Mike a Tracy Voegtle se brzy nedostanou zpět na trh s bydlením v Dallasu. Kdo je může vinit? Trvalo měsíce neustálého hledání páru, než v roce 2013 našli svůj domov na Dalekém severu Dallasu. Ten rok, místní trh s rezidenčními nemovitostmi byl nejteplejší, jaký kdy byl. Nabízely se peněžní nabídky na domy po celé oblasti. Ceny ze dne na den stoupaly výš. Nabídka byla omezená. Poptávka se zdála nekonečná.
to znamenalo, že Voegtles museli o víkendech přetáhnout své tři chlapce do několika otevřených domů a čelit zklamání, když prohráli v prvních šesti domech, na které se přihlásili. Konečně, přistáli se čtyřmi ložnicemi, místo se čtyřmi koupelnami poblíž Brentfield Elementary.
vzhledem k tomu, že trh s bydlením v Dallasu zůstal v letech od té doby horký, dům Voegtlesů výrazně ocenil, i když jedinou zásadní změnou, kterou provedli, bylo uvedení do bazénu. Ve čtvrti Voegtles se ale změnilo něco jiného. Cedule „na prodej“ stojí na trávnících mnohem déle než dřív.
„trh s bydlením kolem nás má pocit, že se trochu zpomaluje,“ říká Mike, architekt z dallaského studia 5G. „Vidíme domy, které sedí na trhu už dlouho, dokonce i měsíce. To se před pár lety nestalo.“
Ve skutečnosti, průměrné dny na trhu pro dům v Severním Texasu je nyní 53—nejvyšší byl od Voegtles koupil jejich. To je jen jeden z mnoha příznaků, že kdysi bílý trh s bydlením v Dallasu se konečně začal ochlazovat.
síla v číslech
nepropadejte panice. Tohle není zátah. Není to havárie. Pokud jste majitelem domu v oblasti Dallasu, nebudete muset začít vyrábět pás z lepenky. Ceny celkově stále rostou. Ceny domů v prvním čtvrtletí v Severním Texasu vzrostly o 1.4 procenta nad jejich úrovní v 2018, podle Národní asociace realitních kanceláří.
to byl nejmenší nárůst cen v oblasti od roku 2011. V roce 2011 byla střední cena domů v Severním Texasu 150 000 USD. Dnes je to 254 300 dolarů. Takže pokud oblast zvýšení cen se zpomalil, znamená to, že $254,300 je něco jako vrchol, co byl obrovský vzhůru prodeje na trhu?
není podle Zillow. Říká se tomu Dallas market „cool“, ale také volá po 7,5 procentním růstu střední ceny domů v letošním roce. To je jen polovina z loňského nárůstu o 14,2 procenta. Ale stále to znamená, že trh je na vzestupné trajektorii.
důvod je jednoduchý. Jsou zde pracovní místa, a desítky tisíc lidí se stále stěhují do této oblasti, kteří chtějí tyto práce získat. Statistický Úřad práce uvádí, že v roce 2018 zde vzniklo 102 500 nových pracovních míst. To pomohlo snížit místní míru nezaměstnanosti na 3,3 procenta, protože tento příběh se bude tisknout-nižší než celostátní průměr 3,9 procenta. V této oblasti chodí každý den do práce 3,7 milionu lidí.
někteří z těchto lidí jsou noví. Jen loni se do oblasti Dallasu a Fort Worth přistěhovalo asi 130.000 lidí. Někteří odborníci se domnívají, že asi třetina z těchto lidí chce koupit dům. To je spousta nové poptávky nad jakoukoli poptávkou, která již existovala, než těch 40 000 lidí vstoupilo na tento trh.
spodní řádek? „Ceny domů v letošním roce pravděpodobně půjdou nahoru v Dallas-Fort Worth,“ říká Jim Gaines, hlavní ekonom realitního centra v Texasu a& M University. „Ale nejdou nahoru tak rychle. Z ekonomického hlediska, nazýváme to, co se děje, “ návrat k normě. Trh se vrací k normálnímu tempu činnosti. Místo toho, aby byli ve stavu nevázanosti, kde ceny stoupají o 10 procent ročně, vrátí se k růstu o 3 nebo 4 procenta.“
pro majitele domů se zdá být dobrou zprávou, že poptávka je stále venku a ceny stále rostou. Ale, pak, jaký je problém s těmi přetrvávajícími nápisy“ na prodej “ v sousedství Mikea Voegtla?
cenová únava
jak každý student Econ 101 ví (nebo by měl vědět), když je poptávka vysoká a nabídka nízká-obě fráze popisují celkový trh s bydlením v Severním Texasu-ceny stoupají. A, dostatečně jistý, ať už se zeptáte Zillowa nebo Národní asociace realitních kanceláří nebo jen o kohokoli jiného, ceny zde stále rostou.
nepropadejte panice. Tohle není zátah. Není to havárie.
prodeje však ve skutečnosti nerostou. V lednu tam bylo asi 15,254 domovy uvedené na prodej v části Dallas oblast, která zahrnuje Plano a mnoho dalších severních komunit a Irvinga a dalších západních měst. V dubnu zde bylo evidováno asi 18 012 domů. Že v realitní agent-mluvit, je o tři měsíce zásob, což znamená, že, pokud se žádné nové domy byly uvedeny na prodej pro příští tři měsíce, stávající úroveň poptávky by konzumovat všechny aktuální výpisy a tam bude žádné další domov koupit zde. Existují, samozřejmě, nové výpisy přicházejí online po celou dobu – jak pro nové domy, tak pro stávající domy. Dallas vede národ v počtu nových domů ve výstavbě. V roce 2018 zde začala výstavba 34 523 nových bytů, což je o téměř 3 procenta více než předloni. Houston se umístil na druhém místě Dallasu s 30 206. Žádné jiné město nedosáhlo 30 000 „domovských startů“, jak se jim říká.
Dokonce i tak, Dallas má stále jen asi tři měsíce zásoby na ruce, dobře se z hladiny vidět na začátku tohoto desetiletí. Řekl méně slovy: nabídka je těsná. Poptávka je vysoká. Proč jsou tedy prodeje ploché a proč se růst cen zpomaluje? Mnoho odborníků nabízí stejné vysvětlení: ceny jsou příliš zatraceně vysoké.
„došlo k určité únavě cen,“ říká Gaines. „Lidé se dívají na to, co jsou požádáni, aby zaplatili, a je tu trochu větší odpor kupujících. Pokud nedostávají přesně to, co chtějí, vůbec to nekupují.“
není tedy divu, že 61 procent obyvatel Dallas-area (rostoucí počet z nich jsou mladí lidé v raných fázích jejich kariéry) jsou nyní nájemci a ne majitelé.
Jeff Duffey, který vede Jeff Duffey & Associates, realitní kancelář, která zpracovává jak stávající, tak i prodeje nových domů v Dallasu, si myslí, že příliš mnoho prodejců věří, Dallas zažívá boom na trhu, který jim dává naprostou kontrolu nad cen. „Například,“ říká, “ před dvěma až třemi lety bylo těžké najít mnoho domů v severním Dallasu, které byly uvedeny mezi $ 400,000 a $ 600,000 . Nyní mohu někomu ukázat domovy po dobu pěti rovných víkendů a stále neprocházet všemi aktivními výpisy v tomto cenovém rozpětí. Prodejci, kteří mají předražené své domovy, nebo kteří si myslí, že nepotřebují projít problémy opravit své domy na prodej sledují jejich vlastnosti sedět na trhu. Kupující tyto domy nechtějí a nepotřebují je.“
ale někteří potenciální kupci si také jednoduše nemohou dovolit to, co je na trhu v mnoha čtvrtích. Od roku 2012 se ceny na trhu v Dallasu zvýšily o více než 60 procent. Fitch Ratings, analýza úvěrové firmy, říká Dallas market je jedním z více nadhodnocené v zemi, a že ceny jsou o 15 procent vyšší, než jaké by měly být založeny na růstu části populace, příjmy, a průměrné ceny pronájmu. Střední příjem v Severním Texasu se za posledních 10 let hodně zvýšil a vyskočil z 58,025 $na 67,382$. To je 16 procent. Medián cen domů ve stejném časovém období vzrostl o 70 procent.
„Tam je celá banda domy, které jsou cenově ve vyšší cenové body—body cena, že spousta lidí nemůže dovolit,“ říká Paige Shipp, regionální ředitel v Dallasu-Fort Worth, pro Metrostudy, realitní výzkumná firma.
Národní asociace stavitelů domů má drcené čísla, která vyprávějí stejný příběh o dostupnosti zde. NAHB sestavuje čtvrtletní index příležitostí k bydlení-pořadí procenta z celkového počtu domů na prodej, které jsou považovány za dostupné pro typickou rodinu. V Dallasu před deseti lety index NAHB zjistil, že 75,7 procenta domů je cenově dostupných. Toto hodnocení se o rok později zvýšilo a v prvním čtvrtletí roku 2010 dosáhlo vrcholu 79,9 procenta. V posledních letech ale prudce klesla, ve druhém čtvrtletí roku 2018 klesla na pouhých 45,2 procenta, v prvním čtvrtletí letošního roku pak mírně vzrostla na 52,4 procenta.
dostupnost není jen problém v Dallasu. Dnes je to hlavní problém na mnoha velkých trzích, jako je San Francisco. Ještě pořád, průměr národního indexu dostupnosti je 61 procent-vyšší než celková dostupnost v Dallasu.
stavitelé začali řešit kupující obavy o cenovou dostupnost tím, že visí sádrokartonové desky na tisíce nových domů ceny mezi $ 250,000 a $ 350,000 . Podle Metrostavu je v tomto cenovém rozpětí čtvrtina všech nových bytových staveb v této oblasti. Hrstka z těchto domů jsou měšťanské domy umístěné v Dallasu. Ale většinou jsou více tradiční rodinné domy v obcích daleko od centra města, s cenou body v $250.000 až 350.000 dolarů rozsahu.
příklady zahrnují Sandbrock Ranch v Aubrey a Union Park v Little Elm-nový vývoj se objevuje kolem USA 380 v Denton County. „Highway 380 je horká jako Žabka,“ říká Bill Shaddock, partner společnosti Shaddock Development Co. a CEO / majitel kapitálového titulu Texasu.
Pro ty, kteří nejsou zájem vidět pop to cenově dostupné, exurban žabka—a všechny problémy sídelní kaše, které jdou s ním—Dallas oblast má stále hodně co nabídnout kupující a prodávající, i jako trh se vrátí k některé z jeho bývalých norem. „Je to poprvé v mé kariéře jsem nebyl schopen říct, k mému prodejci, že pokud budou dělat určité věci do svých domovů a jsou opatrní s tím, jak se ceny budou naprosto prodat dům za týden,“ Duffey říká. „To není záruka realitní kanceláře jsou obvykle ochotni udělat, ale vím, že kupující jsou stále tam venku, a jsou připraveni uzavřít dohodu.“
prodáno!
zde jsou nejžhavější a nejteplejší místa v Severním Texasu, na základě změny mediánu cen.