Mike og Tracy Voegtle kommer ikke tilbage til Dallas boligmarked når som helst snart. Hvem kan bebrejde dem? Det tog måneder med konstant søgning efter parret at finde deres langt nord Dallas hjem tilbage i 2013. Det år, det lokale boligmarked var det hotteste, det nogensinde havde været. Der blev lavet kontante tilbud til boliger over hele området. Priserne steg højere dag for dag. Udbuddet var begrænset. Efterspørgslen syntes uendelig.
det betød, at Voegtles måtte trække deres tre drenge til flere åbne huse i ugen og møde skuffelse, da de mistede de første seks huse, de bød på. Endelig landede de et fire-værelses, fire-bad sted nær Brentfield Elementary.
da boligmarkedet i Dallas har været varmt i årene siden, har Voegtles’ hus værdsat betydeligt, selvom den eneste store ændring, de har foretaget, var at sætte i en pool. Men noget andet har ændret sig i Voegtles kvarter. “Til salg” skilte står på græsplæner meget længere, end de plejede at gøre.
“boligmarkedet omkring os føles som om det sænker lidt,” siger Mike, en arkitekt med Dallas’ 5g-studie. “Vi ser huse, der sidder på markedet i lang tid nu, i flere måneder, selv. Det skete ikke for et par år siden.”
faktisk er de gennemsnitlige dage på markedet for et hus nu 53—Det Højeste, det har været siden Voegtles købte deres. Det er bare et af de mange tegn på, at det engang hvide hot Dallas boligmarked endelig er begyndt at køle ned.
styrke i tallene
gå ikke i panik. Dette er ikke en buste. Det er ikke et nedbrud. Hvis du er boligejer i Dallas-området, behøver du ikke begynde at lave dit bælte af pap. Priserne generelt er stadig stigende. Boligpriserne i første kvartal steg 1.4 procent over deres niveau i 2018, ifølge National Association of Realtors.
det var den mindste prisgevinst i området siden 2011. I 2011 var den gennemsnitlige boligpris i Norditalien $ 150.000. I dag er det $ 254.300. Så hvis områdeprisstigninger er aftaget, betyder det, at $254.300 er noget som toppen af, hvad der har været et stort opadgående salgsmarked her?
ikke i henhold til P. Det hedder Dallas market” cool”, men det kræver også en stigning på 7.5 procent i medianprisen i år. Det er kun halvdelen af stigningen på 14,2 procent sidste år. Men det betyder stadig, at markedet er på en opadgående bane.
årsagen til det er simpelt. Der er job her, og titusinder af mennesker flytter stadig til dette område for at lande disse job. Bureau of Labor Statistics siger, at der blev skabt 102.500 nye job her i 2018. Det hjalp med at reducere den lokale ledighed til 3.3 procent, da denne historie skulle udskrives—lavere end det 3.9 procent nationale gennemsnit. Der er 3,7 millioner mennesker i dette område, der skal arbejde hver dag nu.
Nogle af disse mennesker er nye. Omkring 130.000 mennesker flyttede ind i Dallas og Fort værd område bare sidste år alene. Nogle eksperter mener, at omkring en tredjedel af disse mennesker ønsker at købe et hus. Det er en masse ny efterspørgsel oven på den efterspørgsel, der allerede eksisterede, før de 40.000 mennesker faldt ind på dette marked.
den nederste linje? “Boligpriserne i år vil sandsynligvis stadig gå op i Dallas-Fort værd,”siger Jim Gaines, cheføkonom ved Ejendomscentret på a&M University. “Men de går ikke så hurtigt op. I økonomi kalder vi det, der sker, en ’tilbagevenden til normen. Markedet vender tilbage til sit normale aktivitetstempo. I stedet for at være i en tilstand af overflod, hvor priserne stiger 10 procent årligt, vil de vende tilbage til at gå op 3 eller 4 procent.”
For husejere ser det ud som gode nyheder, at efterspørgslen stadig er derude, og priserne stiger stadig. Men, derefter, hvad er aftalen med de dvælende “til salg” skilte i Mike Voegtles kvarter?
pris træthed
som enhver Econ 101—studerende ved (eller burde vide), når efterspørgslen er høj og udbuddet er lavt—begge sætninger beskriver det samlede boligmarked i Nordjylland-priserne stiger. Og, sikker nok, uanset om du spørger dig selv eller National Association of Realtors eller bare om nogen anden, priserne her fortsætter med at stige.
gå ikke i panik. Dette er ikke en buste. Det er ikke et nedbrud.
salg går dog ikke rigtig op. I januar var der omkring 15.254 boliger opført til salg i en del af Dallas-området, der inkluderer Plano og mange andre nordlige samfund og Irving og andre vestlige byer. I April var der omkring 18.012 boliger opført. Det, i Ejendomsmægler-tale, er omkring tre måneders lager, hvilket betyder, at hvis der ikke blev opført nye huse til salg i de næste tre måneder, ville det eksisterende efterspørgselsniveau forbruge alle de nuværende lister, og der ville ikke være flere boliger tilbage til at købe her. Der er, selvfølgelig, nye lister kommer online hele tiden-både for nye boliger og eksisterende boliger. Dallas fører nationen i antallet af nye hjem under opførelse. I 2018 begyndte byggeriet på 34.523 nye boliger her, en stigning på næsten 3 procent fra året før. Houston blev nummer to til Dallas med 30.206. Ingen anden by nåede 30.000 “hjemmestarter”, som de kaldes.
alligevel har Dallas stadig kun omkring tre måneders opgørelse til rådighed, godt ned fra niveauer set tidligere i dette årti. Sagt med færre ord: udbuddet er stramt. Efterspørgslen er høj. Så hvorfor er salget fladt, og hvorfor sænker prisstigningerne? Mange eksperter tilbyder den samme forklaring: priserne er for forbandede høje.
“der har været en vis pris træthed,” siger Gaines. “Folk ser på, hvad de bliver bedt om at betale, og der er lidt mere modstand fra købere. Hvis de ikke får præcis det, de vil have, køber de det slet ikke.”
det er derfor ikke så underligt, at 61 procent af beboerne i Dallas-området (hvoraf et stigende antal er unge i de tidlige faser af deres karriere) nu er lejere og ikke ejere.Jeff Duffey, der driver Jeff Duffey & Associates, et ejendomsfirma, der håndterer både eksisterende og nye boligsalg i Dallas, mener, at for mange sælgere mener, at Dallas oplever et boommarked, der giver dem total kontrol over prisfastsættelsen. “For eksempel,” siger han, ” for to til tre år siden var det svært at finde mange hjem i North Dallas, der blev opført mellem $400.000 og $600.000. Nu Kan jeg vise nogen hjem i fem lige uger og stadig ikke gennemgå alle de aktive lister i den prisklasse. Sælgere, der har overpris deres hjem, eller som tror, at de ikke behøver at gå gennem besværet med at ordne deres hjem til salg, ser deres ejendomme sidde på markedet. Købere vil ikke have disse hjem, og de har ikke brug for dem.”
men nogle potentielle købere kan også simpelthen ikke have råd til, hvad der er på markedet i mange kvarterer. Siden 2012 er priserne på Dallas-markedet steget mere end 60 procent. Fitch Ratings, et kreditanalysefirma, siger, at Dallas-markedet er et af de mere overvurderede i landet, og at priserne er 15 procent højere end hvad de skal være baseret på væksten i områdets befolkning, indkomst, og gennemsnitlige lejepriser. Medianindkomsten i Norditalien er steget meget i de sidste 10 år og hoppede fra $58.025 til $67.382. Det er 16 procent. Median huspriserne i samme tidsperiode er op 70 procent.
“der er en hel masse huse nu, der er prissat i højere prispoint—prispoint, som mange mennesker ikke har råd til,” siger Paige Shipp, regional direktør i Dallas-Fort værd for Metrostudy, et ejendomsundersøgelsesfirma.
National Association of Home Builders har knust tal, der fortæller den samme historie om overkommelighed her. NAHB sammensætter et kvartalsvis Boligmulighedsindeks-en placering af procentdelen af de samlede boliger til salg, der betragtes som overkommelige for den typiske familie. I Dallas for et årti siden fandt NAHBS indeks, at 75,7 procent af boligerne var overkommelige. Denne rating steg et år senere og toppede på 79, 9 procent i første kvartal af 2010. Men det er faldet kraftigt i de senere år og synker til kun 45, 2 procent i andet kvartal af 2018 og stiger derefter lidt til 52, 4 procent i første kvartal i år.
overkommelighed er ikke kun et problem i Dallas. Det er et stort problem på mange store markeder i dag, som San Francisco. Alligevel er det nationale overkommelighedsindeks gennemsnit 61 procent-højere end den samlede overkommelighed i Dallas.
Builders er begyndt at løse køber bekymringer om overkommelighed ved at hænge gipsvæg på tusindvis af nye boliger prissat mellem $250.000 og $350.000. Metrostudy siger, at en fjerdedel af al ny boligbyggeri i området ligger i den prisklasse. En håndfuld af disse hjem er Rækkehuse beliggende i Dallas. Men de fleste er mere traditionelle enfamiliehuse i samfund langt fra centrum, med prispoint i $250.000 til $350.000 rækkevidde.
eksempler inkluderer Sandbrock Ranch i Aubrey og Union Park i Little Elm—nye udviklinger dukker op omkring US 380 i Denton County. “Motorvej 380 er varm som en fyrværkeri,” siger Bill Shaddock, en partner i Shaddock Development Co. og CEO / ejer af kapital titel i Danmark.
for dem, der ikke er interesseret i at se pop af den overkommelige, eksurban firecracker—og alle de spørgsmål om spredning, der følger med det—Dallas-området har stadig masser at tilbyde købere og sælgere, selvom markedet vender tilbage til nogle af sine tidligere normer. “Dette er første gang i min karriere, jeg har været i stand til at sige til mine sælgere, at hvis de gør visse ting til deres hjem og er forsigtige med, hvordan de prissætter det, vil de absolut sælge hjemmet om en uge,” siger Duffey. “Det er ikke en garanti ejendomsmæglere er normalt villige til at gøre, men jeg ved, at køberne er stadig derude, og de er klar til at lave en aftale.”
solgt!
Her er de hotteste og ikketeststeder i Norditalien, baseret på ændring i medianpriserne.