Když získáte hypotéku, musíte si vybrat mezi hypotékami s nastavitelnou sazbou (ARMs) a půjčkami s pevnou sazbou. Volba, kterou provedete, může mít významný vliv na vaše výpůjční náklady, takže je důležité zvážit výhody a nevýhody.
Volba mezi ARM vs. pevné sazby hypoték přijde na tyto základní funkce:
- Ruce mají obvykle nižší počáteční měsíční platby. Platby se však mohou změnit, a pokud se zvýší, mohou se stát nedostupnými.
- hypotéky s pevnou sazbou začínají vyšší sazbou, ale úroková sazba a měsíční splátka se během doby trvání úvěru nemění.
pojďme prozkoumat, jak tyto půjčky fungují a jak určit, který je pro vás nejlepší.
hypotéky s pevnou sazbou: snadno pochopitelné
nejjednodušší je začít se standardními půjčkami s pevnou sazbou a poté prozkoumat, jak nastavitelné půjčky fungují jinak.
- Pros: hypotéky s pevnou sazbou jsou bezpečné. Víte, kolik zaplatíte, a neriskujete platební šok.
- potenciální nevýhody: Vaše sazba je obvykle vyšší než počáteční sazba na paži, takže vaše měsíční platba je také vyšší. Pokud se sazby nikdy nezmění (nebo pokud klesnou), zaplatíte více půjčkou s pevnou sazbou.
předvídatelnost: úvěry s pevnou úrokovou sazbou udržují po celou dobu trvání úvěru stejnou úrokovou sazbu. V důsledku toho si také ponecháte stejnou měsíční platbu(další podrobnosti viz Jak vypočítat platby). Pokud víte, že si můžete dovolit platbu za půjčku s pevnou sazbou, nebudou žádná překvapení, bez ohledu na to, jaké úrokové sazby dělají.
úroková sazba: za tuto předvídatelnost zaplatíte cenu. Zbraně začínají mírně nižší sazbou než půjčka s pevnou sazbou, všechny ostatní věci jsou stejné. Při použití sazeb od Asociace hypotečních bankéřů (MBA) byla počáteční sazba pro 5leté rameno 4% oproti 4,81% u průměrných 30letých hypoték s pevnou sazbou a 4,25% u 15letých úvěrů.
Zbraně: sdílejte riziko se svým věřitelem
nikdo přesně neví, co se stane s úrokovými sazbami. I když správně uhodnete, kterým směrem se budou sazby pohybovat (vyšší nebo nižší), je těžké předpovědět načasování a rychlost změn úrokových sazeb. Hypotéky s nastavitelnou sazbou umožňují sdílet riziko této nejistoty se svým věřitelem. Na oplátku platíte méně – alespoň v prvních letech.
- Pros: Zbraně obvykle začínají s nižší úrokovou sazbou než úvěry s pevnou sazbou. Nižší sazba vede k nižší měsíční platbě, díky čemuž je peněžní tok lépe zvládnutelný. Pokud sazby klesnou, může se vaše sazba dokonce snížit.
- potenciální nevýhody: pokud úrokové sazby vzrostou, vaše měsíční platba se může zvýšit. Pokud k tomu dojde, možná nebudete moci dovolit požadované platby, nebo můžete nakonec zaplatit celkově více, než byste zaplatili hypotékou s pevnou sazbou.
- kurz, který změní: Ruce mají úrokovou sazbu, která může změnit jako sazby v ekonomice změnit.
- při změně sazeb: vaše sazba může být stanovena na jeden rok, tři roky, pět let, sedm let nebo více. Poté jsou možné změny. Například u ramene 5/1 je sazba stanovena na pět let (první uvedené číslo) a poté se může každoročně měnit (druhé číslo).
- kolik? Věřitelé obvykle zakládají vaši sazbu na populárním benchmarku, jako je LIBOR. Jak se tato sazba pohybuje, následuje vaše půjčka. Ve většině případů je vaše sazba referenční sazbou plus spread (nebo dodatečná částka nad referenční hodnotou). Pokud je LIBOR aktuálně 2,5% a spread vašeho úvěru 2,25%, vaše nová úroková sazba by se upravila na 2,75%. LIBOR začne postupně končit na konci roku 2021.
- úpravy limitních limitů: sazby se nemusí měnit stejně jako základní referenční hodnota, pokud má váš úvěr limity. Například pokud má váš úvěr strop 2%, ale index se zvyšuje o 3%, zaznamenáte pouze zvýšení úrokové sazby o 2%. Půjčky mohou používat počáteční stropy pro prvních několik let, pravidelné stropy (pro každou roční úpravu) a celoživotní maxima.
ARM vs. Fixed-Rate: který je nejlepší?
zhodnoťte své potřeby a vyberte si půjčku, která nejlépe vyhovuje vašim potřebám. Oba typy půjček mají klady a zápory, ale v závislosti na vaší situaci může být volba jasná.
potřeba jistoty: Pokud máte napjatý rozpočet a jakékoli změny by byly katastrofální, půjčka s pevnou sazbou je bezpečnější volbou. I když zaplatíte více než počáteční platbu ARM, nebudete překvapeni.
předpovědi úrokových sazeb: opět je těžké předpovědět směr, načasování a rychlost pohybů sazeb (ale můžete uhodnout jeden nebo dva z těchto tří správně). To znamená, že pokud se domníváte, že sazby jsou nízké a pravděpodobně porostou, může mít smysl uzamknout nízkou sazbu s půjčkou s pevnou sazbou. Pokud jsou sazby vysoké a nastaveny na pokles, rameno umožňuje pokles vaší sazby bez nutnosti refinancování.
agresivní předplacení: pokud nedojde k prudkému nárůstu úrokových sazeb, můžete použít relativně nízkou měsíční splátku ARM k předplacení hypotéky a snížení zůstatku úvěru. Významné zálohy by mohly řídit riziko zvýšení budoucí úrokové sazby—s menším zůstatkem úvěru, sazba nemusí tolik záležet.
Jak dlouho si půjčíte? Krátký časový rámec může také zatraktivnit Zbraně. Například, pokud víte, že si půjčku ponecháte pouze šest let, můžete být pohodlní pomocí paže, která se upraví po pěti nebo sedmi letech.
Fixed-Rate Mortgage vs. ARM příklad
sazby mohou stoupat nebo klesat, ale je důležité pochopit potenciální riziko použití ARM. Nižší platba je lákavá, ale strategie se může vymstít, pokud sazby dostatečně vzrostou.
Předpokládejme, že si půjčíte 200 000 dolarů a vybíráte mezi 5/1 ramenem nebo 30letou hypotékou s pevnou sazbou. V tomto příkladu předpokládáme, že sazby vzrostou a vaše sazba ARM se zvýší o 2% při vaší první úpravě (v roce 5). Sazby v příštích dvou letech nadále rostou o 1% ročně.