Pro lidi, kteří mají rádi staré domy a láska k práci na nich — představa, koupit fixer-horní může být neodolatelná. Jen si myslím: můžete zachytit zchátralém místě v dobré čtvrti na způsob, jak nižší než tržní cenu, investovat trochu času a peněz za renovaci, a skončit s jako-nový dům, které stojí za to alespoň dvakrát, co jste zaplatili za to. Zní to dobře, že?
často je. Ale nákup fixačního svršku může být plný nebezpečí. Takže než se ponoříte, přečtěte si naše tipy pro obnovu domů, abyste se ujistili, že máte realistickou představu o tom, do čeho se dostáváte.
„Pokud lidé jsou nemilosrdní vpředu o posuzování nákladů rekonstrukce, hodnota majetku a okolí, a jak moc mají peněz, oni mohou přijít dopředu a koupit další dům, než by jinak mohla vůbec dovolit,“ říká Bradley Inman, generální ŘEDITEL HomeGain.com, prodej nemovitostí a informační Webové stránky.
Věcí, aby Zvážila Při Nákupu Fixer Horní
S tím na mysli, tady je to, co je zapotřebí, aby se nákup fixer-horní splatit.
analýza nákladů: proveďte matematiku
zjistit, co byste měli zaplatit při nákupu fixer-upper začíná jednoduchou rovnicí. Nejprve sečtěte náklady na renovaci nemovitosti na základě důkladného posouzení stavu domu. Buďte tvrdí s tímto odhadem, který by měl zahrnovat materiály a práci — vaše a ostatní lidi.
dále odečtěte od pravděpodobné tržní hodnoty domu po renovaci, čerpané ze srovnatelných cen nemovitostí v sousedství. Poté odečtěte alespoň dalších 5 až 10 procent za doplňky, které se rozhodnete přidat, nepředvídané problémy a nehody, které je třeba řešit, a inflaci. To, co zbylo, by měla být vaše nabídka.
je nezbytné, aby smlouva o nemovitosti obsahovala doložku o kontrole. V nejlepším případě vás inspekce ujistí, že dům je dobrá investice; v nejhorším případě vám pomůže vycouvat z dohody.
často s fixer-svršky, je to něco mezi tím. Inspektor zdokumentuje závažný problém nebo dva, a zjištění můžete použít k tomu,aby prodejce zaplatil za opravy nebo vyjednal prodejní cenu směrem dolů.
pokud dům potřebuje významné strukturální zlepšení, mnoho odborníků na nemovitosti doporučuje vyhnout se úplně. To proto, že velké opravy — instalatérské a elektrických systémů opravy, nadace upgrady, a rozsáhlé střešní a stěnové práce — je obvykle „neviditelná“ a sotva kdy zvýšit hodnotu domu natolik, aby kompenzovat náklady na rekonstrukci.
jak koupit fixační svršek: Vybrat Projekty, Které Platí
ideální fixer-svršky jsou ty, které vyžadují většinou kosmetické úpravy — barvy doladíme, sádrokarton opravy, podlaze nátěru — což obvykle stojí mnohem méně, než to, co se vrátí v tržní hodnotě. Nová svítidla, dveře, Okenice, a vlečka, stejně jako aktualizované kuchyně a koupelny, jsou také lukrativní vylepšení.
Spadající mezi strukturální a kosmetické renovace jsou největší přírůstky potřeba uvést do souladu s jeho sousedy, jako jsou rodinný pokoj, nebo třetí ložnice v komunitě tři-ložnice domů. Takové projekty obvykle stojí tolik nebo více, než se vrátí v tržní hodnotě (výjimkou je přidání koupelny, která může mít dvojnásobnou hodnotu než její cena).
někdy je možné složit kosmetické vylepšení do strukturální opravy, aby se zvýšila hodnota fixačního svršku. Pokud například vyměňujete střechu, můžete současně přidat Světlík. Nebo můžete nainstalovat arkýř, kde byla ve zdi suchá hniloba.
ale také nechcete, aby overimprove: Pro maximální hodnotu dalšího prodeje by investice do přestavby neměly zvýšit hodnotu vašeho domu o více než 10 až 15 procent nad střední prodejní cenu jiných domů ve vaší oblasti, podle Národní asociace stavitelů domů.
v místech, kde náklady na bydlení výrazně vzrostly a blíží se vrcholu, může být i nákup fixačního svršku, který se zdá být za rozumnou cenu, příliš drahý. Renovace large-scale práce může trvat mnoho měsíců, ne-li roky, dokončit, a pokud ceny domů klesat nebo zůstat v bytě během tohoto období, je možné vyjít na konci projektu se dům, to je téměř stojí za investici.
„nemůžete zlepšit svou cestu z trhu dolů,“ říká HomeGain.com Inman.
DIY kdykoli je to možné
ať už je nutná renovace, je obvykle nákladově nejefektivnější, když se majitelé domů postaví.
„fixer-upper je pro lidi, kteří jsou ochotni být do-it-kutilové, protože to může zachránit spoustu peněz, a oni mohou udržet zvýšení hodnoty domova pro sebe,“ říká Fernando Semiao, realitní makléř v Century 21 Semiao a Společníci v Lyndhurst, New Jersey.
Mnoho z Semiao klienti si nemohou dovolit dům v dobrém stavu v New Jersey předměstí, ale „mají dovednosti, aby pověsit skříňky, barvy, tmel, nainstalujte obložení, stavět paluby, vyměnit okna, a dokonce dát na vinylové desky,“ říká.
Pokud nejste, buďte připraveni věnovat značné množství času — měsíce nebo dokonce roky — pozorně dohled nad dodavateli. Nezapomeňte však, že všechny vaše finanční zisky by mohly být zničeny, pokud projekt přejde přes rozpočet kvůli chybám nebo zbytečným zpožděním.
financování: seřaďte peníze
jedním z nejnáročnějších aspektů nákupu fixačního svršku je zaplacení renovace. Pochopitelně většina lidí nemá moc peněz navíc po provedení zálohy a zaplacení nákladů na uzavření, takže přijít s dalšími penězi na pokrytí oprav nebo přestavby může být obtížné.
u malých projektů je možnost dluhu z kreditní karty. Úrokové sazby jsou vysoké a úroky nejsou daňově uznatelné, ale neexistují žádné předem náklady, jako jsou poplatky za hodnocení a původ. Je také možné půjčit proti hodnotě hotovosti v 401 (k) penzijního plánu, životní pojištění, nebo akciové portfolio. V každém z těchto případů neexistuje žádná kontrola úvěru a úrokové sazby jsou relativně nízké-na stejné úrovni jako u typické hypotéky – ale znovu, úrok není daňově uznatelný.
zdaleka nejoblíbenější volbou financování pro fixer-upper je úvěr na renovaci, a to buď prostřednictvím úvěru na bydlení nebo hypotéky. Home equity lines lze obecně půjčit proti 90 procent vlastního kapitálu, že majitel domu bude mít v domě po dokončení opravy a přestavby.
pro ilustraci: Pokud si člověk koupí $ 250,000 fixer-upper s akontací $ 25,000 a dům bude mít hodnotu $ 425,000 po renovaci, majitel domu bude mít $ 200,000 ve vlastním kapitálu. Ještě předtím, než práce je hotovo, dlužník má nárok na $ 180,000 home equity úvěr . Úroková sazba úvěru na bydlení vlastního kapitálu je přibližně stejná jako u hypotéky, ale pouze až do výše 100 000 dolarů v úroku je daňově uznatelné.
ještě výhodnější je úvěr na rekonstrukci vázaný na první hypotéku. Podobně jako u kapitálových linek lze tyto půjčky půjčit proti hodnotě domu po dokončení práce, ale jako každá hypotéka je úrok daňově uznatelný až do výše 1 milionu USD.
renovační půjčky jsou nabízeny téměř všemi hypotečními věřiteli, stejně jako prostřednictvím programu Fannie Mae HomeStyle a Freddie Mac ‚ s Home Works! produkt. Další informace o financování vaší renovace, včetně podrobností o půjčkách pojištěných Federální správou bydlení (FHA), viz Hra o peníze.
a Fixer Upper Story: Z noční Můry, aby Dům Snů
V lednu 2001, Jesse a Marie Goff koupil už 1400-náměstí-noha moderní dům s výhledem na vodu v Sausalito, California, $535,000 — asi dvě třetiny tržní hodnoty. Cena byla tak nízká, protože inspekce zjistila problémy se základem, instalatérství, a elektrický systém, a dům nutně potřeboval malování dovnitř a ven.
záloha vyčerpala většinu rozpočtu páru, takže plánovali nejprve provést kosmetické a designové práce — strhnout stěny, modernizovat obytný prostor, dát do nové kuchyně, nainstalovat dřevěné podlahy a malovat — před řešením hlavních strukturálních úkolů.
„rozhodli jsme se tam žít během rekonstrukce a ušetřit peníze na velká vylepšení, jako je nadace později,“ říká Marie Goff.
ale mnoho problémů nemohlo čekat. Například nová kuchyňská linka by byla poškozena, když by dům později opravili k základovým pracím. A nejen, že jsou trubky a tvarovky v celém domě, které potřebují opravu, ale mnozí nebyli až poskytující dostatečný tlak na rozšíření napájecí sítě.
Jako výsledek, měsíce, po pár koupil nemovitost, stěny a podlahy byly stále roztrhané od sebe, instalatérské byla vypnuta v části domu, stavba byla podepřena čekající nadace opravy, a oni měli utratil všechny peníze vyčleněné pro počáteční kosmetické práce. „To bylo depresivní,“ říká Goff. „Žili jsme uprostřed toho, co vypadalo jako každý představitelný problém.““
Goff uznává, že udělali nějaké chyby. „Nepočítali jsme, kolik peněz jsme měli a kolik bychom mohli potřebovat, kdyby to bylo horší, než jsme si mysleli, a bylo třeba je řešit dříve, než jsme doufali.“
V letech, protože se jim podařilo zmenšit na renovaci, po škrábání dohromady peníze na dělat věci správně, přičemž na většinu práce sami, najmout externí dodavatele pouze v případě potřeby a v úzké spolupráci s nimi.
navzdory neúspěchům Goff nelituje. „Stálo to víc, než jsme očekávali, a zabralo nám to mnohem více času a práce, než jsme očekávali,“ říká. „Ale až budeme hotovi, brzy to bude dům, který jsme navrhli v perfektním stavu, v hodnotě přes 1 milion dolarů. A je to náš dům snů.“
hledáte pomoc s opravami v okolí vašeho domova? Domácí záruka od poskytovatele, jako je American Home Shield, může pomoci. Podívejte se na tyto podrobné průvodce od týmu This Old House Reviews:
- Nejlepší domácí záruka společnosti
- American Home Štít recenze
- AFC Domácí Klub recenze
- Vyberte Domácí Záruční recenze
- Výběr Domovské Záruční recenze