ihmisille, jotka rakastavat vanhoja taloja — ja rakastavat niiden kunnostamista — ajatus remontin ostamisesta voi olla vastustamaton. Ajattele vain: voit napata ränsistynyt paikka hyvässä naapurustossa reilusti alle markkinahinnan, investoida aikaa ja rahaa remontoida sitä, ja päätyä kuin uusi talo, joka on arvoinen vähintään kaksi kertaa mitä olet maksanut siitä. Eikö kuulostakin hyvältä?
usein se on. Mutta ostaminen fixer-ylempi voi olla täynnä vaaraa. Joten ennen kuin otat sukeltaa, Lue kodin restaurointi vinkkejä varmista, että sinulla on realistinen käsitys siitä, mitä olet joutumassa.
”Jos ihmiset ovat etukäteen anteeksiantamattomia arvioimaan remontin kustannuksia, kiinteistön ja naapuruston arvoa ja sitä, kuinka paljon rahaa heillä on, he voivat tulla ulos ja ostaa enemmän taloa kuin heillä muuten olisi koskaan varaa”, sanoo Bradley Inman, toimitusjohtaja HomeGain.com, kiinteistökauppa – ja tiedotussivusto.
asioita, jotka kannattaa ottaa huomioon, kun ostaa Fikseri Ylempi
, että mielessä, tässä mitä se tekee tehdä ostaa fixer-ylempi maksaa pois.
kustannusanalyysi: tee matematiikka
sen selvittäminen, mitä sinun pitäisi maksaa ostaessasi remonttia, alkaa yksinkertaisella yhtälöllä. Laske ensin yhteen kiinteistön remonttikulut talon kunnon perusteellisen arvioinnin perusteella. Ole kova tämän arvion kanssa, jonka pitäisi sisältää materiaaleja ja työvoimaa-sinun ja muiden ihmisten.
vähennä seuraavaksi asunnon todennäköisestä markkina-arvosta remontin jälkeen se, joka on saatu naapuruston vertailukelpoisista kiinteistöjen hinnoista. Vähennä sitten ainakin toiset 5 – 10 prosenttia ylimääräisistä, jotka päätät lisätä, odottamattomista ongelmista ja onnettomuuksista, jotka on hoidettava, sekä inflaatiosta. Jäljelle jää sinun tarjouksesi.
olennaista on, että kiinteistösopimukseen sisältyy tarkastuslauseke. Parhaimmillaan tarkastus vakuuttaa, että talo on hyvä sijoitus, pahimmillaan se auttaa perääntymään kaupasta.
usein fixer-upeilla, se on jotain siltä väliltä. Tarkastaja dokumentoi vakavan ongelman tai kaksi, ja havaintojen avulla voi saada myyjän maksamaan korjaukset tai neuvotella myyntihinnan alaspäin.
jos talo tarvitsee merkittäviä rakenteellisia parannuksia, monet kiinteistöasiantuntijat suosittelevat välttämään sitä kokonaan. Tämä johtuu siitä, että suuret korjaukset — LVI — ja sähköjärjestelmien peruskorjaukset, perustusten päivitykset sekä mittavat katto-ja seinätyöt-ovat yleensä ”näkymättömiä” ja tuskin koskaan nostavat talon arvoa niin paljon, että se kompensoisi remontin kustannukset.
näin ostat kiinnikkeen: Pick-projektit, jotka maksavat
, ovat sellaisia, jotka vaativat lähinnä kosmeettisia parannuksia-maalikosketuksia, kipsilevykorjauksia, lattian korjausmaalausta — jotka yleensä maksavat paljon vähemmän kuin mitä ne tuottavat markkina — arvossa. Myös uudet valaisimet, ovet, ikkunaluukut ja sivuraiteet sekä päivitetyt keittiöt ja kylpyhuoneet ovat tuottoisia parannuksia.
rakenteellisten ja kosmeettisten remonttien väliin jääminen ovat suuria lisäyksiä, joita tarvitaan talon saattamiseksi naapureidensa mukaiseksi, kuten perhehuone tai kolmas makuuhuone kolmen makuuhuoneen yhteisössä. Tällaiset hankkeet maksavat yleensä yhtä paljon tai enemmän kuin ne tuottavat markkina-arvona (poikkeuksena tähän on kylpyhuoneen lisääminen, joka voi olla kaksi kertaa niin paljon kuin sen kustannukset).
joskus kosmeettiset parannukset on mahdollista taitella rakenteelliseksi korjaukseksi, joka nostaa korjaajan arvoa. Jos vaihdat esimerkiksi katon, voit lisätä kattoikkunan samaan aikaan. Tai voit asentaa erkkerin, jossa oli kuivaa lahoa seinässä.
mutta et myöskään halua ylikorostaa: Remonttiinvestointien ei pitäisi kohottaa talosi arvoa yli 10-15 prosenttia yli muiden asuinalueesi talojen mediaanimyyntihinnan, sanoo Valtakunnallinen kodinrakentajien liitto.
paikoissa, joissa asumiskustannukset ovat nousseet merkittävästi ja lähestyvät huippua, jopa kohtuuhintaiselta vaikuttavan remonttikaton ostaminen voi olla liian kallista. Laajamittainen remonttiurakka voi kestää useita kuukausia, ellei vuosia, ja jos asuntojen hinnat laskevat tai pysyvät sinä aikana tasaisena, on mahdollista tulla projektin päätteeksi ulos talo, joka ei ole läheskään investoinnin arvoinen.
”et voi parantaa tiesi ulos alas markkinoilla,” sanoo HomeGain.com hän on Inman.
DIY aina kun se on mahdollista
mitä tahansa remonttia tarvitaankin, se on yleensä kustannustehokkainta, kun asunnonomistajat pistävät tuulemaan.
”korjaaja-ylempi on ihmisille, jotka ovat valmiita tekemään sen itse, koska se voi säästää paljon rahaa ja he voivat pitää asunnon arvon nousun itsellään”, sanoo Fernando Semiao, kiinteistönvälittäjä Century 21 Semiao and Associates Lyndhurstissa New Jerseyssä.
monilla Semiaon asiakkailla ei ole varaa hyväkuntoiseen taloon New Jerseyn esikaupunkialueella, mutta ”heillä on taito ripustaa kaapit, maalata, spacklata, asentaa trimmejä, rakentaa kansia, vaihtaa ikkunat ja jopa laittaa vinyylipäällysteet”, hän sanoo.
Jos et ole käytännön tyyppiä, ole valmis käyttämään huomattavan paljon aikaa-kuukausia tai jopa vuosia — urakoitsijoiden tarkkaan valvomiseen. Mutta muista, että kaikki taloudelliset voitot voidaan pyyhkiä pois, jos hanke menee yli budjetin, koska virheitä tai tarpeettomia viivästyksiä.
Rahoitus: rahat riviin
yksi remontin maksamisen haastavimmista puolista on remontin maksaminen. Ymmärrettävästi useimmilla ihmisillä ei ole paljon ylimääräistä rahaa käsirahan tekemisen ja sulkemiskustannusten maksamisen jälkeen, joten lisärahan keksiminen korjausten tai remontin kattamiseksi voi olla vaikeaa.
pienissä hankkeissa luottokorttivelka on vaihtoehto. Korot ovat korkeat ja korot eivät ole verovähennyskelpoisia, mutta ennakkokuluja, kuten arviointi-ja lähdemaksuja, ei ole. On myös mahdollista ottaa lainaa 401(k) eläkejärjestelmän, henkivakuutuksen tai osakesalkun käteisarvoa vastaan. Jokaisessa näistä tapauksista, ei ole luottotarkistus ja korot ovat suhteellisen alhaiset — par kuin tyypillinen asuntolaina — mutta jälleen, korko ei ole verovähennyskelpoinen.
selvästi suosituin rahoitusvaihtoehto remonttilainalle, joko kodin osakelainan tai asuntolainan kautta. Home equity lines voidaan yleensä lainata vastaan 90 prosenttia oman pääoman, että asunnonomistaja on talon jälkeen korjaukset ja remontin valmistuvat.
havainnollistaa: Jos henkilö ostaa $250,000 fixer-ylempi kanssa käsiraha $25,000, ja talo on arvoltaan $425,000 remontin jälkeen, asunnonomistaja on $200,000 oman pääoman. Jo ennen kuin työ on tehty, lainanottaja on oikeutettu 180 000 dollarin asuntolainaan. Asuntolainan korko on suunnilleen sama kuin asuntolainan, mutta vain noin 100 000 dollarin korot ovat verovähennyskelpoisia.
vielä edullisempi on ensimmäiseen asuntolainaan sidottu remonttilaina. Kuten oman pääoman linjat, nämä lainat voidaan lainata talon arvoa vastaan, kun työ on valmis,mutta kuten mikä tahansa asuntolaina, korko on verovähennyskelpoinen jopa $1 miljoonaa.
Remonttilainoja tarjoavat lähes kaikki asuntolainoittajat sekä Fannie Maen HomeStyle-ohjelman ja Freddie Macin Home Works! tuote. Lisätietoa remontin rahoituksesta, mukaan lukien tiedot liittovaltion Asuntohallinnon (FHA) vakuutetuista lainoista, on rahapelissä.
korjaajan Yläkertomus: Painajaisesta unelmataloon
tammikuussa 2001 Jesse ja Marie Goff ostivat Kalifornian Sausalitosta 1 400-neliöisen nykytalon, josta oli näkymät vesille, 535 000 dollarilla eli noin kahdella kolmasosalla markkina-arvosta. Hinta oli niin alhainen, koska tarkastuksessa havaittiin ongelmia perustuksissa, putkistossa ja sähköjärjestelmässä, ja talo kaipasi kipeästi maalausta sisältä ja ulkoa.
käsiraha kulutti suurimman osan pariskunnan budjetista, joten he suunnittelivat tekevänsä ensin kosmetiikka — ja suunnittelutöitä — purkavansa seinät asuintilan nykyaikaistamiseksi, rakentavansa uuden keittiön, asentavansa puulattiat ja maalaavansa-ennen kuin ryhtyvät hoitamaan suuria rakenteellisia tehtäviä.
”päätimme asua siellä remontin ajan ja säästää rahaa tehdäksemme isoja parannuksia, kuten säätiön myöhemmin”, Marie Goff kertoo.
mutta monet ongelmat eivät malttaneet odottaa. Esimerkiksi uusi keittiö olisi vaurioitunut, kun he tunkivat talon tehdäkseen perustustyöt myöhemmin. Eikä vain putket ja varusteet kaikkialla talossa olleet korjauksen tarpeessa, mutta monet eivät kyenneet tarjoamaan tarpeeksi painetta jakeluverkon laajentamiseksi.
seurauksena oli, että kuukausia sen jälkeen, kun pariskunta oli ostanut kiinteistön, seinät ja lattiat oli vielä revitty kappaleiksi, putkistot oli suljettu osasta taloa, rakennus oli tukittu odottamaan perustusten korjausta ja he olivat räjäyttäneet kaikki alkuperäiseen kosmeettiseen työhön varatut rahat. ”Se oli masentavaa”, Goff sanoo. ”Elimme keskellä mitä tuntui jokainen ongelma kuviteltavissa.”
Goff myöntää, että he tekivät virheitä. ”Emme laskeneet, kuinka paljon rahaa meillä oli ja kuinka paljon voisimme tarvita, jos asiat olisivat huonommin kuin luulimme ja ne olisi hoidettava nopeammin kuin toivoimme.”
takavuosina he onnistuivat näivettämään remontin haalimalla kasaan rahat, jotka tekivät asiat oikein, hoitivat suurimman osan työstä itse ja palkkasivat ulkopuolisia urakoitsijoita vain tarvittaessa ja tekivät tiivistä yhteistyötä heidän kanssaan.
takaiskuista huolimatta Goff ei kadu mitään. ”Se maksoi enemmän kuin odotimme ja vei paljon enemmän aikaa ja työtä kuin olimme odottaneet”, hän sanoo. ”Mutta kun olemme valmiita, pian, tämä on talo, jonka suunnittelimme, täydellisessä kunnossa, arvoltaan reilusti yli miljoona dollaria. Se on unelmiemme talo.”
Etsitkö apua kodin korjaustöihin? Koti takuu tarjoajalta kuten American Home Shield voi auttaa. Tutustu näihin syvällisiin oppaisiin This Old House Reviews-tiimistä:
- Best home warranty companies
- American Home Shield reviews
- AFC Home Club reviews
- Select Home Warranty reviews
- Choice Home Warranty reviews