti saatavilla Web-sivusto näyttää osallistujien listauksia. Tarkoittaako NAR: n IDX-politiikka sitä, että meidän on perustettava sellainen, jotta osallistujat voivat kehitellä toistensa listauksia?
A. No. Kehystys on IDX-vaihtoehto, joka on osallistujien käytettävissä vain, jos yhdistys tai MLS ylläpitää julkisesti saatavilla olevaa verkkosivustoa. NAR: n politiikka ei edellytä yhdistyksiä tai MLSs luoda tällaisia sivustoja yksinkertaisesti tarjota tämän vaihtoehdon sen osallistujille.
Q. MLS on tietokoneistettu, mutta ei internetpohjainen. Onko meidän luotava Internet-pohjainen järjestelmä NAR: n IDX-politiikan noudattamiseksi?
A. Ei, mutta IDX-politiikan mukaan vuoteen 2002 mennessä MLS: n on sallittava osallistujien poimia listaustietoja, jotta listaustiedot voidaan näyttää muiden osallistujien verkkosivuilla (paitsi tietenkin, jos listausvälittäjät eivät anna suostumustaan).
Q. Voinko valtuuttaa jotkut, mutta eivät kaikki, osallistujat näyttämään listani Internetissä?
A. Jos hyväksyt listaustesi näyttämisen muiden osallistujien toimesta IDX-ohjelmassa, niin kuka tahansa muu MLS: n osallistuja voi näyttää listasi. Jos haluat valtuuttaa joitakin, mutta ei kaikkia, osallistujia näyttämään listasi, tämä voidaan toteuttaa – joskaan ei IDX-ohjelmassa. Erilliset suostumukset olisi myönnettävä jokaiselle osallistujalle, jolla on lupa näyttää listasi. Kuten aiemmassa kysymyksessä todettiin, MLSs voi, mutta ei vaadita, lähettää listauksia mihin tahansa määränpäähän annat. Päätökset siitä, tarjoaako MLS tällaista palvelua, ja niihin liittyvät (mahdolliset) maksut ovat paikallisesti määriteltäviä asioita.
Q. Voiko MLSs veloittaa maksun listaustietojen lataamisesta osallistujille?
A. Kyllä, NAR: n IDX-politiikka ei vaikuta yhdistysten ja MLSs: n oikeuteen arvioida osallistujille tarjottujen palvelujen maksuja ja maksuja. Tämä on edelleen paikallisen päätöksenteon asia, joka riippuu olemassa olevien käytäntöjen parametreista (KS.Useita listauksia koskevat lausumat 7.9, 7.45 ja 7.57 Käsikirjassa ”Monilistausta koskeva politiikka”).
Q. tarkoittaako IDX, että luottamukselliset tiedot ovat nyt yleisön saatavilla?
A. No. IDX sallii MLSs: n kieltää sellaisten tietojen esittämisen (joko lataamalla tai kehystämällä), jotka on tarkoitettu yksinomaan muille kiinteistöalan ammattilaisille eikä kuluttajille.
Q. Täytyykö listausyritys tunnistaa, kun näytän muiden osallistujien listauksia verkkosivuillani?
A. Tämä asia on jätetty paikallisen MLSs: n harkintaan. Osallistujat haluavat pitää lisenssilain vaatimuksen ja eettiset säännöt (erityisesti artikla 12) mielessä, kun he osallistuvat tällaisiin näyttöihin.
Q. voidaanko listatietoja muuttaa, kun ne näkyvät muiden osallistujien verkkosivuilla?
A. Tässäkin on kyse paikallisesta päättäväisyydestä, vaikka kaikkien hyväksyttyjen muutosten on oltava eettisten sääntöjen 12 artiklan” totuudenmukaisen kuvan ” mukaisia.
Q. eivätkö ostajat (tai ostajina esiintyvät henkilöt) voi purkaa koko MLS-tietokannan ja tehdä sillä mitä haluavat?
A. Mlss voi paikallisella päätöksellä asettaa kohtuulliset rajat sille, kuinka paljon dataa ja/tai kuinka monta listausta kuluttajat voivat hakea tietyssä osallistujien verkkosivujen kyselyssä.
Q. Eikö IDX salli kansallisten ja alueellisten yritysten koota listatietoja monista MLSs: istä ja luoda ”super-mlss”?
A. kyky koota listatietoja useista MLSs: istä riippuu edelleen paikallisista MLS: n säännöistä. IDX: n mukaan MLSs voi rajoittaa tiukasti muiden osallistujien listojen esitysoikeuden niihin toimistoihin, joilla on osallistumisoikeudet kyseiseen MLS: ään.
Q. Miksi meidän pitäisi antaa listaustemme näkyä kilpailijoidemme verkkosivuilla?
A. Kerroit muille osallistujille näyttää listauksia Internetissä on liiketoiminnan päätös jokaisen osallistujan on tehtävä, ottaen huomioon niiden velvollisuus edistää asiakkaidensa parasta; tehdä yhteistyötä muiden välittäjien; ja mahdollisuus käyttää Internetiä paremmin palvella asiakkaitaan ja asiakkaita.
(Huom: nämä kysymykset ja vastaukset ovat luonteeltaan neuvoa-antavia, niitä ei ole tarkastettu tai hyväksytty valtakunnallisen kiinteistönvälittäjien yhdistyksen hallituksessa, ja niitä päivitetään aika ajoin.) artikkeleita äskettäin kirjoitettu IDX (Broker vastavuoroisuus) ja enemmän resursseja. Lisää resursseja realtoreille
alla olevien resurssien yksityiskohdat eivät päde jokaiseen MLS: ään, koska osavaltion lait ja joissain tapauksissa yhdistyksen mandaatit poikkeavat toisistaan. Ota yhteyttä paikallisyhdistykseesi tai MLS: ään sen IDX-määräysten vuoksi. KIINTEISTÖNVÄLITTÄJILLÄ on mahdollisuus osallistua MLS: n IDX-ohjelmaan tai ei.
Broker Recipipity & you: What you need to know about Nar ’ s new policy, kirjoittanut Richard Westlund. California Association of REALTORS® ’ Real Estate Technology magazine.
Broker vastavuoroisuus laittaa liikenteen peliin: NAR politiikka hyvä välittäjille, huono aggregaattoreille? California Association of REALTORS® ’ Real Estate Technology magazine.
välittäjät ottavat Internetin liidit hallintaansa: järjestelmät auttavat pitämään liidit putoamasta halkeamien läpi. Kiinteistönvälitysajoilta.
mikä on Internet – tiedonvaihto. REALTOR Association Executive magazine, Syksy 2000.
vastavuoroinen Internet-Listaustieto Minnin alueellisista MLS: stä.
Broker Reciprocity, joka oli yksi NAR: n käyttämistä malleista Internetin datanäytön kehittämisessä, on itse asiassa Minnesotan alueellisen MLS: n merkkitermin nimi.