når du får et realkreditlån, skal du vælge mellem justerbare realkreditlån (våben) og fastforrentede lån. Det valg, du foretager, kan have en betydelig indvirkning på dine låneomkostninger, så det er vigtigt at afveje fordele og ulemper.
valg mellem en ARM vs. et fastforrentet pant kommer ned på disse væsentlige funktioner:
- ARMs har typisk lavere indledende månedlige betalinger. Men betalingerne kan ændre sig, og hvis de stiger, kan de blive uoverkommelige.fastforrentede realkreditlån starter med en højere sats, men renten og den månedlige betaling ændrer sig ikke i løbet af lånets levetid.
lad os undersøge, hvordan disse lån fungerer, og hvordan man bestemmer, hvad der er bedst for dig.
fastforrentede realkreditlån: let at forstå
det er nemmest at starte med standard fastforrentede lån og derefter undersøge, hvordan justerbare lån fungerer forskelligt.
- fordele: fastforrentede realkreditlån er sikre. Du ved, hvor meget du vil betale, og du risikerer ikke betaling-chok.
- potentielle ulemper: Din sats er typisk højere end startfrekvensen på en ARM, så din månedlige betaling er også højere. Hvis satser aldrig ændres (eller hvis de falder), betaler du mere med et fastforrentet lån.
forudsigelighed: fastforrentede lån holder den samme rente gennem lånets levetid. Som et resultat beholder du også den samme månedlige betaling (se Sådan beregnes betalinger for flere detaljer). Hvis du ved, at du har råd til betalingen på et fastforrentet lån, vil der ikke være nogen overraskelser, uanset hvad renten gør.
rente: du betaler en pris for denne forudsigelighed. Våben starter med en lidt lavere rente end et fastforrentet lån, alt andet lige. Ved hjælp af satser fra Mortgage Bankers Association (MBA) var startfrekvensen for en 5-årig ARM 4% mod 4,81% for gennemsnitlige 30-årige fastforrentede realkreditlån og 4,25% for 15-årige lån.
ARMs: del risiko med din långiver
ingen ved præcis, hvad der vil ske med renten. Selv hvis du korrekt gætter på, hvilken retning satser vil bevæge sig (højere eller lavere), er det svært at forudsige timingen og hastigheden af renteændringer. Justerbar sats realkreditlån giver dig mulighed for at dele risikoen for denne usikkerhed med din långiver. Til gengæld betaler du mindre-i det mindste i de tidlige år.
- fordele: Våben starter typisk med en lavere rente end fastforrentede lån. En lavere sats resulterer i en lavere månedlig betaling, hvilket gør pengestrømmen mere håndterbar. Hvis satser falder, kan din sats endda falde.
- potentielle ulemper: hvis renten stiger, kan din månedlige betaling stige. Hvis det sker, har du muligvis ikke råd til dine krævede betalinger, eller du kan ende med at betale mere samlet, end du ville have betalt med et fastforrentet pant.
- en kurs, der ændrer sig: Våben har en rente, der kan ændre sig, når renten i økonomien ændres.
- når satser ændres: din sats kan fastsættes i et år, tre år, fem år, syv år eller mere. Derefter er ændringer mulige. For eksempel med en 5/1 ARM er satsen fastsat i fem år (det første nummer opført) og kan ændres årligt (det andet nummer) efter det.
- hvor meget? Långivere baserer typisk din sats på et populært benchmark som LIBOR. Når denne sats bevæger sig, følger dit lån. I de fleste tilfælde er din sats benchmarkrenten plus et spread (eller et ekstra beløb oven på benchmarket). Hvis LIBOR i øjeblikket er 2,5%, og spændet på dit lån er 2,25%, vil din nye rente justere til 2,75%. LIBOR begynder at udfase i slutningen af 2021.
- Caps limit justeringer: satser kan ikke ændre sig så meget som det underliggende benchmark, hvis dit lån har caps. For eksempel, hvis dit lån har et loft på 2%, men indekset stiger med 3%, vil du kun opleve en stigning på 2% i din rente. Lån kan bruge indledende caps for de første par år, periodiske caps (for hver årlig justering), og levetid maksimum.
ARM vs. fast rente: hvilken er bedst?
Evaluer dine behov og vælg det lån, der passer bedst til dine behov. Begge typer lån har fordele og ulemper, men afhængigt af din situation kan valget være klart.
behov for sikkerhed: Hvis du har et stramt budget, og eventuelle ændringer ville være katastrofale, er et fastforrentet lån et sikrere valg. Selvom du betaler mere end en indledende ARMBETALING, bliver du ikke overrasket.
renteforudsigelser: igen er det svært at forudsige retning, timing og hastighed af rentebevægelser (men du kan gætte en eller to af disse tre korrekt). Når det er sagt, hvis du mener, at renterne er lave, og de sandsynligvis vil stige, kan det være fornuftigt at låse en lav rente med et fastforrentet lån. Hvis satserne er høje og indstillet til at falde, tillader en ARM din sats at falde uden behov for at refinansiere.
aggressiv forudbetaling: medmindre der er en kraftig stigning i renten, kan du bruge en arms relativt lave månedlige betaling til at forudbetale dit pant og reducere din lånesaldo. Betydelige forudbetalinger kan styre risikoen for en stigning i den fremtidige rente—med en mindre lånebalance betyder satsen måske ikke så meget.
hvor længe vil du låne? En kort tidsramme kan også gøre Våben mere attraktive. For eksempel, hvis du ved, at du kun holder dit lån i seks år, kan du være komfortabel med at bruge en ARM, der justerer efter fem eller syv år.
fastforrentede realkreditlån vs ARM eksempel
satser kan stige eller falde, men det er afgørende at forstå den potentielle risiko for at bruge en ARM. Den lavere betaling er tiltalende, men strategien kan slå tilbage, hvis satserne stiger nok.
Antag at du låner $200.000, og du vælger mellem en 5/1 ARM eller et 30-årigt fastforrentet pant. I dette eksempel antager vi, at satserne stiger, og din ARMRATE stiger med 2% ved din første justering (i år 5). Satserne fortsætter med at stige 1% om året i de næste to år.