fordele og ulemper ved at bruge en kommerciel ejendomsmægler

alle ønsker at spare penge, og hvis hårdt arbejde og udholdenhed kan banke et par tusinde ud af prisen på en ejendomsaftale, er mange af os tilbøjelige til at gå alene. Men er det værd at finkæmme gennem mange lister i målområdet og passer til aggressive forhandlinger uden at bruge en kommerciel ejendomsmægler? Denne artikel undersøger fordele og ulemper ved at finde din egen kontorlokaler versus ved hjælp af en mægler ekspertise.

potentielle omkostningsbesparelser

uvillighed til at betale mæglerprovisionen er en af de vigtigste grunde til, at virksomheder vælger at give afkald på at bruge en lejeragent. Alligevel virksomheder sjældent nødt til at betale out-of-pocket for denne kommission. Udlejer budgetterer en 4% til 6% provision for noteringsagenten, som er opdelt med lejermægleren efter afslutningen af lejekontrakten. Opdelingen er oftest 50/50, men kan være så lav som 90/10 til fordel for noteringsagenten. Generelt koster mæglerens provision ikke virksomheden noget.

andre omkostningsbesparelser indsamles i kraft af mæglerens markedskendskab, adgang til privilegeret information og dygtighed og erfaring ved forhandlinger. En virksomhedsejer kunne med succes navigere i processen, men kan gå glip af vigtige markedsoplysninger, som en mægler kunne levere, der ville maksimere overskuddet, når virksomheden udvides. Han eller hun genkender muligvis ikke potentielle forhandlingsartikler, der sparer dem hundreder eller tusinder af dollars i løbet af lejekontrakten. At have en agent, der repræsenterer dine interesser, kan oversætte til penge i din virksomheds lomme.

på den negative side er der lejligheder, hvor lejermægleren ikke bliver betalt gennem udlejer, som i tilfælde af at finde den perfekte ejendom, der endnu ikke var opført hos en agent. Virksomheden ville derefter være ansvarlig for flere tusinde dollars af en mæglers provision oven på alle de andre omkostninger forbundet med leasing af kontorejendomme. Lejere vil i deres mæglerkontrakt angive, hvordan gebyrer skal betales for at undgå dette, og for at undgå klausuler, der udvider mæglerprovisioner over tid, eller kræve rettigheder til provisioner ved fornyelse af lejekontrakten.

hvem holder øje med din ryg?

noteringsagenter er forpligtet til at beskytte udlejerens interesser. Hvis virksomhedsledere kun arbejder med noteringsagenter, skal de stole på deres egen forstand for at beskytte virksomhedens interesser. Dette skaber en besluttet ulempe ved forhandlingstabellen, da kun udlejer er repræsenteret af fagfolk, der er bekendt med processen.

en lejer agent vil arbejde for din virksomheds interesser i alle faser af processen. De kan mere uinteresseret søge efter ejendomme, der er opført med mange mæglervirksomheder, og kan tage hensyn til din virksomheds situation og behov, snarere end at arbejde for at fylde en bygning til den bedste pris for udlejer.

Hvis du kun arbejder med fortegnelsesagenter, kan det også begrænse de egenskaber, du får vist. De vil være motiverede til at styre dig til deres eget agenturs egenskaber for at modtage den maksimale provision (især da du var tankevækkende nok til ikke at bringe en agent med hvem at dele det). På den anden side har lejermæglere også motivation til at styre deres kunder til de ejendomme, hvor provisionen er højest for dem-husk at der er nogle bygninger, hvor provisionsopdelingen ikke er 50/50.

værdien af tid

uden en mægler kan listen over tilgængelige ejendomme og deres favorabilitet med hensyn til din virksomheds bedste markedsplacering virke overvældende. Mægleren bringer erfaring og en solid forståelse af markeder i dit hovedstadsområde og kan hjælpe med at vinde kontorlokaler, der ikke er ideelle til det, du gør.

ud over at undgå den tunge investering af tid bare for at finde ejendommen, kan tidsbesparelser realiseres, når aftalen skrider frem, ved at organisere inspektioner, forhandle og genforhandle vilkår, udfylde masser af papirarbejde og afgive tilbud. Fordi mægleren har erfaring og forbindelser, kan søgningen efter en ejendom samt færdiggørelsen af alle de betingede trin til underskrivelse af lejekontrakten strømlines.

der er en con til tiden element i at bruge en kommerciel ejendomsmægler. Din agent bliver ikke betalt, før aftalen er underskrevet. Dette kan motivere ham eller hende til at haste processen langs, uden at give fuld hensyntagen til virksomhedens behov. Lejere skal være opmærksomme på dette faktum for at insistere på at flytte handlen med den hastighed, der er bedst for deres virksomheder.

Kommerciel Ejendomsmarkedskendskab giver en fordel

ejendomsmæglere er stolte af at kende det lokale marked og kan hjælpe virksomheder med at finde de mest potentielt rentable steder til deres specifikke type forretning. En opskalere tøj detail selskab kan bedre være i stand til at lokalisere steder, hvor deres slags merchandise er søgt, og tappe mægler data om mund trafik og detailsalg i visse områder.

mæglere ved ofte lige uden for flagermusen, hvilke bygninger der er tilgængelige, plus eventuelle begrænsninger, regulering og foreslået udvikling, som virksomhedsejeren måske ikke er opmærksom på. De er bekendt med områder, tendenser og endda lokale virksomhedsejere og udlejere-alle oplysninger giver en kant til kunden i hans eller hendes søgen efter kontorlokaler.

mæglervirksomheder bruger også tusinder til proprietære rapporter om markedsdata om salg og leasing, herunder trafikantal, demografi og sammenlignelige lejemål og salg. De er ofte fortrolige med tilbud, der ikke er tilgængelige for offentligheden, som kontorlokaler, der skal stilles til rådighed.

Kommercielle Ejendomsforhandlinger

vellykket forhandling kan være stressende. En kommerciel ejendomsmægler forhandler for et levende, og kan give en buffer mellem den til tider stenede proces og klienten. Forhandlinger kan være komplekse, og det er nyttigt at have en advokat på din side, der kan få øje på skjulte gebyrer eller profitcentre for udlejer.

lejemål er juridiske dokumenter, som ingen kan lide at læse-de er forvirrende og fulde af jargon, der ofte skjuler mening. En god mægler kan læse og fortolke disse juridiske dokumenter og hjælpe med at forhandle leasingklausuler, der kan være skadelige for klienten.

På con side, mæglere har en intern finansiel motivation for din lejekontrakt til at være dyrere og din lejeperiode længere, som deres provision vil forbedre som det samlede lejebeløb stiger. Dette skaber en interessekonflikt for din mægler, der er forpligtet til at beskytte dine interesser, og højere husleje er ikke blandt dem.

til kommerciel ejendomsmægler eller ikke til mægler?

at have en erfaren advokat i den kommercielle leasingarena kan kun være i en virksomheds favør, men lejere skal være opmærksomme på og opmærksomme på de iboende interessekonflikter i processen. Mens mægleren bringer meget til bordet, har han eller hun også stærke markedsmotivationer til 1) styre dig til ejendomme, hvor provisionen er bedre, 2) haste dig gennem processen og 3) forhandle en aftale med højere husleje og en længere sigt, end det er i din bedste interesse.

Nogle af disse negative incitamenter kan modereres i din kontrakt med mægleren. I stedet for at betale med provision kan virksomheden tilbyde et fast gebyr for mæglerens indsats, uanset om der findes et rum eller ej; eller et timegebyr krediteret mod en succesbonus, hvis en lejekontrakt underskrives.

hvis disse kontraktlige justeringer ikke er gennemførlige eller ønskelige, vil det blot at vide om disse interessekonflikter hjælpe en virksomhed med at identificere dem. Da værdien af at bruge en agent synes at opveje de potentielle problemer, kan lejere vælge at bruge en og holde øjnene åbne for interessekonflikter. I sidste ende svaret på “hvem holder øje med min ryg?”er fyren i spejlet.