Mike ja Tracy Voegtle eivät palaa Dallasin asuntomarkkinoille lähiaikoina. Kuka voi syyttää heitä? Parin jatkuva etsintä Pohjois-Dallasin-kotinsa löytämiseksi kesti kuukausia vuonna 2013. Tuona vuonna paikalliset asuntomarkkinat olivat kuumimmat koskaan. Kodeista tehtiin käteisostotarjouksia eri puolilta aluetta. Hinnat nousivat päivä päivältä. Tarjonta oli vähäistä. Kysyntä tuntui loputtomalta.
se tarkoitti, että Voegtles joutui raahaamaan kolme poikaansa useisiin avoimiin taloihin viikonloppuisin ja kohtaamaan pettymyksen, kun he hävisivät kuusi ensimmäistä taloa, joista he tarjosivat. Lopulta he päätyivät neljän makuuhuoneen ja neljän kylpyhuoneen paikkaan lähelle Brentfieldin ala-astetta.
koska Dallasin asuntomarkkinat ovat pysyneet takavuosina kuumina, Voegtlesien talo on noussut merkittävästi, vaikka ainoa suuri muutos, jonka he ovat tehneet, oli uima-altaan laittaminen. Mutta Voegtlesin naapurustossa on muuttunut jotain muutakin. ”Myytävänä” – kyltit seisovat nurmikoilla paljon pidempään kuin ennen.
”ympärillämme olevat asuntomarkkinat tuntuvat hieman hidastuvan”, Dallasin 5G-Studiolla työskentelevä arkkitehti Mike sanoo. ”Näemme taloja istumassa markkinoilla jo pitkään, jopa kuukausia. Niin ei käynyt muutama vuosi sitten.”
itse asiassa Pohjois—Texasissa sijaitsevan talon keskimääräinen myyntipäivä on nyt 53-korkein, mitä se on ollut sen jälkeen, kun Voegtles osti omansa. Se on vain yksi monista merkeistä siitä, että Dallasin asuntomarkkinat ovat vihdoin alkaneet viilentyä.
vahvuus luvuissa
älä panikoi. Tämä ei ole pidätys. Se ei ole kolari. Jos olet asunnonomistaja Dallasin alueella, sinun ei tarvitse alkaa tehdä vyösi pahvista. Hinnat kaiken kaikkiaan nousevat edelleen. Ensimmäisen neljänneksen asuntojen hinnat Pohjois-Texasissa nousivat 1,4 prosenttia yli tasonsa vuonna 2018, mukaan National Association of Realtors.
se oli pienin hinnannousu alueella sitten vuoden 2011. Vuonna 2011 kodin mediaanihinta Pohjois-Texasissa oli 150 000 dollaria. Tänään se on 254 300 dollaria. Joten jos aluehintojen nousu on hidastunut, tarkoittaako se, että 254,300 dollaria on jotain huipulla, joka on ollut valtava nouseva myynti markkinoilla täällä?
Ei Zillowin mukaan. Se on nimetty Dallasin markkinoilla ”cool”, mutta se vaatii myös 7,5 prosentin nousua mediaanikotien hintaan tänä vuonna. Se on vain puolet viime vuoden 14,2 prosentin noususta. Mutta se tarkoittaa, että markkinat ovat nousussa.
syy tähän on yksinkertainen. Täällä on työpaikkoja,ja kymmenettuhannet ihmiset muuttavat edelleen tälle alueelle saadakseen ne työpaikat. Työvoimatilastojen mukaan tänne syntyi 102 500 uutta työpaikkaa vuonna 2018. Tämä auttoi vähentämään paikallisen työttömyysasteen 3,3 prosenttiin, kun tämä juttu oli menossa painoon-alhaisemmaksi kuin 3,9 prosenttia maan keskiarvosta. Tällä alueella on 3,7 miljoonaa ihmistä menossa töihin joka päivä.
osa heistä on uusia. Pelkästään viime vuonna Dallasin ja Fort Worthin alueelle muutti noin 130 000 ihmistä. Jotkut asiantuntijat arvelevat, että noin kolmannes näistä ihmisistä haluaa ostaa talon. Se on paljon uutta kysyntää sen lisäksi, mitä kysyntää oli jo ennen kuin ne 40 000 ihmistä tulivat markkinoille.
pohjanoteeraus? ”Asuntojen hinnat nousevat tänä vuonna todennäköisesti vielä Dallas-Fort Worthissa”, sanoo Texas a&M University-yliopiston Kiinteistökeskuksen pääekonomisti Jim Gaines. ”Mutta ne eivät nouse yhtä nopeasti. Taloustieteen termein kutsumme sitä, mitä tapahtuu, ” paluuksi normeihin.”Markkinat palaavat normaaliin toimintavauhtiinsa. Sen sijaan, että hinnat nousevat 10 prosenttia vuodessa, ne palaavat nousemaan 3 tai 4 prosenttia.”
asunnonomistajille tuntuu hyvältä uutiselta, että kysyntää on edelleen ja hinnat nousevat. Mutta mitä nuo” myytävänä ” – kyltit ovat Mike Voegtlen naapurustossa?
Hintaväsymys
kuten jokainen Econ 101—opiskelija tietää (tai pitäisi tietää), kun kysyntä on suurta ja tarjonta vähäistä—molemmat lauseet kuvaavat yleistä Pohjois-Texasin asuntomarkkinaa-hinnat nousevat. Kysyitpä sitten Zillow ’ lta, Kiinteistönvälittäjäliitolta tai keneltä tahansa muulta, hinnat nousevat täällä jatkuvasti.
Don ’ t panic. Tämä ei ole pidätys. Se ei ole kolari.
myynti ei kuitenkaan ole varsinaisesti nousussa. Tammikuussa oli myynnissä noin 15 254 asuntoa osassa Dallasin aluetta, johon kuuluvat Plano ja monet muut pohjoiset yhteisöt sekä Irving ja muut läntiset kaupungit. Huhtikuussa listattuja koteja oli noin 18 012. Se on kiinteistönvälittäjän puheessa noin kolmen kuukauden inventaario, mikä tarkoittaa, että jos uusia taloja ei lueteltaisi myyntiin seuraavan kolmen kuukauden aikana, nykyinen kysynnän taso kuluttaisi kaikki nykyiset listaukset ja täältä ei olisi enää asuntoja ostettavaksi. Verkossa tulee tietysti koko ajan uusia listauksia—sekä uusista että jo olemassa olevista kodeista. Dallas johtaa maata rakenteilla olevien uusien kotien määrässä. Vuonna 2018 täällä alettiin rakentaa 34 523 uutta asuntoa, mikä on lähes 3 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin. Houston sijoittui Dallasin jälkeen toiseksi tuloksella 30 206. Mikään muu kaupunki ei yltänyt 30 000 ”kotilähtöön”, kuten niitä kutsutaan.
siitä huolimatta Dallasilla on vielä jäljellä vain noin kolmen kuukauden varasto, reilusti vähemmän kuin aiemmin tällä vuosikymmenellä. Sanoi vähemmän sanoin: tarjonta on tiukkaa. Kysyntä on kovaa. Miksi myynti siis tasaantuu ja miksi hintojen nousu hidastuu? Monet asiantuntijat tarjoavat saman selityksen: hinnat ovat liian hiton korkeat.
”jonkin verran on ollut hintaväsymystä”, Gaines sanoo. ”Ihmiset katsovat, mitä heitä pyydetään maksamaan ja ostajat vastustavat hieman enemmän. Jos he eivät saa juuri sitä, mitä haluavat, he eivät osta sitä ollenkaan.”
ei siis ihme, että 61 prosenttia Dallasin alueen asukkaista (joista yhä suurempi osa on uransa alkuvaiheessa olevia nuoria) ovat nyt vuokralaisia eivätkä omistajia.
Jeff Duffey, joka johtaa Jeff Duffey & Associates-kiinteistöfirmaa, joka hoitaa sekä nykyisen että Uuden asuntokaupan Dallasissa, on sitä mieltä, että liian moni myyjä uskoo Dallasin elävän nousukautta, joka antaa heille täydellisen määräysvallan hinnoittelussa. Hän sanoo: ”esimerkiksi kaksi-kolme vuotta sitten Pohjois-Dallasista oli vaikea löytää monia asuntoja, joiden arvo oli 400 000-600 000 dollaria. Nyt voin näyttää jollekulle kotia viitenä peräkkäisenä viikonloppuna, enkä silti käy läpi kaikkia tuon hintaluokan aktiivisia listauksia. Myyjät, jotka ovat ylihinnoiteltuja kotinsa tai jotka luulevat, että heidän ei tarvitse käydä läpi vaivaa korjata kotinsa myytävänä ovat katsomassa niiden ominaisuuksia istua markkinoilla. Ostajat eivät halua niitä asuntoja eivätkä tarvitse niitä.”
mutta joillakin mahdollisilla ostajilla ei välttämättä myöskään yksinkertaisesti ole varaa siihen, mitä on markkinoilla monissa kaupunginosissa. Vuodesta 2012, hinnat Dallasin markkinoilla ovat nousseet yli 60 prosenttia. Luottoluokitusyhtiö Fitch Ratings sanoo, että Dallasin markkinat ovat yksi maan yliarvostetuimmista ja että hinnat ovat 15 prosenttia korkeammat kuin mitä niiden pitäisi olla alueen väestön, tulojen ja keskimääräisten vuokrahintojen kasvun perusteella. Pohjois-Texasin mediaanitulot ovat nousseet paljon viimeisen 10 vuoden aikana, hyppäämällä 58 025 dollarista 67 382 dollariin. Se on 16 prosenttia. Asuntojen mediaanihinnat ovat samassa ajassa nousseet 70 prosenttia.
”nyt on koko joukko taloja, jotka on hinnoiteltu korkeammilla hintapisteillä—hintapisteillä, joihin monilla ei ole varaa”, sanoo Dallas-Fort Worthin aluejohtaja Paige Shipp kiinteistötutkimusyhtiö Metrostudylle.
Valtakunnallinen kodinrakentajien liitto on rutistanut numeroita, jotka kertovat samaa tarinaa edullisuudesta täällä. NAHB kokoaa neljännesvuosittain Asuntomahdollisuusindeksi-ranking osuus kaikista myytävistä asunnoista, joita pidetään kohtuuhintaisina tyypilliselle perheelle. Vuosikymmen sitten Dallasissa NAHB: n indeksin mukaan 75,7 prosenttia asunnoista oli kohtuuhintaisia. Luokitus nousi vuotta myöhemmin ja oli korkeimmillaan 79,9 prosenttia vuoden 2010 ensimmäisellä neljänneksellä. Mutta se on laskenut jyrkästi viime vuosina, vajosi vain 45,2 prosenttiin vuoden 2018 toisella neljänneksellä, sitten kiihtyi hieman 52,4 prosenttiin tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä.
edullisuus ei ole vain ongelma Dallasissa. Se on tärkeä asia monilla suurilla markkinoilla, kuten San Franciscossa. Silti national affordability Indexin keskiarvo on 61 prosenttia – korkeampi kuin yleinen edullisuus Dallasissa.
rakentajat ovat alkaneet puuttua ostajien huoliin edullisuudesta ripustamalla kipsilevyä tuhansiin 250 000-350 000 dollarin hintaisiin uusiin asuntoihin. Metrostudyn mukaan neljännes alueen kaikesta uudiskotirakentamisesta on tuossa hintaluokassa. Kourallinen näistä kodeista on Dallasissa sijaitsevia rivitaloja. Useimmat ovat kuitenkin perinteisempiä omakotitaloja kaukana keskustasta sijaitsevissa yhteisöissä, joiden hintapisteet ovat 250 000-350 000 dollarin luokkaa.
esimerkkejä ovat Aubreyssa sijaitseva Sandbrock Ranch ja Little Elmissä sijaitseva Union Park—new developments, joka putkahtaa esiin ympäri Yhdysvaltoja 380 Dentonin piirikunnassa. ”Highway 380 on kuuma kuin sähikäinen”, sanoo Shaddock Development Co: n osakas Bill Shaddock. ja Capital Title of Texasin toimitusjohtaja / omistaja.
niille, jotka eivät ole kiinnostuneita näkemään tuon edullisen, urbaanin sähikäisen poppia—ja kaikkia siihen liittyviä rönsyileviä kysymyksiä—Dallasin alueella on vielä paljon tarjottavaa ostajille ja myyjille, vaikka markkinat palaavat joihinkin entisiin normeihinsa. ”Tämä on ensimmäinen kerta urallani, kun olen voinut sanoa myyjilleni, että jos he tekevät tiettyjä asioita kodeilleen ja ovat tarkkoja sen hinnoista, he ehdottomasti myyvät kodin viikossa”, Duffey sanoo. ”Se ei ole takuu kiinteistönvälittäjät ovat yleensä valmiita tekemään, mutta tiedän, että ostajat ovat edelleen siellä, ja he ovat valmiita tekemään sopimuksen.”
myyty!
tässä ovat Pohjois-Texasin kuumimmat ja nottavimmat paikat mediaanihintojen muutoksen perusteella.