kun saat asuntolainan, sinun on valittava vaihtuvakorkoisten asuntolainojen (ARMs) ja kiinteäkorkoisten lainojen välillä. Valinnalla, jonka teet, voi olla merkittävä vaikutus lainakustannuksiisi, joten on kriittistä punnita etuja ja haittoja.
valinta ARM: n ja kiinteäkorkoisen asuntolainan välillä perustuu näihin olennaisiin piirteisiin:
- aseilla on tyypillisesti pienemmät kuukausimaksut. Mutta maksut voivat muuttua, ja jos ne nousevat, niistä voi tulla maksamattomia.
- kiinteäkorkoiset asuntolainat alkavat korkeammalla korolla, mutta korko ja kuukausimaksu eivät muutu laina-aikana.
tutkitaan, miten nämä lainat toimivat ja miten määritetään, mikä on sinulle parasta.
kiinteäkorkoiset asuntolainat: helppo ymmärtää
on helpointa aloittaa tavallisista kiinteäkorkoisista lainoista ja tutkia sitten, miten säädettävät lainat toimivat eri tavalla.
- plussat: kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat turvallisia. Tiedät, kuinka paljon maksat, etkä ota riskiä maksushokista.
- potentiaaliset miinukset: Korko on tyypillisesti korkeampi kuin aloitusprosentti käsivarteen, joten kuukausimaksu on myös korkeampi. Jos korot eivät koskaan muutu (tai jos ne laskevat), maksat enemmän kiinteäkorkoisella lainalla.
ennustettavuus: kiinteäkorkoiset lainat pitävät saman koron läpi laina-ajan. Tämän seurauksena pidät myös saman kuukausimaksun (katso, miten maksut lasketaan tarkemmin). Jos tiedät, että sinulla on varaa maksaa kiinteäkorkoinen laina, ei tule yllätyksiä, tekivät korot mitä tahansa.
korko: tuosta ennustettavuudesta maksetaan hinta. Aseet alkavat hieman matalammalla korolla kuin kiinteäkorkoinen laina, kaikki muut asiat ovat samanarvoisia. Asuntolainabankeriliiton (Mortgage Bankers Association, MBA) korkojen perusteella 5-vuotisen haaran lähtökorko oli 4%, Kun se oli keskimäärin 30-vuotisten kiinteäkorkoisten asuntolainojen 4,81% ja 15-vuotisten lainojen 4,25%.
aseet: Jaa riski lainanantajasi kanssa
kukaan ei tiedä tarkasti, mitä korkojen kanssa tapahtuu. Vaikka oikein arvaisi, mihin suuntaan korot liikkuvat (korkeammalle tai alemmas), korkomuutosten ajoitusta ja nopeutta on vaikea ennustaa. Vaihtuvakorkoisten asuntolainojen avulla voit jakaa epävarmuuden riskin lainanantajasi kanssa. Vastineeksi maksat vähemmän-ainakin alkuvuosina.
- plussat: velkainstrumentit alkavat tyypillisesti matalammalla korolla kuin kiinteäkorkoiset lainat. Matalampi korko johtaa pienempään kuukausimaksuun, jolloin kassavirta on helpommin hallittavissa. Jos hinnat laskevat, korko voi jopa laskea.
- mahdolliset miinukset: jos korot nousevat, kuukausimaksusi voi nousta. Jos näin tapahtuu, sinulla ei ehkä ole varaa vaadittuihin maksuihisi, tai saatat päätyä maksamaan kaiken kaikkiaan enemmän kuin olisit maksanut kiinteäkorkoisella asuntolainalla.
- korko, joka muuttuu: aseissa on korko, joka voi muuttua talouden korkojen muuttuessa.
- kun kurssit muuttuvat: korko voidaan vahvistaa vuodeksi, kolmeksi vuodeksi, viideksi vuodeksi, seitsemäksi vuodeksi tai sitä pidemmäksi ajaksi. Sen jälkeen muutokset ovat mahdollisia. Esimerkiksi 5/1 ARM, korko on kiinteä viisi vuotta (ensimmäinen numero lueteltu) ja voi muuttua vuosittain (toinen numero) sen jälkeen.
- kuinka paljon? Lainanantajat yleensä perusta korko suosittu benchmark kuten LIBOR. Kun korko liikkuu, lainasi seuraa perässä. Useimmissa tapauksissa korko on viitekorko lisättynä marginaalilla (tai lisämäärällä vertailuarvon päälle). Jos LIBOR on tällä hetkellä 2,5 prosenttia ja lainasi korkoero on 2,25 prosenttia, Uusi korkosi asettuisi 2,75 prosenttiin. LIBOR alkaa lopettaa toimintansa vuoden 2021 lopussa.
- Korkorajat: korot eivät välttämättä muutu yhtä paljon kuin viitearvo, jos Lainassa on korkokatot. Jos esimerkiksi lainasi korkokatto on 2%, mutta indeksi nousee 3%, korkosi nousee vain 2%. Lainoissa voidaan käyttää alkumarginaaleja muutamana ensimmäisenä vuotena, jaksottaisia ylärajoja (jokaista vuotuista mukautusta varten) ja elinikäisiä enimmäisarvoja.
ARM vs. kiinteä korko: kumpi on paras?
arvioi tarpeesi ja valitse tarpeisiisi parhaiten sopiva laina. Molemmissa lainatyypeissä on hyviä ja huonoja puolia, mutta tilanteesta riippuen valinta voi olla selvä.
varmuuden tarve: Jos budjetti on tiukka ja mahdolliset muutokset olisivat katastrofaalisia, kiinteäkorkoinen laina on turvallisempi valinta. Vaikka maksat enemmän kuin alkuperäisen ARM maksu, et ylläty.
korkoennusteet: jälleen on vaikea ennustaa korkojen liikkeiden suuntaa, ajoitusta ja nopeutta (mutta voisi arvata yhden tai kaksi niistä kolmesta oikein). Se sanoi, Jos uskot korot ovat alhaiset ja ne todennäköisesti nousevat, se voi olla järkevää lukita alhainen korko kiinteäkorkoinen laina. Jos korot ovat korkeat ja asetettu laskemaan, käsivarren avulla korko laskee ilman tarvetta jälleenrahoittaa.
aggressiivinen ennakkomaksu: ellei korkotaso nouse jyrkästi, voit käyttää ARM: n suhteellisen pientä kuukausimaksua asuntolainan ennakkomaksuun ja pienentää lainasaldoasi. Merkittävillä ennakkomaksuilla voidaan hallita tulevan koronnoston riskiä-pienemmällä lainasaldolla korolla ei välttämättä ole yhtä suurta merkitystä.
kuinka kauan lainaat? Lyhyt aikaväli voi myös tehdä aseista houkuttelevampia. Esimerkiksi, jos tiedät, että voit vain pitää lainan kuusi vuotta, saatat olla mukava käyttää käsivarsi, joka säätää viiden tai seitsemän vuoden kuluttua.
kiinteäkorkoinen asuntolaina vs. ARM esimerkki
korot voivat nousta tai laskea, mutta on kriittistä ymmärtää mahdollisen riskin käyttää ARM. Pienempi maksu houkuttelee, mutta strategia voi kostautua, jos hinnat nousevat tarpeeksi.
oleta, että lainaat 200 000 dollaria, ja valitset 5/1 Armin tai 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan väliltä. Tässä esimerkissä oletamme, että korot nousevat, ja käsivarren korko kasvaa 2% ensimmäisellä säätövuodella (vuonna 5). Hinnat nousevat edelleen 1% vuodessa kahden seuraavan vuoden ajan.