for folk der elsker gamle huse — og elsker at arbejde på dem — kan forestillingen om at købe en fikserings-overdel være uimodståelig. Bare tænk: Du kan fange et nedslidt sted i et godt kvarter for langt under markedsprisen, investere lidt tid og penge på at renovere det og ende med et lignende nyt hus, der er værd mindst to gange, hvad du har betalt for det. Lyder godt, ikke?
ofte er det. Men at købe en fikserings-Øvre kan være fyldt med fare. Så før du tager springet, læse vores hjem restaurering tips til at sikre, at du har en realistisk ide om, hvad du får ind.
“hvis folk er utilgivende foran med at vurdere omkostningerne ved renovering, værdien af ejendommen og kvarteret, og hvor mange penge de har, kan de komme ud og købe mere hus, end de ellers nogensinde havde råd til,” siger Bradley Inman, administrerende direktør for HomeGain.com, en ejendom salg og information Hjemmeside.
ting at overveje, når du køber en fikserings øvre
med det i tankerne, her er hvad der kræves for at få køb af en fikserings øvre løn.
omkostningsanalyse: gør matematikken
Find ud af, hvad du skal betale, når du køber en fikserings-øverste starter med en simpel ligning. Først skal du tilføje omkostningerne til renovering af ejendommen baseret på en grundig vurdering af husets tilstand. Vær hård med dette skøn, som skal omfatte materialer og arbejdskraft — din og andres.
træk derefter det fra hjemmets sandsynlige markedsværdi efter renovering, trukket fra sammenlignelige ejendomspriser i nabolaget. Træk derefter mindst yderligere 5 til 10 procent for ekstramateriale, du beslutter at tilføje, uforudsete problemer og uheld, der skal håndteres, og inflation. Hvad der er tilbage, skal være dit tilbud.
det er vigtigt, at ejendomskontrakten indeholder en inspektionsklausul. I bedste fald vil inspektionen forsikre dig om, at huset er en god investering; i værste fald vil det hjælpe dig tilbage ud af aftalen.
ofte med fikserings-overdel, det er noget i mellem. Inspektøren dokumenterer et alvorligt problem eller to, og du kan bruge resultaterne til at få sælgeren til at betale for reparationer eller forhandle salgsprisen nedad.
hvis huset har brug for betydelige strukturelle forbedringer, anbefaler mange ejendomseksperter at undgå det helt. Det skyldes, at større reparationer – VVS-og elektriske systemoverhalinger, fundamentopgraderinger og omfattende tag — og vægarbejde-normalt er “usynlige” og næppe nogensinde hæver husets værdi nok til at udligne omkostningerne ved renoveringen.
Sådan køber du en fikserings øvre: Vælg projekter, der betaler
den ideelle fikserings-overdel er dem, der for det meste kræver kosmetiske forbedringer — maling touchups, gipsreparationer, gulvlakering — som generelt koster meget mindre end hvad de returnerer i markedsværdi. Nye lysarmaturer, døre, vinduesskodder og sidespor samt opdaterede køkkener og badeværelser er også lukrative forbedringer.at falde mellem strukturelle og kosmetiske renoveringer er vigtige tilføjelser, der er nødvendige for at bringe huset på linje med dets naboer, såsom et familieværelse eller tredje soveværelse i et samfund med tre-værelses hjem. Sådanne projekter koster normalt så meget som eller mere, end de vender tilbage i markedsværdi (undtagelsen herfra er at tilføje et badeværelse, som kan være dobbelt så meget værd som dets omkostninger).
nogle gange er det muligt at folde kosmetiske forbedringer i en strukturel reparation for at øge værdien af en fikserings-øvre. Hvis du for eksempel udskifter taget, kan du tilføje et ovenlysvindue på samme tid. Eller du kunne installere et karnap, hvor der var tør rådne i en væg.
men du vil heller ikke overforbedre: For maksimal videresalgsværdi bør ombygningsinvesteringer ikke hæve værdien af dit hus mere end 10 til 15 procent over median salgsprisen for andre huse i dit område, ifølge National Association of Home Builders.
på steder, hvor boligomkostningerne er steget markant og nærmer sig et højdepunkt, kan det endda være for dyrt at købe en fikserings-øvre, der synes rimeligt prissat. Et stort renoveringsjob kan tage mange måneder, hvis ikke år, at gennemføre, og hvis boligpriserne falder eller forbliver flade i denne periode, er det muligt at komme ud i slutningen af projektet med et hus, der ikke er næsten investeringen værd.
“Du kan ikke forbedre din vej ud af et nedadgående marked,” siger HomeGain.com er Inman.
DIY når det er muligt
uanset hvilken renovering der kræves, er det normalt mest omkostningseffektivt, når husejere pitcher ind.
“en fikserings-øvre er for folk, der er villige til at være gør-det-selv, fordi det kan spare dem en masse penge, og de kan holde stigningen i hjem værdi for sig selv,” siger Fernando Semiao, en ejendomsmægler på Century 21 Semiao og Associates i Lyndhurst, ny trøje.mange af Semiaos kunder har ikke råd til et hus i god stand i forstæderne, men “har evnerne til at hænge skabe, male, spackle, installere trim, bygge dæk, udskifte vinduer og endda sætte på vinyl sidespor,” siger han.
Hvis du ikke er den praktiske type, skal du være parat til at afsætte en betydelig mængde tid-måneder eller endda år — til nøje overvågning af entreprenører. Men husk, at alle dine økonomiske gevinster kan blive udslettet, hvis projektet går over budgettet på grund af fejl eller unødvendige forsinkelser.
finansiering: Line up pengene
et af de mest udfordrende aspekter ved at købe en fikserings-overdel betaler for renoveringen. Forståeligt nok har de fleste mennesker ikke meget ekstra kontanter efter at have foretaget udbetalingen og betalt lukningsomkostninger, så det kan være svært at komme med ekstra penge til at dække reparationer eller ombygning.
for små projekter er kreditkortgæld en mulighed. Renterne er høje, og renterne er ikke fradragsberettigede, men der er ingen up-front omkostninger, såsom vurdering og oprindelsesgebyrer. Det er også muligt at låne mod kontantværdien i en 401(k) pensionsplan, livsforsikring eller aktieportefølje. I hvert af disse tilfælde er der ingen kreditkontrol, og renten er relativt lav — på niveau med et typisk pant — men igen er renterne ikke fradragsberettigede.
langt det mest populære finansieringsvalg for en fikseringslån er et renoveringslån, enten gennem en egenkapital kreditlinje eller et pant. Hjem egenkapital linjer kan generelt lånes mod 90 procent af den egenkapital, boligejer vil have i huset efter reparationer og remodeling er afsluttet.
for at illustrere: Hvis en person køber en $250.000 fikserings-øvre med en udbetaling på $25.000, og huset vil være værd $425.000 efter renovering, vil husejeren have $ 200.000 i egenkapital. Selv før arbejdet er gjort, låntager er berettiget til en $180.000 hjem ansvarlig lånekapital. Renten på et boliglån er omtrent det samme som for et realkreditlån, men kun op til omkring $100.000 i renter er fradragsberettiget.
endnu mere fordelagtigt er et renoveringslån bundet til det første pant. I lighed med egenkapitallinjer kan disse lån lånes mod husets værdi, når arbejdet er afsluttet, men som ethvert pantelån er renterne fradragsberettigede op til $1 million.
renovering lån tilbydes af næsten alle realkreditinstitutter samt gennem Fannie Mae HomeStyle program og Freddie Mac hjem værker! produkt. For mere information om finansiering af din renovering, herunder detaljer om lån forsikret af Federal Housing Administration (FHA), se pengespil.
en fikserings øvre historie: Fra mareridt til drømmehus
i januar 2001 købte Jesse og Marie Goff et moderne hus på 1.400 kvadratmeter med udsigt over vandet i Sausalito, Californien, for $535.000-ca.to tredjedele af markedsværdien. Prisen var så lav, fordi inspektionen fandt problemer med fundamentet, VVS, og det elektriske system, og huset havde hårdt brug for maling inde og ude.udbetalingen udtømte det meste af parrets budget, så de planlagde først at udføre kosmetisk og designarbejde — rive vægge ned for at modernisere boligarealet, lægge et nyt køkken, installere trægulve og male — inden de tackler de store strukturelle opgaver.
“vi besluttede at bo der under renoveringen og spare penge til at gøre de store forbedringer som fundamentet senere,” siger Marie Goff.
men mange af problemerne kunne ikke vente. Et nyt køkken, for eksempel, ville være blevet beskadiget, når de jacked op i huset for at gøre fundamentet arbejde senere. Og ikke kun var rør og fittings i hele huset behov for reparation, men mange var ikke op til at give nok pres til at udvide forsyningsnetværket.
som et resultat, måneder efter at parret købte ejendommen, blev væggene og gulvene stadig revet fra hinanden, VVS blev slukket i dele af huset, bygningen blev afstivet i afventning af fundamentreparation, og de havde sprængt alle de penge, der var øremærket til det oprindelige kosmetiske arbejde. “Det var deprimerende,” siger Goff. “Vi levede midt i det, der virkede som ethvert tænkeligt problem.”
Goff erkender, at de lavede nogle fejl. “Vi har ikke beregnet, hvor mange penge vi havde, og hvor meget vi måske har brug for, hvis tingene var værre, end vi troede og skulle håndteres hurtigere, end vi håbede.”
i årene siden lykkedes det dem at skære væk ved renoveringen ved at skrabe kontanterne sammen for at gøre tingene rigtigt, påtage sig det meste af arbejdet selv og kun ansætte eksterne entreprenører, når det var nødvendigt og arbejde tæt sammen med dem.
På trods af tilbageslagene har Goff ingen beklagelse. “Det kostede mere end vi forventede og tog meget mere af vores tid og arbejde, end vi havde forventet,” siger hun. “Men når vi er færdige, vil dette snart være et hus, som vi designede, i perfekt form, til en værdi af godt over $1 million. Det er vores drømmehus.”
Leder du efter hjælp til reparationer omkring dit hjem? En hjemmegaranti fra en udbyder som American Home Shield kan hjælpe. Tjek disse dybdegående guider fra this Old House anmeldelser Team:
- bedste hjem garanti virksomheder
- American Home Shield anmeldelser
- AFC Home Club anmeldelser
- Vælg hjem garanti anmeldelser
- valg hjem garanti anmeldelser